Ярославское ш., 48 км от МКАД
Передовая текстильщица СНТ, Сергиево-Посадский гор. округ
Дом 319 м², участок 10 сот., газоблок.
Цена 2,5 млн ₽, снижали с 6,5 млн; первая цена 6,5 млн ₽ от 14.05.2026.
🔴 Цена в разы ниже рынка, проверь объявление (примерно в 3 раза).
Рейтинг 41/100 · уверенность 52 %
Земля ≈62 тыс. ₽/сот. × 10 сот. = 620 тыс. → дом ≈1,88 млн ₽, 6 тыс. ₽/м² дома (радиус 4 км).
Выход: выход грубо, приличных рядом нет: 4 домов в 10 км, 11 тыс.–48 тыс. ₽/м², медиана 26 тыс.
Ремонт ≈6,38 млн, покупка после торга ≈2,12 млн ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈7,49 млн / целевая ≈6,74 млн / пессимист. ≈5,99 млн → от пессимистичной прибыль −2,52 млн ₽, маржа −42 %, ROI −30 %.
⚠ В согласованном списке меньше пяти подходящих референсов.
Коммуникации: не указаны.
До ст. Сергиев Посад ≈11,7 км по прямой; до МКАД 48 км, на машине ≈1 ч 03 мин без пробок.
Площадки: Авито · объявление · страница объекта №10525
Рейтинг 41/100 · уверенность 52 %
Уверенность: поля 6 из 8 (нет: год, коммуникации); аналогов 4 (разброс ₽/м² 67 %); данные есть по 63 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 0 % | 0 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 74 % | 14.5 |
| торг | 5 | 100 % | 6.5 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 25 % | 1.6 |
| участок | 5 | 55 % | 3.5 |
| ₽/м² дома | 12 | 97 % | 15.2 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | нет данных — не считается | 0 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 62 000 ₽ (нижний квартиль 10 участков · радиус 4 км) |
| стоимость земли объекта | 620 000 ₽ (10 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 1 880 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 5 893 ₽/м² |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.3 км | Передовая текстильщица СНТ | 8 сот. | 550 000 | 68 750 | снят (цена объявления) 02.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.4 км | Космос СНТ | 6 сот. | 300 000 | 50 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.6 км | Алексеево д. | 10 сот. | 600 000 | 60 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.6 км | Алексеево д. | 25 сот. | 2 000 000 | 80 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.7 км | Надежда-91 СНТ | 7 сот. | 350 000 | 50 000 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.9 км | Алексеево д. | 25 сот. | 1 700 000 | 68 000 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.9 км | Алексеево д. | 10 сот. | 1 300 000 | 130 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.9 км | Шараповское СДНП | 11,5 сот. | 1 500 000 | 130 435 | в продаже 08.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.9 км | Ветеран-3 СНТ | 6 сот. | 3 500 000 | 583 333 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.1 км | Ветеран-4 СНТ | 10 сот. | 1 050 000 | 105 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 319 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 6 380 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | — |
| цена выхода: источник | выход грубо, приличных рядом нет: 4 домов в 10 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 11 250 / 25 833 / 48 000 |
| цена объекта | 2 500 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 2 125 000 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 7 486 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 7 112 000 ₽ |
| продажа: целевая | 6 737 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 5 989 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | -2 516 000 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | −42 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | −30 % |
| пояснение расчета | в согласованном списке меньше пяти подходящих референсов |
Аналоги
