Ярославское ш., 52 км от МКАД
Строитель-2 СНТ, Сергиево-Посадский гор. округ
Дом 50 м², участок 6 сот., кирпич.
Цена 2,7 млн ₽; цена не менялась с 03.08.2026.
Рейтинг 21/100 · уверенность 61 %
Земля ≈111 тыс. ₽/сот. × 6 сот. = 664 тыс. → дом ≈2,04 млн ₽, 41 тыс. ₽/м² дома (нижний квартиль 10 участков).
Выход: выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 20 км, 35 тыс.–46 тыс. ₽/м², медиана 42 тыс.
Ремонт ≈900 тыс., покупка после торга ≈2,29 млн ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈2,01 млн / целевая ≈1,8 млн / пессимист. ≈1,6 млн → от пессимистичной прибыль −1,59 млн ₽, маржа −99 %, ROI −50 %.
Коммуникации: в описании: скважина, нет септика (туалет на улице).
До ст. Бубяково ≈1 км по прямой; до МКАД 52 км, на машине ≈1 ч 05 мин без пробок.
Площадки: Авито · объявление · страница объекта №10510
Рейтинг 21/100 · уверенность 61 %
Уверенность: поля 6 из 8 (нет: год, коммуникации); аналогов 8 (разброс ₽/м² 15 %); данные есть по 67 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 0 % | 0 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 69 % | 12.5 |
| торг | 5 | 0 % | 0 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 100 % | 6.1 |
| участок | 5 | 18 % | 1.1 |
| ₽/м² дома | 12 | 0 % | 0 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | 25 % | 1.5 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 110 625 ₽ (нижний квартиль 10 участков) |
| стоимость земли объекта | 664 000 ₽ (6 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 2 036 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 40 720 ₽/м² |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.6 км | Автомобилист-3 ТСН | 6,2 сот. | 2 550 000 | 411 290 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.6 км | Дивный-3 ТСН | 5,8 сот. | 1 480 000 | 255 172 | снят (цена объявления) 24.05.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.6 км | Автомобилист-3 СНТ | 5,7 сот. | 1 300 000 | 228 070 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.6 км | Нива-2 СНТ | 8 сот. | 700 000 | 87 500 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.6 км | Юность-3 СНТ | 4 сот. | 400 000 | 100 000 | снят (цена объявления) 31.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.6 км | Нива-2 СНТ | 4 сот. | 450 000 | 112 500 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.7 км | Бубяково д. | 10 сот. | 2 000 000 | 200 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.7 км | Голубые Дали СНТ | 10 сот. | 1 100 000 | 110 000 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.9 км | Автомобилист-3 СНТ | 6 сот. | 875 000 | 145 833 | снят (цена объявления) 02.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.9 км | Бубяково ТСН | 8 сот. | 1 800 000 | 225 000 | в продаже 08.11.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 50 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 900 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | вода |
| цена выхода: источник | выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 20 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 35 000 / 41 748 / 46 000 |
| цена объекта | 2 700 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 2 295 000 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 2 006 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 1 906 000 ₽ |
| продажа: целевая | 1 805 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 1 605 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | -1 590 000 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | −99 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | −50 % |
Аналоги
выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 20 км. ⚠ выход грубо: приличных в 10 км меньше трёх и референсов нет — все дома в радиусе, дом ±30 %, участок ±50 %; уверенность снижена. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 19.7 км | Энергия-1 СНТ | 53 м² | 5,5 сот. | 2 000 000 | 37 736 | снято (цена объявления) 15.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 16.7 км | Лесное СНТ | 63,3 м² | 5,4 сот. | 3 000 000 | 47 393 выброс, не в счёт | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.9 км | Весна СНТ | 50 м² | 6,2 сот. | 1 750 000 | 35 000 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 12.5 км | Буран СНТ | 50 м² | 6 сот. | 1 950 000 | 39 000 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 12.8 км | Назарьево д. | 50 м² | 5,5 сот. | 2 250 000 | 45 000 | снято (цена объявления) 01.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 8.3 км | Полянка СНТ | 54 м² | 6 сот. | 2 050 000 | 37 963 | снято (цена объявления) 02.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 16.1 км | Лето СНТ | 50 м² | 7,7 сот. | 2 300 000 | 46 000 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 8 км | Монолит СНТ | 42,7 м² | 6 сот. | 1 900 000 | 44 496 | снято (цена объявления) 29.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 9.2 км | Матренки СНТ | 42 м² | 6 сот. | 3 850 000 | 91 667 выброс, не в счёт | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 16.5 км | Веля СНТ | 53 м² | 9 сот. | 2 390 000 | 45 094 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 03.08.2026 | 2 700 000 | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Авито | 2 700 000 | в продаже | 08.11.26 – 09.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
Продается уютный двухэтажный кирпичный дом (дача, летний дом)с косметическим ремонтом. В доме три комнаты, что позволяет комфортно разместиться небольшой семье. На участке площадью 6 соток растут плодовые деревья и кустарники, создавая атмосферу уюта и спокойствия. Дом расположен в садовом некоммерческом товариществе, что обеспечивает тишину и безопасность. Для водоснабжения используется скважина, а санузел находится на улице. Дом летний. До ближайшей остановки общественного транспорта можно добраться пешком. На территории также есть хозяйственные постройки, которые могут быть использованы под различные нужды.