Ярославское ш., 48 км от МКАД
Передовая текстильщица СНТ, Сергиево-Посадский гор. округ
Дом 130 м², участок 16 сот., кирпич.
Цена 3 млн ₽, снижали с 4,5 млн; первая цена 4,5 млн ₽ от 13.07.2024.
Рейтинг 52/100 · уверенность 61 %
Земля ≈62 тыс. ₽/сот. × 16 сот. = 992 тыс. → дом ≈2,01 млн ₽, 15 тыс. ₽/м² дома (радиус 4 км).
Выход: выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км, 55 тыс.–80 тыс. ₽/м², медиана 59 тыс.
Ремонт ≈2,5 млн, покупка после торга ≈2,55 млн ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈7,42 млн / целевая ≈6,67 млн / пессимист. ≈5,93 млн → от пессимистичной прибыль ≈882 тыс. ₽, маржа 15 %, ROI 17 %.
Коммуникации: в описании: баня.
До ст. Сергиев Посад ≈11,9 км по прямой; до МКАД 48 км, на машине ≈1 ч 04 мин без пробок.
Площадки: Авито · объявление · страница объекта №10497
Рейтинг 52/100 · уверенность 61 %
Уверенность: поля 6 из 8 (нет: год, коммуникации); аналогов 8 (разброс ₽/м² 15 %); данные есть по 67 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 35 % | 14.9 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 74 % | 13.6 |
| торг | 5 | 100 % | 6.1 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 24 % | 1.5 |
| участок | 5 | 100 % | 6.1 |
| ₽/м² дома | 12 | 70 % | 10.3 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | 0 % | 0 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 62 000 ₽ (нижний квартиль 10 участков · радиус 4 км) |
| стоимость земли объекта | 992 000 ₽ (16 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 2 008 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 15 446 ₽/м² |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.2 км | Передовая текстильщица СНТ | 8 сот. | 550 000 | 68 750 | снят (цена объявления) 02.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.3 км | Передовая текстильщица СНТ | 10 сот. | 1 000 000 | 100 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.4 км | Космос СНТ | 6 сот. | 300 000 | 50 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.6 км | Алексеево д. | 10 сот. | 700 000 | 70 000 | снят (цена объявления) 07.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.7 км | Алексеево д. | 10 сот. | 600 000 | 60 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.7 км | Алексеево д. | 25 сот. | 2 000 000 | 80 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1 км | Алексеево д. | 25 сот. | 1 700 000 | 68 000 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1 км | Алексеево д. | 10 сот. | 1 300 000 | 130 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1 км | Надежда-91 СНТ | 7 сот. | 350 000 | 50 000 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.1 км | Ветеран-3 СНТ | 6 сот. | 3 500 000 | 583 333 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 130 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 2 500 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | баня |
| цена выхода: источник | выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 54 545 / 58 709 / 80 315 |
| цена объекта | 3 000 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 2 550 000 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 7 415 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 7 044 000 ₽ |
| продажа: целевая | 6 674 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 5 932 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | 882 000 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | 15 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | 17 % |
Аналоги
выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км. ⚠ выход грубо: приличных в 10 км меньше трёх и референсов нет — все дома в радиусе, дом ±30 %, участок ±50 %; уверенность снижена. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.7 км | Алексеево д. | 127 м² | 10 сот. | 10 200 000 | 80 315 | снято (цена объявления) 15.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 6 км | Птицевод-2 СНТ | 124,3 м² | 8 сот. | 8 000 000 | 64 360 | снято (цена объявления) 22.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 6 км | Лоза пос. | 124,3 м² | 8 сот. | 7 250 000 | 58 327 | снято (цена объявления) 22.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 8.8 км | Глинково с. | 125,8 м² | 17 сот. | 21 000 000 | 166 932 выброс, не в счёт | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 4.9 км | Шитова Сторожка д. | 110 м² | 10 сот. | 6 500 000 | 59 091 | в продаже 04.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 9.8 км | Смена д. | 116,6 м² | 8 сот. | 6 700 000 | 57 461 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 7 км | Тураково д. | 155 м² | 15 сот. | 26 000 000 | 167 742 выброс, не в счёт | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 8.6 км | Роща СНТ | 110 м² | 11 сот. | 6 000 000 | 54 545 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 8.6 км | Роща СНТ | 110 м² | 10 сот. | 6 000 000 | 54 545 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 9.9 км | Афанасовский пос. | 103 м² | 9 сот. | 6 750 000 | 65 534 | снято (цена объявления) 14.09.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 13.07.2024 | 4 500 000 | история площадки |
| 24.10.2024 | 3 950 000 (−550 000) | история площадки |
| 01.07.2026 | 3 500 000 (−450 000) | история площадки |
| 28.08.2026 | 3 000 000 (−500 000) | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Авито | 3 000 000 | в продаже | 08.11.26 – 09.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
Сергеево посадский район, дом с пропиской, 16 соток, фундамент под гараж, соседи проживают круглый год. Снт передовая текстильщица, шлагбаум на въезде, размер дома 9/5, фундамент под гараж или баню 4/6, электричество на участке, забор по кругу, вагончик и туалет. Собственик.