Ярославское ш., 41 км от МКАД
Левково д., Сергиево-Посадский гор. округ
Дом 70 м², участок 12,3 сот., бревно.
Цена 2,5 млн ₽; цена не менялась с 14.10.2026.
Рейтинг 57/100 · уверенность 60 %
Земля ≈90 тыс. ₽/сот. × 12,3 сот. = 1,11 млн → дом ≈1,39 млн ₽, 20 тыс. ₽/м² дома (радиус 4 км).
Выход: выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км, 19 тыс.–154 тыс. ₽/м², медиана 73 тыс.
Ремонт ≈1,4 млн, покупка после торга ≈2,12 млн ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈5,4 млн / целевая ≈4,86 млн / пессимист. ≈4,32 млн → от пессимистичной прибыль ≈798 тыс. ₽, маржа 19 %, ROI 23 %.
Коммуникации: не указаны.
До ст. пл. 62 км ≈3,2 км по прямой; до МКАД 41 км, на машине ≈1 ч 19 мин без пробок.
Площадки: Авито · объявление · страница объекта №10521
Рейтинг 57/100 · уверенность 60 %
Уверенность: поля 6 из 8 (нет: год, коммуникации); аналогов 10 (разброс ₽/м² 53 %); данные есть по 63 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 45 % | 20.5 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 84 % | 16.4 |
| торг | 5 | 0 % | 0 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 91 % | 5.9 |
| участок | 5 | 75 % | 4.9 |
| ₽/м² дома | 12 | 57 % | 8.9 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | нет данных — не считается | 0 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 89 883 ₽ (нижний квартиль 10 участков · радиус 4 км) |
| стоимость земли объекта | 1 106 000 ₽ (12,3 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 1 394 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 19 914 ₽/м² |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0 км | Орбита СНТ | 12,8 сот. | 1 150 000 | 89 844 | снят (цена объявления) 29.05.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.4 км | Орбита СНТ | 10 сот. | 900 000 | 90 000 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.9 км | Левково д. | 12 сот. | 899 000 | 74 917 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.5 км | Солнечная Поляна СНТ | 6 сот. | 600 000 | 100 000 | снят (цена объявления) 25.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.2 км | Клинский Луг СНТ | 5,5 сот. | 750 000 | 136 364 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.4 км | Московская Горка СНТ | 12 сот. | 550 000 | 45 833 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.8 км | Кузьминки СНТ | 9 сот. | 900 000 | 100 000 | снят (цена объявления) 31.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.8 км | Кузьминки СНТ | 8,1 сот. | 999 000 | 123 333 | снят (цена объявления) 23.06.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.9 км | Кудрино д. | 10 сот. | 2 600 000 | 260 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.9 км | Кудрино д. | 6 сот. | 1 452 000 | 242 000 | снят (цена объявления) 29.09.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 70 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 1 400 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | — |
| цена выхода: источник | выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 19 444 / 73 327 / 153 846 |
| цена объекта | 2 500 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 2 125 000 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 5 404 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 5 134 000 ₽ |
| продажа: целевая | 4 864 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 4 323 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | 798 000 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | 19 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | 23 % |
Аналоги
выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км. ⚠ выход грубо: приличных в 10 км меньше трёх и референсов нет — все дома в радиусе, дом ±30 %, участок ±50 %; уверенность снижена. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 4.4 км | Мостовик пос. | 71 м² | 7,5 сот. | 6 500 000 | 91 549 | снято (цена объявления) 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 5.4 км | Абрамцево-3 ТСН ДНТ | 70 м² | 9,5 сот. | 3 300 000 | 47 143 | снято (цена объявления) 13.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 3.8 км | Стоик СНТ | 65 м² | 12 сот. | 4 290 000 | 66 000 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 6 км | Экспортер СНТ | 72 м² | 12 сот. | 1 400 000 | 19 444 | снято (цена объявления) 16.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 7.4 км | Щетнево д. | 70,2 м² | 6,4 сот. | 3 000 000 | 42 735 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 7.7 км | 70 м² | 6,5 сот. | 7 100 000 | 101 429 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 7.9 км | Лазарево д. | 70 м² | 15 сот. | 5 500 000 | 78 571 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 5.9 км | Абрамцевские Дачи ТСН | 65 м² | 11 сот. | 10 000 000 | 153 846 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 6.5 км | Монолит СНТ | 76 м² | 10 сот. | 5 500 000 | 72 368 | снято (цена объявления) 04.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 9.3 км | У Мечты СНТ | 70 м² | 8,2 сот. | 5 200 000 | 74 286 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 14.10.2026 | 2 500 000 | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Авито | 2 500 000 | в продаже | 08.11.26 – 09.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
Участок ровный, лес рядом. Соседи отсроились. Дом теплый, с ремонтом. Показ по договорённости. По дополнительным вопросам звоните.