Ярославское ш., 9 км от МКАД
Пушкино г., Пушкинский гор. округ
Дом 27 м², участок 2 сот., бревно, 1917 год.
Цена 2,85 млн ₽; цена не менялась с 24.10.2026.
Рейтинг 32/100 · уверенность 59 %
Земля рядом ≈830 тыс. ₽/сот. (нижний квартиль 10 участков · продаётся доля/часть — цену дома не считаем).
Выход: выход грубо, приличных рядом нет: 4 домов в 10 км, 92 тыс.–184 тыс. ₽/м², медиана 110 тыс.
Ремонт ≈340 тыс. ₽; продаётся доля или часть дома (в описании: «Продается часть дома») — экономику по целым домам не считаем; в согласованном списке меньше пяти подходящих референсов.
Коммуникации: вода — есть; свет — есть; в описании: баня.
До ст. Мамонтовская ≈0,6 км по прямой; до МКАД 9 км, на машине ≈19 мин без пробок.
Площадки: Авито · объявление · страница объекта №10502
Рейтинг 32/100 · уверенность 59 %
Уверенность: поля 8 из 8; аналогов 4 (разброс ₽/м² 15 %); данные есть по 57 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 0 % | 0 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 100 % | 21.4 |
| торг | 5 | 0 % | 0 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 100 % | 7.1 |
| участок | 5 | 0 % | 0 |
| ₽/м² дома | 12 | нет данных — не считается | 0 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | 50 % | 3.6 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 829 844 ₽ (нижний квартиль 10 участков · продаётся доля/часть — цену дома не считаем) |
| стоимость земли объекта | — |
| цена дома (цена − земля) | — |
| ₽/м² дома | — |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.5 км | 34,4 сот. | 21 481 250 | 624 455 | в продаже 08.11.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 0.6 км | 15 сот. | 20 000 000 | 1 333 333 | в продаже 27.10.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 0.6 км | 6 сот. | 6 150 000 | 1 025 000 | снят (цена объявления) 13.07.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 0.6 км | 15 сот. | 18 000 000 | 1 200 000 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 0.6 км | 6,8 сот. | 8 000 000 | 1 176 471 | снят (цена объявления) 24.09.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 0.7 км | 18 сот. | 13 920 000 | 773 333 | снят (цена объявления) 22.09.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 0.7 км | 11,8 сот. | 8 500 000 | 720 339 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 0.7 км | 8 сот. | 7 995 000 | 999 375 | в продаже 31.10.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 0.7 км | Сосновка ДСК | 10 сот. | 10 000 000 | 1 000 000 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.7 км | 13,3 сот. | 14 800 000 | 1 112 782 | снят (цена объявления) 31.08.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 27 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 340 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | баня, вода |
| цена выхода: источник | выход грубо, приличных рядом нет: 4 домов в 10 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 92 424 / 110 484 / 184 332 |
| цена объекта | 2 850 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 2 422 500 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | — |
| продажа: консервативная | — |
| продажа: целевая | — |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | — |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | — |
| маржа (от пессимистичной продажи) | — |
| ROI (от пессимистичной продажи) | — |
| пояснение расчета | продаётся доля или часть дома (в описании: «Продается часть дома») — экономику по целым домам не считаем; в согласованном списке меньше пяти подходящих референсов |
| экономика не посчитана | продаётся доля или часть дома (в описании: «Продается часть дома») — экономику по целым домам не считаем |
Аналоги
выход грубо, приличных рядом нет: 4 домов в 10 км. ⚠ выход грубо: приличных в 10 км меньше трёх и референсов нет — все дома в радиусе, дом ±30 %, участок ±50 %; уверенность снижена. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.1 км | 30 м² | 1 сот. | 3 000 000 | 100 000 | в продаже 04.11.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 0.1 км | 33 м² | 1 сот. | 3 050 000 | 92 424 | снято (цена объявления) 05.07.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 4.2 км | 31 м² | 3 сот. | 3 750 000 | 120 968 | снято (цена объявления) 21.06.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 3.2 км | 21,7 м² | 2,5 сот. | 3 999 999 | 184 332 | снято (цена объявления) 22.08.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 24.10.2026 | 2 850 000 | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Авито | 2 850 000 | в продаже | 08.11.26 – 09.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
Продается часть дома 27м2 на участке 2 сотки (доля), все счета разделены, отдельный вход, участок огорожен забором. Дом практически пустой, под ремонт. На участке есть плодовые деревья и кустарники (яблоня, малина, шиповник). В доме есть электричество, вода, отопление по системе Агв. Туалета в доме нет. В пешей доступности вся инфраструктура, до ЖД станции Мамонтовка 10 минут пешком, до Москвы 30 минут на электричке. На участке можно сделать хозпостройку, баню, беседку, небольшой домик без дальнейшей возможности прописки. Прописаться можно в доме. Участок находится рядом с ж/д дорогой (между участком и ж/д полоса отчуждения). Заезда на участок нет, до него необходимо пройти по тропинке. Свободная продажа, без обременений. Открыты к торгу.