Ярославское ш., 42 км от МКАД
Мечта СНТ, Сергиево-Посадский гор. округ
Дом 105 м², участок 5 сот., бревно.
Цена 3 млн ₽; цена не менялась с 03.10.2026.
Рейтинг 59/100 · уверенность 59 %
Земля ≈243 тыс. ₽/сот. × 5 сот. = 1,22 млн → дом ≈1,78 млн ₽, 17 тыс. ₽/м² дома (радиус 4 км).
Выход: выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км, 32 тыс.–157 тыс. ₽/м², медиана 74 тыс.
Ремонт ≈2,1 млн, покупка после торга ≈2,55 млн ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈7,58 млн / целевая ≈6,82 млн / пессимист. ≈6,06 млн → от пессимистичной прибыль ≈1,41 млн ₽, маржа 23 %, ROI 30 %.
Коммуникации: свет — есть.
До ст. Желтиково ≈2,7 км по прямой; до МКАД 42 км, на машине ≈53 мин без пробок.
Площадки: Авито · объявление · страница объекта №10493
Рейтинг 59/100 · уверенность 59 %
Уверенность: поля 7 из 8 (нет: год); аналогов 10 (разброс ₽/м² 102 %); данные есть по 67 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 61 % | 26 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 83 % | 15.2 |
| торг | 5 | 0 % | 0 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 95 % | 5.8 |
| участок | 5 | 9 % | 0.6 |
| ₽/м² дома | 12 | 66 % | 9.6 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | 25 % | 1.5 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 243 381 ₽ (нижний квартиль 10 участков · радиус 4 км) |
| стоимость земли объекта | 1 217 000 ₽ (5 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 1 783 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 16 981 ₽/м² |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 1.4 км | Золотилово-2 ДНТ | 8,2 сот. | 3 660 000 | 446 341 | снят (цена объявления) 27.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.4 км | Золотилово-2 ДНТ | 13,8 сот. | 6 200 000 | 449 275 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.9 км | Шапилово д. | 9,5 сот. | 2 950 000 | 310 526 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2 км | Восход СНТ | 6,3 сот. | 1 500 000 | 238 095 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.1 км | Стоик СНТ | 5,3 сот. | 1 380 000 | 260 377 | снят (цена объявления) 13.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.1 км | Шапилово д. | 10 сот. | 2 000 000 | 200 000 | снят (цена объявления) 20.05.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.1 км | 9 сот. | 4 850 000 | 538 889 | снят (цена объявления) 29.07.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 2.1 км | Стройково д. | 9,2 сот. | 2 385 000 | 259 239 | снят (цена объявления) 26.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.1 км | Шапилово д. | 11 сот. | 2 250 000 | 204 545 | снят (цена объявления) 29.05.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.2 км | 8 сот. | 2 990 000 | 373 750 | снят (цена объявления) 21.08.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 105 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 2 100 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | — |
| цена выхода: источник | выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 32 491 / 73 704 / 157 143 |
| цена объекта | 3 000 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 2 550 000 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 7 577 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 7 198 000 ₽ |
| продажа: целевая | 6 819 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 6 062 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | 1 412 000 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | 23 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | 30 % |
Аналоги
выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км. ⚠ выход грубо: приличных в 10 км меньше трёх и референсов нет — все дома в радиусе, дом ±30 %, участок ±50 %; уверенность снижена. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 3.3 км | Новокудрино КП | 105 м² | 6 сот. | 16 500 000 | 157 143 | снято (цена объявления) 26.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 3.3 км | Новокудрино КП | 108,2 м² | 6 сот. | 16 500 000 | 152 495 | снято (цена объявления) 18.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 4.1 км | Клинский Луг СНТ | 102 м² | 7,5 сот. | 7 750 000 | 75 980 | снято (цена объявления) 18.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 5.1 км | 105 м² | 6 сот. | 16 500 000 | 157 143 | снято (цена объявления) 18.06.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 4.8 км | Дубки СНТ | 100 м² | 6 сот. | 7 000 000 | 70 000 | снято (цена объявления) 18.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 4.8 км | 100 м² | 6,5 сот. | 7 000 000 | 70 000 | снято (цена объявления) 16.08.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 4.6 км | Дубки СНТ | 110,8 м² | 6,7 сот. | 3 600 000 | 32 491 | снято (цена объявления) 10.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 6.7 км | Репихово пос. | 105 м² | 4 сот. | 7 500 000 | 71 429 | в продаже 04.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 4.6 км | Ворохобино д. | 96 м² | 6 сот. | 5 800 000 | 60 417 | снято (цена объявления) 03.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 4.1 км | Машино д. | 116 м² | 3,8 сот. | 10 000 000 | 86 207 | в продаже 15.10.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 03.10.2026 | 3 000 000 | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Авито | 3 000 000 | в продаже | 08.11.26 – 09.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
Продаётся дом 2003 года постройки. В доме три этажа: 1 большой гараж. 2 1 большая комната и кухня. 3 2 комнаты. Выполнено межевание. Расположение: Московская область, Сергиево-Посадский район, Снт Мечта (рядом с г. Хотьково,~10-15 минут езды от дома до центра города). Электричество есть. Вода на полив есть. Участок 5 соток. Бетонный фундамент дома. Номер для связи: