Ярославское ш., 59 км от МКАД
Локомотив СНТ, Сергиево-Посадский гор. округ
Дом 150 м², участок 6 сот., кирпич.
Цена 2,8 млн ₽, снижали с 3,15 млн; первая цена 3,15 млн ₽ от 22.10.2024.
Рейтинг 45/100 · уверенность 51 %
Земля ≈136 тыс. ₽/сот. × 6 сот. = 818 тыс. → дом ≈1,98 млн ₽, 13 тыс. ₽/м² дома (нижний квартиль 10 участков).
Выход: приличные 3 в 10 км, 47 тыс.–95 тыс. ₽/м², медиана 50 тыс.
Ремонт ≈2,9 млн, покупка после торга ≈2,38 млн ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈7,47 млн / целевая ≈6,73 млн / пессимист. ≈5,98 млн → от пессимистичной прибыль ≈700 тыс. ₽, маржа 12 %, ROI 13 %.
⚠ В согласованном списке меньше пяти подходящих референсов · сходство аналогов не подтверждено: материал; оценка грубая.
Коммуникации: в описании: баня.
До ст. Дубининское ≈1,3 км по прямой; до МКАД 59 км, на машине ≈1 ч 04 мин без пробок.
Площадки: Авито · объявление · страница объекта №10508
Рейтинг 45/100 · уверенность 51 %
Уверенность: поля 6 из 8 (нет: год, коммуникации); аналогов 3 (разброс ₽/м² 103 %); данные есть по 67 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 27 % | 11.4 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 59 % | 10.7 |
| торг | 5 | 74 % | 4.5 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 100 % | 6.1 |
| участок | 5 | 18 % | 1.1 |
| ₽/м² дома | 12 | 77 % | 11.2 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | 0 % | 0 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 136 264 ₽ (нижний квартиль 10 участков) |
| стоимость земли объекта | 818 000 ₽ (6 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 1 982 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 13 213 ₽/м² |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.3 км | Энергетик СНТ | 12 сот. | 2 150 000 | 179 167 | в продаже 08.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.3 км | Энергетик СНТ | 5,6 сот. | 690 000 | 123 214 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.5 км | Солнечный-2 ДНТ | 7,8 сот. | 1 100 000 | 141 026 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.6 км | Солнечный-2 ДНТ | 8,4 сот. | 1 300 000 | 154 762 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.6 км | Дубининское-1 СНТ | 7,2 сот. | 850 000 | 118 056 | снят (цена объявления) 03.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.6 км | Мечта СНТ | 6,2 сот. | 1 050 000 | 169 355 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.7 км | Дивный-2 ТСН | 6,2 сот. | 950 000 | 153 226 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.7 км | Дивный-2 ТСН | 6,2 сот. | 835 000 | 134 677 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.7 км | Дубининские дачи ДНП | 11,4 сот. | 2 000 000 | 175 439 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.7 км | Солнечный-2 ДНТ | 17 сот. | 2 720 000 | 160 000 | снят (цена объявления) 27.09.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 150 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 2 900 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | баня |
| цена выхода: источник | приличные 3 в 10 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 47 020 / 50 000 / 94 937 |
| цена объекта | 2 800 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 2 380 000 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 7 475 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 7 101 000 ₽ |
| продажа: целевая | 6 728 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 5 980 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | 700 000 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | 12 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | 13 % |
| пояснение расчета | в согласованном списке меньше пяти подходящих референсов · сходство аналогов не подтверждено: материал; оценка грубая |
Аналоги
приличные 3 в 10 км. приличные готовые дома (санузел в доме + отделка/ремонт/мебель по описанию), площадь дома и участка ±10 %, сначала 5 км, мало — 10 км. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 8.8 км | Деулинская слобода ДНП да: «санузел» + «теплый пол» | 158 м² | 6 сот. | 15 000 000 | 94 937 | в продаже 15.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 6.1 км | Север СНТ да: «сан.узел» + «мебелью» | 150 м² | 6,2 сот. | 7 500 000 | 50 000 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 9.4 км | Мишутино с. да: «ванная» + «ремонтной» | 151 м² | 5,5 сот. | 7 100 000 | 47 020 | снято (цена объявления) 15.09.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 22.10.2024 | 3 150 000 | история площадки |
| 26.05.2026 | 2 800 000 (−350 000) | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Авито | 2 800 000 | в продаже | 08.11.26 – 09.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
Здравствуйте, продается дом, на участке 6 соток. Снт радуга. Улица белая дом 123. В данный момент участок благоустраивается устанавливается забор. Первый этаж кирпичный с гаражом. На первом этаже есть сан узел и сауна, электрический теплый пол всей кухни., канализация выведена на улицу. Второй этаж, зал и одна комната. Третий этаж четыре комнаты. Дом был покрыт пинотексом и почернел (не знаю причину). Звоните все расскажу по телефону.