Ярославское ш., 16 км от МКАД
Заозерный СНТ, Щелково гор. округ
Дом 75 м², участок 9 сот., пенобетон.
Цена 2,8 млн ₽, снижали с 3,5 млн; первая цена 3,2 млн ₽ от 22.02.2026.
Рейтинг 88/100 · уверенность 53 %
Земля ≈141 тыс. ₽/сот. × 9 сот. = 1,27 млн → дом ≈1,53 млн ₽, 20 тыс. ₽/м² дома (нижний квартиль 10 участков).
Выход: выход грубо, приличных рядом нет: 5 домов в 10 км, 18 тыс.–113 тыс. ₽/м², медиана 91 тыс.
Ремонт ≈1,5 млн, покупка после торга ≈2,38 млн ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈7,67 млн / целевая ≈6,91 млн / пессимист. ≈6,14 млн → от пессимистичной прибыль ≈2,26 млн ₽, маржа 37 %, ROI 58 %.
Коммуникации: не указаны.
До ст. Фрязино-Товарная ≈4,4 км по прямой; до МКАД 16 км, на машине ≈44 мин без пробок.
Площадки: Авито · объявление · страница объекта №10507
Рейтинг 88/100 · уверенность 53 %
Уверенность: поля 6 из 8 (нет: год, коммуникации); аналогов 5 (разброс ₽/м² 70 %); данные есть по 63 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 100 % | 45.5 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 100 % | 19.5 |
| торг | 5 | 100 % | 6.5 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 82 % | 5.3 |
| участок | 5 | 45 % | 3 |
| ₽/м² дома | 12 | 56 % | 8.7 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | нет данных — не считается | 0 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 140 916 ₽ (нижний квартиль 10 участков) |
| стоимость земли объекта | 1 268 000 ₽ (9 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 1 532 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 20 427 ₽/м² |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.5 км | Заозерный СНТ | 9,5 сот. | 1 300 000 | 136 842 | снят (цена объявления) 29.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.9 км | Заозерный СНТ | 11,1 сот. | 2 300 000 | 207 207 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.9 км | Заозерный СНТ | 8,6 сот. | 1 300 000 | 151 163 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.3 км | Заозерный СНТ | 9,1 сот. | 1 150 000 | 126 374 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.4 км | Заозерный СНТ | 10,7 сот. | 2 000 000 | 186 916 | в продаже 08.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.7 км | Богослово д. | 8 сот. | 1 100 000 | 137 500 | снят (цена объявления) 03.06.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.7 км | Лесное Фрязино-2 СНТ | 6 сот. | 2 500 000 | 416 667 | в продаже 31.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.7 км | Строитель-5 СНТ | 6,4 сот. | 1 500 000 | 234 375 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.8 км | Заозерный СНТ | 5,9 сот. | 3 250 000 | 550 847 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.9 км | Заозерный СНТ | 6 сот. | 1 800 000 | 300 000 | снят (цена объявления) 12.08.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 75 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 1 500 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | — |
| цена выхода: источник | выход грубо, приличных рядом нет: 5 домов в 10 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 17 778 / 91 463 / 113 000 |
| цена объекта | 2 800 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 2 380 000 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 7 672 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 7 288 000 ₽ |
| продажа: целевая | 6 905 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 6 138 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | 2 258 000 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | 37 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | 58 % |
Аналоги
выход грубо, приличных рядом нет: 5 домов в 10 км. ⚠ выход грубо: приличных в 10 км меньше трёх и референсов нет — все дома в радиусе, дом ±30 %, участок ±50 %; уверенность снижена. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 6.3 км | Назимиха Парк КП | 86 м² | 6 сот. | 9 600 000 | 111 628 | в продаже 15.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 9.2 км | Нива-2 СНТ | 82 м² | 6 сот. | 7 500 000 | 91 463 | снято (цена объявления) 22.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 8.5 км | Простор СНТ | 86 м² | 6 сот. | 4 300 000 | 50 000 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 6.7 км | Соболек СНТ | 91 м² | 5 сот. | 10 283 000 | 113 000 | снято (цена объявления) 21.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 9.7 км | Мишнево Лайф КП | 90 м² | 6 сот. | 1 600 000 | 17 778 | снято (цена объявления) 20.05.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 22.02.2026 | 3 200 000 | история площадки |
| 27.03.2026 | 3 500 000 (+300 000) | история площадки |
| 20.04.2026 | 3 000 000 (−500 000) | история площадки |
| 24.04.2026 | 3 300 000 (+300 000) | история площадки |
| 30.05.2026 | 3 100 000 (−200 000) | история площадки |
| 16.07.2026 | 3 200 000 (+100 000) | история площадки |
| 17.07.2026 | 3 100 000 (−100 000) | история площадки |
| 03.08.2026 | 3 000 000 (−100 000) | история площадки |
| 26.08.2026 | 2 800 000 (−200 000) | история площадки |
| 04.09.2026 | 2 600 000 (−200 000) | история площадки |
| 14.10.2026 | 2 800 000 (+200 000) | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Авито | 2 800 000 | в продаже | 08.11.26 – 09.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
Дом находится в хорошем месте, соседи живут постоянно. Общественной транспорт находится рядом, пешком 10 минут. Рядом лес и озеро. В доме имеется хозблок 4×5, навес для дров и беседка. В доме можно прописатся. Продам связи с переездом. Парковка на 2 машина. Всё что на фото, мебель и техника остаются. Есть все необходимое для жизни. Дом с пропиской. Рядом дом проходить Лэп.