Ярославское ш., 28 км от МКАД
Софрино рп, Пушкинский гор. округ
Дом 61 м², участок 8 сот.
Цена 2,75 млн ₽; цена не менялась с 25.09.2026.
Рейтинг 44/100 · уверенность 56 %
Земля ≈342 тыс. ₽/сот. × 8 сот. = 2,74 млн → дом ≈10 тыс. ₽, 164 ₽/м² дома (нижний квартиль 10 участков) · ⚠ дом почти даром.
Выход: выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 20 км, 33 тыс.–91 тыс. ₽/м², медиана 60 тыс.
Ремонт ≈1,22 млн, покупка после торга ≈2,34 млн ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈3,54 млн / целевая ≈3,19 млн / пессимист. ≈2,83 млн → от пессимистичной прибыль −724 тыс. ₽, маржа −25 %, ROI −20 %.
Коммуникации: не указаны.
До ст. Посёлок Дальний ≈0,6 км по прямой; до МКАД 28 км, на машине ≈36 мин без пробок.
Площадки: Авито · объявление · страница объекта №10509
Рейтинг 44/100 · уверенность 56 %
Уверенность: поля 5 из 8 (нет: материал, год, коммуникации); аналогов 9 (разброс ₽/м² 44 %); данные есть по 63 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 0 % | 0 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 100 % | 19.5 |
| торг | 5 | 0 % | 0 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 100 % | 6.5 |
| участок | 5 | 36 % | 2.4 |
| ₽/м² дома | 12 | 100 % | 15.6 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | нет данных — не считается | 0 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 342 500 ₽ (нижний квартиль 10 участков) |
| стоимость земли объекта | 2 740 000 ₽ (8 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 10 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 164 ₽/м² |
| ⚠ сигнал | дом почти даром: объект стоит почти как земля рядом |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.4 км | Софрино рп | 5,1 сот. | 1 300 000 | 254 902 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.5 км | Софрино рп | 10 сот. | 4 750 000 | 475 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.6 км | Софрино рп | 4,5 сот. | 1 500 000 | 333 333 | в продаже 08.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.6 км | Березка СТ | 5 сот. | 1 850 000 | 370 000 | снят (цена объявления) 03.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.6 км | Березка СТ | 6 сот. | 1 850 000 | 308 333 | снят (цена объявления) 23.06.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.6 км | Ашукино дп | 10 сот. | 4 500 000 | 450 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.8 км | Ашукино дп | 6 сот. | 2 700 000 | 450 000 | снят (цена объявления) 14.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.9 км | Ашукино дп | 9,5 сот. | 4 000 000 | 421 053 | снят (цена объявления) 03.10.2026 | сохраненная копия |
| 1.2 км | Софрино рп | 7 сот. | 4 300 000 | 614 286 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.6 км | Григорково д. | 6 сот. | 3 800 000 | 633 333 | в продаже 30.10.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 61 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 1 220 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | — |
| цена выхода: источник | выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 20 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 33 333 / 60 071 / 90 769 |
| цена объекта | 2 750 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 2 337 500 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 3 543 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 3 366 000 ₽ |
| продажа: целевая | 3 189 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 2 834 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | -723 500 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | −25 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | −20 % |
Аналоги
выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 20 км. ⚠ выход грубо: приличных в 10 км меньше трёх и референсов нет — все дома в радиусе, дом ±30 %, участок ±50 %; уверенность снижена. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 8.1 км | Лесной Родник СНТ | 60 м² | 6,3 сот. | 4 200 000 | 70 000 | снято (цена объявления) 13.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 9.7 км | Восточный СНТ | 60 м² | 5 сот. | 4 900 000 | 81 667 | снято (цена объявления) 21.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 11 км | Берендеи СНТ | 60 м² | 6 сот. | 2 000 000 | 33 333 | снято (цена объявления) 03.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 9.8 км | Лесное СНТ | 63,3 м² | 5,4 сот. | 3 000 000 | 47 393 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 8.9 км | Радонеж с. | 56,6 м² | 6,2 сот. | 3 400 000 | 60 071 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 9.1 км | Подмосковье СНТ | 56,6 м² | 6,2 сот. | 3 400 000 | 60 071 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 5.6 км | Нагорное-2 СНТ | 53 м² | 6 сот. | 4 400 000 | 83 019 | снято (цена объявления) 30.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 10.2 км | Соболек СНТ | 65 м² | 6 сот. | 5 900 000 | 90 769 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 14.8 км | Озон-2 СНТ | 60 м² | 8 сот. | 2 700 000 | 45 000 | снято (цена объявления) 14.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 10.5 км | Абрамцевские Дачи ТСН | 66 м² | 12 сот. | 9 400 000 | 142 424 выброс, не в счёт | снято (цена объявления) 14.10.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 25.09.2026 | 2 750 000 | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Авито | 2 750 000 | в продаже | 08.11.26 – 09.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
*Продаётся двухэтажный летний дом 61 м2 в Московской области*. *О доме: *. Летний дом 2014 года постройки. На первом этаже две комнаты и кухня, на втором одна комната. Рядом на участке: большой хозблок, две жилые комнаты, туалет и комната с душем. *Участок: *. 8 соток с деревьями и кустарниками. *Транспортная доступность: *. До Цкад 3,8 км. Пешком от ж/д платформы "Посёлок Дальний" 1,9 км. В пешей доступности магазины. *Коммуникации и инфраструктура: *. Электричество подключено. Недалеко расположен контейнер для мусора, вывоз регулярный. Дороги чистят зимой. *Юридические детали: *. Юридически свободна. Один взрослый собственник. *Звоните! Торг уместен! *.