Ярославское ш., 25 км от МКАД
Могильцы д., Пушкинский гор. округ
Дом 120 м², участок 9 сот., брус.
Цена 3 млн ₽; цена не менялась с 04.11.2026.
🔴 Цена в разы ниже рынка, проверь объявление (примерно в 5 раз).
Рейтинг 84/100 · уверенность 54 %
Земля ≈273 тыс. ₽/сот. × 9 сот. = 2,46 млн → дом ≈543 тыс. ₽, 5 тыс. ₽/м² дома (нижний квартиль 10 участков).
Выход: приличные 3 в 10 км, 83 тыс.–121 тыс. ₽/м², медиана 120 тыс.
Ремонт ≈2,4 млн, покупка после торга ≈2,55 млн ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈14,07 млн / целевая ≈12,66 млн / пессимист. ≈11,25 млн → от пессимистичной прибыль ≈6,3 млн ₽, маржа 56 %, ROI 127 %.
⚠ В согласованном списке меньше пяти подходящих референсов · сходство аналогов не подтверждено: материал; оценка грубая.
Коммуникации: в описании: газ.
До ст. Рахманово ≈5,7 км по прямой; до МКАД 25 км, на машине ≈33 мин без пробок.
Площадки: Авито · объявление · страница объекта №10492
Рейтинг 84/100 · уверенность 54 %
Уверенность: поля 6 из 8 (нет: год, коммуникации); аналогов 3 (разброс ₽/м² 36 %); данные есть по 67 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 100 % | 42.7 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 100 % | 18.3 |
| торг | 5 | 0 % | 0 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 72 % | 4.4 |
| участок | 5 | 45 % | 2.8 |
| ₽/м² дома | 12 | 100 % | 14.6 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | 25 % | 1.5 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 272 966 ₽ (нижний квартиль 10 участков) |
| стоимость земли объекта | 2 457 000 ₽ (9 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 543 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 4 525 ₽/м² |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.1 км | Могильцы д. | 6 сот. | 2 700 000 | 450 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.2 км | Могильцы д. | 8,2 сот. | 3 100 000 | 378 049 | снят (цена объявления) 17.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.2 км | Могильцы д. | 10 сот. | 2 900 000 | 290 000 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.3 км | Могильцы д. | 9,5 сот. | 2 600 000 | 273 684 | снят (цена объявления) 29.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.3 км | Могильцы д. | 10 сот. | 4 400 000 | 440 000 | снят (цена объявления) 14.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.5 км | Могильцы д. | 11 сот. | 3 000 000 | 272 727 | снят (цена объявления) 13.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.5 км | Могильцы д. | 9,5 сот. | 2 890 000 | 304 211 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.6 км | Могильцы д. | 10 сот. | 2 700 000 | 270 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1 км | Назарово-1 СНТ | 6 сот. | 2 000 000 | 333 333 | снят (цена объявления) 24.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1 км | Могильцы д. | 15,7 сот. | 3 500 000 | 222 930 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 120 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 2 400 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | — |
| цена выхода: источник | приличные 3 в 10 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 82 906 / 120 000 / 120 870 |
| цена объекта | 3 000 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 2 550 000 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 14 066 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 13 363 000 ₽ |
| продажа: целевая | 12 659 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 11 253 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | 6 303 000 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | 56 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | 127 % |
| пояснение расчета | в согласованном списке меньше пяти подходящих референсов · сходство аналогов не подтверждено: материал; оценка грубая |
Аналоги
приличные 3 в 10 км. приличные готовые дома (санузел в доме + отделка/ремонт/мебель по описанию), площадь дома и участка ±10 %, сначала 5 км, мало — 10 км. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 2.2 км | Ивошино д. да: «санузла» + «мебель» | 117 м² | 8,6 сот. | 9 700 000 | 82 906 | снято (цена объявления) 14.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 3.4 км | Фомкино СНТ да: «санузел» + «мебель» | 125 м² | 9 сот. | 15 000 000 | 120 000 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 9.3 км | Новое Орлово КП да: «с/у» + «ремонтом» | 115 м² | 8,7 сот. | 13 900 000 | 120 870 | снято (цена объявления) 26.08.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 04.11.2026 | 3 000 000 | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Авито | 3 000 000 | в продаже | 08.11.26 – 09.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|---|---|
| 08.11.2026 17:59 | новый объект | — → 3 000 000 |
Описание
Участок 9,5 сотки Ижс в Могильцах собственник. Продаю участок в деревне Могильцы, Пушкинский район Московской области, Ярославское направление. Красивое место с взрослыми берёзами и лесным окружением. Рядом уже стоят дома можно приехать, посмотреть соседей, подъезд и спокойно оценить участок своими глазами. Об участке. 9,5 сотки, назначение Ижс. Подойдёт для строительства загородного дома для постоянного проживания или дачи. Можно сохранить часть деревьев и расположить дом с террасой среди берёз, предусмотрев место для парковки, бани и зоны отдыха. Участок находится в самой деревне. Без поселковых взносов и обязательных платежей управляющей компании. Подъезд по муниципальной дороге. Расположение и окружение. Могильцы вариант для тех, кто ищет участок по Ярославскому шоссе, в районе Пушкино и Софрино. Основные автомобильные ориентиры Ярославское шоссе М-8 и Московское малое кольцо А-107 Цкад. Ближайшие деревни Назарово, Талицы и Щеглово. При поиске земли в этой части Подмосковья также стоит рассмотреть наше предложение, если вы выбираете между Софрино, Рахманово, Лесным и Ашукино. Для тех, кто смотрит шире по Пушкинскому району: Пушкино, Правдинский, Зеленоградский, Братовщина, Кощейково, Царёво и Красноармейск дополнительные ориентиры этого направления. При этом сам участок расположен именно в Могильцах: точку не переносим, показываем реальное место. Координаты для самостоятельного осмотра: 56.095416, 38.011179. Документы готовы. Главный аргумент полный порядок с документами. Егрн, Гпзу и уведомление о строительстве в наличии, готовы к сделке. Можно заранее ознакомиться с документами и обсудить размещение будущего дома. Коммуникации. Рядом с участком проходит линия электропередачи. Условия подключения и необходимую мощность обсудим при просмотре. По ранее полученному письму Мособлгаза газификация запланирована на 2027 год. Письмо предоставлю для ознакомления: речь о планируемой газификации, газ пока не заявляю как подключённый. Участок под строительство дома. Можно обсудить покупку участка вместе со строительством каркасного дома или дома из газобетона. На изображении с домом показан пример размещения на участке это визуализация будущей застройки. Участок подходит для рассмотрения покупки в ипотеку. Возможность семейной ипотеки под 6% на строительство дома проверяется по требованиям программы и банка. Вариант без собственных средств на первоначальный взнос обсуждается индивидуально с учётом доступных субсидий и решения банка. Продаю от собственника, не агент. Без скрытых комиссий и платежей. Объявление о реальном участке: никаких подмен и историй "этот только что забронировали, но есть другой". Торг обсуждается индивидуально. Напишите или позвоните отправлю документы, реальные фотографии и видео, договоримся о просмотре.