Ярославское ш., 51 км от МКАД
Ильинки д., Сергиево-Посадский гор. округ
Дом 76,4 м², участок 6 сот., брус.
Цена 2,47 млн ₽, снижали с 2,9 млн; первая цена 2,9 млн ₽ от 07.04.2026.
Рейтинг 61/100 · уверенность 57 %
Земля ≈93 тыс. ₽/сот. × 6 сот. = 559 тыс. → дом ≈1,91 млн ₽, 25 тыс. ₽/м² дома (радиус 4 км).
Выход: приличные 5 в 10 км, 74 тыс.–82 тыс. ₽/м², медиана 78 тыс.
Ремонт ≈1,53 млн, покупка после торга ≈2,1 млн ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈5,96 млн / целевая ≈5,36 млн / пессимист. ≈4,76 млн → от пессимистичной прибыль ≈1,14 млн ₽, маржа 24 %, ROI 31 %.
Коммуникации: не указаны.
До ст. Сергиев Посад ≈6 км по прямой; до МКАД 51 км, на машине ≈50 мин без пробок.
Площадки: Авито · объявление · страница объекта №10532
Рейтинг 61/100 · уверенность 57 %
Уверенность: поля 6 из 8 (нет: год, коммуникации); аналогов 3 (разброс ₽/м² 2 %); данные есть по 63 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 63 % | 28.5 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 70 % | 13.6 |
| торг | 5 | 99 % | 6.4 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 69 % | 4.5 |
| участок | 5 | 18 % | 1.2 |
| ₽/м² дома | 12 | 43 % | 6.7 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | нет данных — не считается | 0 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 93 110 ₽ (нижний квартиль 10 участков · радиус 4 км) |
| стоимость земли объекта | 559 000 ₽ (6 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 1 911 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 25 013 ₽/м² |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.6 км | Ильинки д. | 19,8 сот. | 2 000 000 | 101 010 | снят (цена объявления) 15.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.7 км | Ильинки д. | 16 сот. | 4 137 390 | 258 587 | снят (цена объявления) 18.06.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.9 км | Ильинки д. | 10 сот. | 3 200 000 | 320 000 | снят (цена объявления) 25.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.9 км | Ильинки д. | 21 сот. | 1 900 000 | 90 476 | снят (цена объявления) 22.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.9 км | Ильинки д. | 13,5 сот. | 2 850 000 | 211 111 | снят (цена объявления) 04.06.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.2 км | Абрамово д. | 10 сот. | 2 500 000 | 250 000 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.2 км | Абрамово д. | 25 сот. | 1 600 000 | 64 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.3 км | Абрамово д. | 22 сот. | 1 950 000 | 88 636 | снят (цена объявления) 22.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.7 км | Лотос сад. уч. | 5,3 сот. | 900 000 | 169 811 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.2 км | Глинково с. | 18 сот. | 8 200 000 | 455 556 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 76,4 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 1 528 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | — |
| цена выхода: источник | приличные 5 в 10 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 74 074 / 78 289 / 81 522 |
| цена объекта | 2 470 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 2 099 500 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 5 956 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 5 658 000 ₽ |
| продажа: целевая | 5 360 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 4 765 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | 1 137 500 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | 24 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | 31 % |
Аналоги
приличные 5 в 10 км. приличные готовые дома (санузел в доме + отделка/ремонт/мебель по описанию), площадь дома и участка ±10 %, сначала 5 км, мало — 10 км. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 8.2 км | Нива дп да: «душевая кабинка» + «кухонный гарнитур» | 76 м² | 6 сот. | 5 950 000 | 78 289 | снято (цена объявления) 29.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 8.7 км | Колос СНТ да: «ванной» + «ремонт» | 77,3 м² | 6 сот. | 9 600 000 | 124 191 выброс, не в счёт | снято (цена объявления) 10.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 8.9 км | Дивный-2 ТСН да: «санузел» + «отделка» | 73,6 м² | 6 сот. | 6 000 000 | 81 522 | снято (цена объявления) 14.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 5.6 км | да: «санузел» + «ремонтом» | 82 м² | 6 сот. | 2 000 000 | 24 390 выброс, не в счёт | снято (цена объявления) 03.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 8 км | Дубининское д. да: «душевая кабинка» + «кухонный гарнитур» | 81 м² | 6 сот. | 6 000 000 | 74 074 | снято (цена объявления) 12.10.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 07.04.2026 | 2 900 000 | история площадки |
| 01.09.2026 | 2 500 000 (−400 000) | история площадки |
| 09.11.2026 | 2 470 000 (−30 000) | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Авито | 2 470 000 | в продаже | 08.11.26 – 09.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|---|---|
| 09.11.2026 16:20 | смена цены | 2 500 000 → 2 470 000 |
Описание
Продается участок 6 соток с домом из бревна. Участок расположен на возвышенности. Круглогодичный подъезд, асфальтированная дорога до Снт и асфальтная крошка до участка ( зимой чистится). До остановки общественного транспорта 5 минут, до города 3км.