Ярославское ш., 59 км от МКАД
Дивный ДНП, Сергиево-Посадский гор. округ
Дом 180 м², участок 8 сот., газоблок.
Цена 2,4 млн ₽, снижали с 4,35 млн; первая цена 4,35 млн ₽ от 09.09.2025.
🔴 Цена в разы ниже рынка, проверь объявление (примерно в 6 раз).
Рейтинг 81/100 · уверенность 65 %
Земля ≈96 тыс. ₽/сот. × 8 сот. = 764 тыс. → дом ≈1,64 млн ₽, 9 тыс. ₽/м² дома (нижний квартиль 10 участков).
Выход: выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км, 42 тыс.–129 тыс. ₽/м², медиана 78 тыс.
Ремонт ≈3,6 млн, покупка после торга ≈2,04 млн ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈13,85 млн / целевая ≈12,47 млн / пессимист. ≈11,08 млн → от пессимистичной прибыль ≈5,44 млн ₽, маржа 49 %, ROI 96 %.
Коммуникации: свет — есть.
До ст. пл. 83 км ≈4,3 км по прямой; до МКАД 59 км, на машине ≈1 ч 09 мин без пробок.
Площадки: Авито · объявление · страница объекта №10518
Рейтинг 81/100 · уверенность 65 %
Уверенность: поля 7 из 8 (нет: год); аналогов 10 (разброс ₽/м² 54 %); данные есть по 67 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 100 % | 42.7 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 59 % | 10.7 |
| торг | 5 | 100 % | 6.1 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 82 % | 5 |
| участок | 5 | 36 % | 2.2 |
| ₽/м² дома | 12 | 88 % | 12.9 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | 25 % | 1.5 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 95 536 ₽ (нижний квартиль 10 участков) |
| стоимость земли объекта | 764 000 ₽ (8 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 1 636 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 9 089 ₽/м² |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.3 км | Дивный ДНП | 19,6 сот. | 2 400 000 | 122 449 | в продаже 08.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.6 км | Зеленая Горка ДНП | 13 сот. | 1 300 000 | 100 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.6 км | Зеленая Горка ДНП | 8,4 сот. | 790 000 | 94 048 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.6 км | Дивный ДНП | 7 сот. | 1 300 000 | 185 714 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.6 км | Слободка д. | 12 сот. | 1 400 000 | 116 667 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.6 км | Слободка д. | 16 сот. | 1 650 000 | 103 125 | в продаже 30.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.6 км | Слободка д. | 12 сот. | 840 000 | 70 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.6 км | Слободка д. | 13 сот. | 1 700 000 | 130 769 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.7 км | Слободка д. | 8,4 сот. | 790 000 | 94 048 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.7 км | Зеленая Горка ДНП | 12,6 сот. | 2 170 000 | 172 222 | в продаже 08.11.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 180 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 3 600 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | — |
| цена выхода: источник | выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 42 017 / 77 879 / 129 231 |
| цена объекта | 2 400 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 2 040 000 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 13 852 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 13 159 000 ₽ |
| продажа: целевая | 12 467 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 11 082 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | 5 442 000 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | 49 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | 96 % |
Аналоги
выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км. ⚠ выход грубо: приличных в 10 км меньше трёх и референсов нет — все дома в радиусе, дом ±30 %, участок ±50 %; уверенность снижена. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 2.6 км | Козицино д. | 180 м² | 10 сот. | 17 999 999 | 100 000 | в продаже 30.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.6 км | Слободка д. | 165 м² | 12 сот. | 12 500 000 | 75 758 | в продаже 04.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 8.8 км | 175 м² | 9 сот. | 17 900 000 | 102 286 | снято (цена объявления) 20.08.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 9.3 км | Птицевод-3 СНТ | 176 м² | 10 сот. | 12 000 000 | 68 182 | снято (цена объявления) 15.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 3.9 км | Березняки д. | 214,2 м² | 7,5 сот. | 9 000 000 | 42 017 | снято (цена объявления) 27.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 6.6 км | Земледелец СНТ | 150 м² | 6 сот. | 7 950 000 | 53 000 | в продаже 14.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 8.8 км | 200 м² | 6 сот. | 16 000 000 | 80 000 | в продаже 24.10.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 7.3 км | Зубачево д. | 226,3 м² | 9 сот. | 9 600 000 | 42 422 | снято (цена объявления) 09.06.2026 | объявление сохраненная копия |
| 9.6 км | 137,1 м² | 10 сот. | 15 000 000 | 109 409 | в продаже 30.10.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 9 км | 130 м² | 8 сот. | 16 800 000 | 129 231 | в продаже 30.10.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 09.09.2025 | 4 350 000 | история площадки |
| 23.09.2025 | 3 940 000 (−410 000) | история площадки |
| 01.10.2025 | 2 950 000 (−990 000) | история площадки |
| 31.12.2025 | 2 621 300 (−328 700) | история площадки |
| 25.01.2026 | 2 775 000 (+153 700) | история площадки |
| 08.02.2026 | 2 621 300 (−153 700) | история площадки |
| 07.03.2026 | 4 200 000 (+1 578 700) | история площадки |
| 05.04.2026 | 3 890 000 (−310 000) | история площадки |
| 17.04.2026 | 3 500 000 (−390 000) | история площадки |
| 02.05.2026 | 3 300 000 (−200 000) | история площадки |
| 02.06.2026 | 2 900 000 (−400 000) | история площадки |
| 07.08.2026 | 4 100 000 (+1 200 000) | история площадки |
| 20.09.2026 | 3 800 000 (−300 000) | история площадки |
| 04.11.2026 | 2 600 000 (−1 200 000) | история площадки |
| 09.11.2026 | 2 400 000 (−200 000) | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Авито | 2 400 000 | в продаже | 08.11.26 – 09.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|---|---|
| 09.11.2026 16:20 | смена цены | 2 600 000 → 2 400 000 |
Описание
Дом 185 кв. М с бетонными перекрытиями и бетонной крышей. Закрытый Днп, охрана, шлагбаум, магазин. Футбольное поле, удобный выход в лес. Широкие асфальтированные дороги, для проезда одновременно 2х машин! Участок ровный сухой. Дом из Газоблока с бетонными перекрытиями между первым, вторым этажом и крышей, Фундамент плита. Оформлен въезд и сточная канава. Проведено электричество 15 квт. Бытовка для строителей.