Ярославское ш., 68 км от МКАД
Весна-2 СНТ, Сергиево-Посадский гор. округ
Дом 47 м², участок 12 сот., брус.
Цена 2,5 млн ₽; цена не менялась с 01.05.2026.
Рейтинг 17/100 · уверенность 58 %
Земля ≈34 тыс. ₽/сот. × 12 сот. = 413 тыс. → дом ≈2,09 млн ₽, 44 тыс. ₽/м² дома (радиус 4 км).
Выход: выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км, 30 тыс.–71 тыс. ₽/м², медиана 41 тыс.
Ремонт ≈940 тыс., покупка после торга ≈2,12 млн ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈2 млн / целевая ≈1,8 млн / пессимист. ≈1,6 млн → от пессимистичной прибыль −1,47 млн ₽, маржа −92 %, ROI −48 %.
Коммуникации: не указаны.
До ст. Бужаниново ≈9,1 км по прямой; до МКАД 68 км, на машине ≈1 ч 36 мин без пробок.
Площадки: Авито · объявление · страница объекта №10531
Рейтинг 17/100 · уверенность 58 %
Уверенность: поля 6 из 8 (нет: год, коммуникации); аналогов 10 (разброс ₽/м² 67 %); данные есть по 63 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 0 % | 0 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 46 % | 8.9 |
| торг | 5 | 0 % | 0 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 45 % | 2.9 |
| участок | 5 | 73 % | 4.7 |
| ₽/м² дома | 12 | 0 % | 0 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | нет данных — не считается | 0 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 34 423 ₽ (нижний квартиль 10 участков · радиус 4 км) |
| стоимость земли объекта | 413 000 ₽ (12 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 2 087 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 44 404 ₽/м² |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.7 км | Весна-2 СНТ | 6 сот. | 350 000 | 58 333 | в продаже 31.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.5 км | Геронтьево д. | 5 сот. | 450 000 | 90 000 | снят (цена объявления) 17.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.5 км | Геронтьево д. | 30 сот. | 920 000 | 30 667 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.6 км | Сметьево д. | 18 сот. | 1 500 000 | 83 333 | в продаже 26.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.8 км | Химик-13 СНТ | 4 сот. | 799 000 | 199 750 | снят (цена объявления) 22.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 3.1 км | Титовское с. | 13 сот. | 490 000 | 37 692 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 3.1 км | Титовское с. | 50 сот. | 1 500 000 | 30 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 3.5 км | 6 сот. | 200 000 | 33 333 | снят (цена объявления) 10.06.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 3.5 км | 13 сот. | 1 600 000 | 123 077 | снят (цена объявления) 31.07.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 3.5 км | 12 сот. | 1 350 000 | 112 500 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 47 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 940 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | — |
| цена выхода: источник | выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 29 980 / 40 944 / 71 000 |
| цена объекта | 2 500 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 2 125 000 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 1 999 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 1 899 000 ₽ |
| продажа: целевая | 1 799 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 1 599 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | -1 466 000 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | −92 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | −48 % |
Аналоги
выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км. ⚠ выход грубо: приличных в 10 км меньше трёх и референсов нет — все дома в радиусе, дом ±30 %, участок ±50 %; уверенность снижена. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 4.1 км | Химик СНТ | 47 м² | 7,5 сот. | 1 650 000 | 35 106 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.2 км | Весна СНТ | 40 м² | 6 сот. | 1 200 000 | 30 000 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 3.5 км | 50 м² | 14 сот. | 3 550 000 | 71 000 | снято (цена объявления) 03.07.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 4.8 км | Мирный пос. | 45 м² | 14 сот. | 2 800 000 | 62 222 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 4.6 км | Григорово д. | 50 м² | 11,7 сот. | 2 200 000 | 44 000 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 6.3 км | Рогачево д. | 48,3 м² | 13 сот. | 3 200 000 | 66 253 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 6.9 км | Загорье СНТ | 48,3 м² | 12 сот. | 1 830 000 | 37 888 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 7.8 км | Ветеран СНТ | 48 м² | 10 сот. | 2 990 000 | 62 292 | снято (цена объявления) 26.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 6.7 км | Загорье СНТ | 50 м² | 6,5 сот. | 1 499 000 | 29 980 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 9 км | Спорт СНТ | 47 м² | 6 сот. | 1 500 000 | 31 915 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 01.05.2026 | 2 500 000 | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Авито | 2 500 000 | в продаже | 08.11.26 – 09.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
3 дома на участке 12 соток, 2 дома брус, одноэтажный и двухэтажный, окна пластиковые, и один дом старый двухэтажный. Так же на участке сарай. Вокруг хвойный лес.