выход грубо, приличных рядом нет: 4 домов в 10 км. ⚠ выход грубо: приличных в 10 км меньше трёх и референсов нет — все дома в радиусе, дом ±30 %, участок ±50 %; уверенность снижена. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.2 км | Передовая текстильщица СНТ | 300 м² | 10 сот. | 5 500 000 | 18 333 | снято (цена объявления) 11.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 6.7 км | Охотино д. | 270 м² | 9 сот. | 9 000 000 | 33 333 | снято (цена объявления) 27.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 5.5 км | Березка-4 СНТ | 400 м² | 10 сот. | 4 500 000 | 11 250 | снято (цена объявления) 20.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 8.9 км | Спасс-Торбеево ДНП | 250 м² | 8 сот. | 11 999 999 | 48 000 | в продаже 04.11.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 14.05.2026 | 6 500 000 | история площадки |
| 06.06.2026 | 5 800 000 (−700 000) | история площадки |
| 19.06.2026 | 5 500 000 (−300 000) | история площадки |
| 11.07.2026 | 5 000 000 (−500 000) | история площадки |
| 16.07.2026 | 4 500 000 (−500 000) | история площадки |
| 25.07.2026 | 5 200 000 (+700 000) | история площадки |
| 16.08.2026 | 4 300 000 (−900 000) | история площадки |
| 18.08.2026 | 3 999 999 (−300 001) | история площадки |
| 20.08.2026 | 3 800 000 (−199 999) | история площадки |
| 26.08.2026 | 3 500 000 (−300 000) | история площадки |
| 09.10.2026 | 2 999 999 (−500 001) | история площадки |
| 06.11.2026 | 2 500 000 (−499 999) | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Авито | 2 500 000 | в продаже | 08.11.26 – 09.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
Данная Цена Актуальна Исключительно ДО Конца Ноября ЗА Наличный Расчет По Причине Срочной Продажи. Торга, Рассрочки И Т. П. Нет! Продаётся строящийся дом с участком 10 соток. Участок расположен в Снт "Родник" в Сергиево-Посадском районе рядом с деревней Алексеево. Час езды без пробок от Мкад, 15 минут до города Сергиев-Посад. Дом находится в тихом и живописном месте, окружённом лесом, вдали от суеты и шума. Идеальное место для тех, кто ценит спокойствие и уединение. Несмотря на это, при наличии автомобиля сохраняется также комфортный доступ к удобствам цивилизации: в 5 минутах езды на машине автобусная остановка, в 10 минутах супермаркет Пятёрочка и пункты выдачи Ozon и Wildberries, в 15 минутах ближайший торговый центр. Дом находится в зоне доставки основных супермаркетов (Лента, Пятёрочка, вкусвилл и др.), аптек и готовой еды. На въезде в Снт установлен шлагбаум, что повышает безопасность, ограничивая проезд на территорию посторонних лиц. Проезд круглогодичный, дороги зимой регулярно чистятся. Ежегодные взносы в Снт 10 тыс. Руб. Участок является крайним на своей улице, с двух сторон окружен деревьями, за счёт чего вы получите максимальную тишину и комфорт, а также возможность прирезки земли при необходимости. Фактическая площадь участка 15 соток. На участке установлены столбы забора. В дом заведено 3-х фазное электричество. Ведётся строительство дома 11×14. Цокольный этаж выполнен из бетона и бетонных блоков, межэтажное перекрытие Ж/Б плиты, в цоколе выполнено зонирование помещений, подготовлено место под парилку, межкомнатные перегородки выполнены из газосиликатных блоков. Площадь цокольного этажа 154 кв. М., высота потолков в черновом варианте~ 2.85 м. Первый этаж выполнен из газосиликатных блоков с армированием каждые три ряда(арматура+базальтовая сетка), Ж/Б перемычки над оконными и дверными проёмами, по завершении кладки залит бетонный армопояс 250×300 мм. Размечены планируемые помещения, по факту свободная планировка. Подготовлено место под веранду/террасу. Площадь первого этажа без веранды 121 кв. М, площадь веранды 44 кв. М., высота потолка первого этажа в черновом варианте 3.25 м. Выполнен монтаж кровли из бруса 50×200 мм., уложена гидроизоляционная мембрана, контробрешетка, шаговая обрешётка. Кровля предполагает обустройство мансардного помещения с ориентировочной площадью 60кв. М. По всем вопросам можете писать либо звонить, практически всегда на связи.