Ярославское ш., 74 км от МКАД
Никульское с., Сергиево-Посадский гор. округ
Дом 36,9 м², участок 25 сот., кирпич.
Цена 2,99 млн ₽, снижали с 3,19 млн; первая цена 3,19 млн ₽ от 14.06.2026.
Рейтинг 18/100 · уверенность 48 %
Земля ≈25 тыс. ₽/сот. × 25 сот. = 625 тыс. → дом ≈2,37 млн ₽, 64 тыс. ₽/м² дома (нижний квартиль 10 участков).
Выход: выход грубо, приличных рядом нет: 3 домов в 20 км, 39 тыс.–95 тыс. ₽/м², медиана 60 тыс.
Ремонт ≈638 тыс., покупка после торга ≈2,54 млн ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈2,67 млн / целевая ≈2,4 млн / пессимист. ≈2,13 млн → от пессимистичной прибыль −1,05 млн ₽, маржа −49 %, ROI −33 %.
⚠ В согласованном списке меньше пяти подходящих референсов.
Коммуникации: в описании: печь.
До ст. Наугольный ≈25,3 км по прямой; до МКАД 74 км, на машине ≈1 ч 26 мин без пробок.
Площадки: Авито · объявление · страница объекта №10496
Рейтинг 18/100 · уверенность 48 %
Уверенность: поля 6 из 8 (нет: год, коммуникации); аналогов 3 (разброс ₽/м² 90 %); данные есть по 57 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 0 % | 0 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 37 % | 8 |
| торг | 5 | 42 % | 3 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 0 % | 0 |
| участок | 5 | 100 % | 7.1 |
| ₽/м² дома | 12 | нет данных — не считается | 0 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | 0 % | 0 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 25 000 ₽ (нижний квартиль 10 участков) |
| стоимость земли объекта | 625 000 ₽ (25 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 2 365 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 64 092 ₽/м² |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.1 км | Никульское с. | 6 сот. | 1 000 000 | 166 667 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.1 км | Никульское с. | 8,3 сот. | 780 000 | 93 976 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.6 км | Никульское с. | 10,3 сот. | 990 000 | 96 117 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.1 км | Константиново с. | 15 сот. | 300 000 | 20 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.2 км | Константиново ТСН | 15 сот. | 390 000 | 26 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.3 км | Константиново с. | 15 сот. | 370 000 | 24 667 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.4 км | Ясниково д. | 10 сот. | 380 000 | 38 000 | снят (цена объявления) 16.05.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.4 км | Константиново с. | 20 сот. | 2 200 000 | 110 000 | снят (цена объявления) 12.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.4 км | Ясниково д. | 22 сот. | 360 000 | 16 364 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.5 км | Константиново с. | 10 сот. | 600 000 | 60 000 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 36,9 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 638 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | печь |
| цена выхода: источник | выход грубо, приличных рядом нет: 3 домов в 20 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 38 571 / 59 574 / 95 000 |
| цена объекта | 2 990 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 2 541 500 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 2 668 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 2 535 000 ₽ |
| продажа: целевая | 2 401 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 2 134 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | -1 045 500 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | −49 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | −33 % |
| пояснение расчета | в согласованном списке меньше пяти подходящих референсов |
Аналоги
выход грубо, приличных рядом нет: 3 домов в 20 км. ⚠ выход грубо: приличных в 10 км меньше трёх и референсов нет — все дома в радиусе, дом ±30 %, участок ±50 %; уверенность снижена. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 11.4 км | Ново д. | 35 м² | 15 сот. | 1 350 000 | 38 571 | снято (цена объявления) 13.06.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0 км | Никульское с. | 47 м² | 25 сот. | 2 800 000 | 59 574 | снято (цена объявления) 15.06.2026 | объявление сохраненная копия |
| 16.6 км | Каменки д. | 40 м² | 20 сот. | 3 800 000 | 95 000 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 14.06.2026 | 3 190 000 | история площадки |
| 11.09.2026 | 2 990 000 (−200 000) | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Авито | 2 990 000 | в продаже | 08.11.26 – 09.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
Родовое Поместье На 25 Сотках У Озера. Лес, грибы, ягоды, тишина и возможность разделить участок или реализовать собственный загородный проект. Продаётся жилой кирпичный дом с земельным участком 25 соток Лпх в одном из самых живописных и спокойных мест Сергиево-Посадского района. Площадь дома 36,9 кв. М. В доме сохранилась настоящая русская печь, есть сухой погреб, две уютные веранды и кухня. Фундамент и толщина стен 40 см позволяют надстроить полноценный второй этаж. Дом жилой, подключено электричество. Провести воду в дом и организовать автономную канализацию не составит труда. Участок ровный, ухоженный и полностью освоенный. На территории расположены теплица, летний душ, хозяйственный блок. Растут взрослые плодовые деревья и кустарники: яблони, вишня, малина, смородина. Урожай собирают ежегодно. Особая ценность объекта его расположение. Через дорогу находится живописное озеро, где можно купаться и рыбачить. Вокруг леса с грибными и ягодными местами. Несколько метров до дома проходят по тихой укатанной дороге, поросшей травой. Такие места выбирают не случайно сюда приезжают за тишиной, природой и ощущением настоящей загородной жизни. Инфраструктура рядом: автобусная остановка в пешей доступности; школа, детский сад и магазины в соседнем селе Константиново; до Сергиева Посада 34 км, около 42 минут на автомобиле; от Сергиева Посада до Ярославского вокзала около 1,5 часов на электричке; до Мкад по Ярославскому шоссе 92 км на машине, около 1 часа 20 минут в пути. Участок имеет хороший потенциал для развития. При необходимости возможно разделение участка на два, либо увеличение площади за счёт соседней территории. Также участок интересен для инвесторов, рассматривающих строительство загородных домов для аренды или отдыха. Этот объект подойдёт тем, кто ищет не просто дом, а место с историей, природой и большим земельным участком в окружении леса и воды.