Ярославское ш., 94 км от МКАД
Заповедное ДПК, Сергиево-Посадский гор. округ
Дом 89,3 м², участок 31,9 сот.
Цена 2,5 млн ₽, снижали с 5,9 млн; первая цена 5,9 млн ₽ от 25.06.2026.
Рейтинг 38/100 · уверенность 61 %
Земля ≈16 тыс. ₽/сот. × 31,9 сот. = 518 тыс. → дом ≈1,98 млн ₽, 22 тыс. ₽/м² дома (радиус 6 км).
Выход: выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 20 км, 40 тыс.–85 тыс. ₽/м², медиана 60 тыс.
Ремонт ≈1,69 млн, покупка после торга ≈2,12 млн ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈5,61 млн / целевая ≈5,04 млн / пессимист. ≈4,49 млн → от пессимистичной прибыль ≈674 тыс. ₽, маржа 15 %, ROI 18 %.
Коммуникации: колодец; канализация — есть.
До ст. Бужаниново ≈38 км по прямой; до МКАД 94 км, на машине ≈2 ч 00 мин без пробок.
Площадки: Авито · объявление · страница объекта №10528
Рейтинг 38/100 · уверенность 61 %
Уверенность: поля 6 из 8 (нет: материал, год); аналогов 8 (разброс ₽/м² 10 %); данные есть по 67 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 35 % | 15.1 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 9 % | 1.6 |
| торг | 5 | 100 % | 6.1 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 0 % | 0 |
| участок | 5 | 100 % | 6.1 |
| ₽/м² дома | 12 | 51 % | 7.4 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | 25 % | 1.5 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 16 250 ₽ (нижний квартиль 10 участков · радиус 6 км) |
| стоимость земли объекта | 518 000 ₽ (31,9 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 1 982 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 22 195 ₽/м² |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.1 км | Заповедное ДПК | 40 сот. | 800 000 | 20 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.4 км | Заповедное ДПК | 10 сот. | 100 000 | 10 000 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.4 км | Заповедное ДПК | 20 сот. | 300 000 | 15 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.4 км | Шепелево д. | 30 сот. | 420 000 | 14 000 | снят (цена объявления) 03.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.5 км | Шепелево д. | 12,1 сот. | 250 000 | 20 661 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.7 км | Шепелево д. | 10 сот. | 400 000 | 40 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.6 км | Снятинка д. | 12 сот. | 400 000 | 33 333 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 3.7 км | Строилово д. | 14 сот. | 2 300 000 | 164 286 | в продаже 08.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 4.3 км | Юрцово д. | 8,1 сот. | 350 000 | 43 210 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 4.4 км | Полубарское д. | 15 сот. | 500 000 | 33 333 | в продаже 05.11.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 89,3 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 1 686 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | септик |
| цена выхода: источник | выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 20 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 39 500 / 59 755 / 85 294 |
| цена объекта | 2 500 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 2 125 000 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 5 606 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 5 326 000 ₽ |
| продажа: целевая | 5 045 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 4 485 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | 674 000 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | 15 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | 18 % |
Аналоги
выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 20 км. ⚠ выход грубо: приличных в 10 км меньше трёх и референсов нет — все дома в радиусе, дом ±30 %, участок ±50 %; уверенность снижена. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.6 км | Шепелево д. | 90 м² | 20 сот. | 5 500 000 | 61 111 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.6 км | Заповедное ДПК | 90 м² | 20 сот. | 6 000 000 | 66 667 | снято (цена объявления) 13.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.6 км | Шепелево д. | 84,8 м² | 21 сот. | 8 450 000 | 99 646 выброс, не в счёт | снято (цена объявления) 21.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 7.5 км | Федорцово д. | 95,4 м² | 22,5 сот. | 5 500 000 | 57 652 | снято (цена объявления) 22.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 12.7 км | Дубровский Лес дп | 88,7 м² | 20 сот. | 5 180 000 | 58 399 | снято (цена объявления) 14.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.4 км | Снятинка д. | 70 м² | 17 сот. | 5 000 000 | 71 429 | в продаже 14.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 10.5 км | Скорынино д. | 101 м² | 24 сот. | 4 800 000 | 47 525 | снято (цена объявления) 16.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 11.3 км | Калошино д. | 100 м² | 30 сот. | 3 950 000 | 39 500 | снято (цена объявления) 18.06.2026 | объявление сохраненная копия |
| 15.1 км | Измайлово д. | 83 м² | 20 сот. | 2 000 000 | 24 096 выброс, не в счёт | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 4.3 км | Полубарское д. | 68 м² | 30 сот. | 5 800 000 | 85 294 | снято (цена объявления) 03.07.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 25.06.2026 | 5 900 000 | история площадки |
| 06.07.2026 | 5 700 000 (−200 000) | история площадки |
| 16.07.2026 | 5 400 000 (−300 000) | история площадки |
| 25.07.2026 | 4 950 000 (−450 000) | история площадки |
| 27.07.2026 | 4 650 000 (−300 000) | история площадки |
| 03.08.2026 | 4 150 000 (−500 000) | история площадки |
| 05.08.2026 | 3 800 000 (−350 000) | история площадки |
| 08.08.2026 | 3 500 000 (−300 000) | история площадки |
| 14.08.2026 | 3 200 000 (−300 000) | история площадки |
| 24.08.2026 | 2 990 000 (−210 000) | история площадки |
| 11.09.2026 | 2 800 000 (−190 000) | история площадки |
| 17.09.2026 | 2 700 000 (−100 000) | история площадки |
| 09.10.2026 | 2 600 000 (−100 000) | история площадки |
| 24.10.2026 | 2 500 000 (−100 000) | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Авито | 2 500 000 | в продаже | 08.11.26 – 09.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
Продажа объектов в Дпк Заповедное на участке 31,85 соток. Московская область, г. О. Сергиево-Посадский, Дпк Заповедное. В состав продажи входят: дом, утеплен, назначение жилое, наименование жилой дом, с возможностью регистрации 89,3 кв. М по выписке из Егрн: - участок площадью 10,0 соток; - участок площадью 10,0 соток; - участок площадью 11,85 соток; Земли сельскохозяйственного назначения, для дачного строительства. Нет доп платежей. Электричество 15 квт, колодец, туалет в доме, септик. Транспортная доступность. - деревня Федорцово 9 км. ; - Сергиев Посад 50 км; - Москва Мкад 115 км.