Ярославское ш., 47 км от МКАД
Ворохобино д., Сергиево-Посадский гор. округ
Дом 97,1 м², участок 6 сот.
Цена 3 млн ₽, снижали с 3,45 млн; первая цена 3,45 млн ₽ от 14.09.2026.
🔴 Цена в разы ниже рынка, проверь объявление (примерно в 4 раза).
Рейтинг 80/100 · уверенность 57 %
Земля ≈102 тыс. ₽/сот. × 6 сот. = 615 тыс. → дом ≈2,38 млн ₽, 25 тыс. ₽/м² дома (радиус 4 км).
Выход: приличные 10 в 10 км, 68 тыс.–161 тыс. ₽/м², медиана 133 тыс.
Ремонт ≈1,94 млн, покупка после торга ≈2,55 млн ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈12,13 млн / целевая ≈10,91 млн / пессимист. ≈9,7 млн → от пессимистичной прибыль ≈5,21 млн ₽, маржа 54 %, ROI 116 %.
⚠ Сходство аналогов не подтверждено: материал; оценка грубая.
Коммуникации: не указаны.
До ст. Желтиково ≈2,7 км по прямой; до МКАД 47 км, на машине ≈1 ч 02 мин без пробок.
Площадки: Авито · объявление · страница объекта №10489
Рейтинг 80/100 · уверенность 57 %
Уверенность: поля 5 из 8 (нет: материал, год, коммуникации); аналогов 10 (разброс ₽/м² 43 %); данные есть по 63 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 100 % | 45.5 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 76 % | 14.7 |
| торг | 5 | 87 % | 5.6 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 95 % | 6.1 |
| участок | 5 | 18 % | 1.2 |
| ₽/м² дома | 12 | 44 % | 6.9 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | нет данных — не считается | 0 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 102 500 ₽ (нижний квартиль 10 участков · радиус 4 км) |
| стоимость земли объекта | 615 000 ₽ (6 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 2 385 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 24 562 ₽/м² |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.4 км | Ворохобино д. | 14,3 сот. | 2 300 000 | 160 839 | снят (цена объявления) 21.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.6 км | Ворохобино д. | 15 сот. | 3 000 000 | 200 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.6 км | Ворохобино д. | 6 сот. | 800 000 | 133 333 | в продаже 27.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.8 км | Спектр СНТ | 12 сот. | 1 000 000 | 83 333 | снят (цена объявления) 14.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.2 км | Монолит СНТ | 6,6 сот. | 550 000 | 83 333 | снят (цена объявления) 21.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.9 км | Сирень СНТ | 6 сот. | 980 000 | 163 333 | снят (цена объявления) 31.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.9 км | Ёлочки СНТ | 6 сот. | 999 999 | 166 666 | снят (цена объявления) 14.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.3 км | Шапилово д. | 11 сот. | 2 250 000 | 204 545 | снят (цена объявления) 29.05.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.3 км | Новинки СНТ | 10 сот. | 1 250 000 | 125 000 | снят (цена объявления) 27.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.3 км | Новинки СНТ | 6 сот. | 570 000 | 95 000 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 97,1 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 1 942 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | — |
| цена выхода: источник | приличные 10 в 10 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 68 000 / 132 524 / 161 053 |
| цена объекта | 3 000 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 2 550 000 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 12 128 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 11 522 000 ₽ |
| продажа: целевая | 10 915 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 9 702 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | 5 210 000 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | 54 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | 116 % |
| пояснение расчета | сходство аналогов не подтверждено: материал; оценка грубая |
Аналоги
приличные 10 в 10 км. приличные готовые дома (санузел в доме + отделка/ремонт/мебель по описанию), площадь дома и участка ±10 %, сначала 5 км, мало — 10 км. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 1.9 км | Сирень СНТ да: «санузел» + «мебелью» | 100 м² | 6 сот. | 6 800 000 | 68 000 | в продаже 14.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 5 км | Якорь СНТ да: «санузел» + «ремонт» | 99,5 м² | 6 сот. | 10 500 000 | 105 528 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 6.4 км | Машино д. да: «санузел» + «ремонтом» | 100 м² | 6 сот. | 9 500 000 | 95 000 | снято (цена объявления) 04.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 9.5 км | Звезда СНТ да: «санузлом» + «ремонтом» | 95 м² | 6 сот. | 15 300 000 | 161 053 | снято (цена объявления) 07.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 5.2 км | Воронцово д. да: «ванные» + «ремонтом» | 90 м² | 6 сот. | 13 600 000 | 151 111 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 5.2 км | Воронцово д. да: «санузел» + «отделка» | 90 м² | 5,5 сот. | 13 600 000 | 151 111 | в продаже 04.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 6.3 км | Машино д. да: «санузел» + «ремонтом» | 90 м² | 6 сот. | 9 500 000 | 105 556 | снято (цена объявления) 01.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 6.5 км | Новокудрино КП да: «ванные» + «ремонт» | 105 м² | 6 сот. | 16 500 000 | 157 143 | снято (цена объявления) 26.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 7.7 км | Автомобилист-3 СНТ да: «с/у» + «ремонт» | 90,4 м² | 6 сот. | 10 300 000 | 113 938 | в продаже 04.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 6.6 км | да: «ванные» + «мебелью» | 105 м² | 6 сот. | 16 500 000 | 157 143 | снято (цена объявления) 18.06.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 14.09.2026 | 3 450 000 | история площадки |
| 20.09.2026 | 3 000 000 (−450 000) | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Авито | 3 000 000 | в продаже | 08.11.26 – 09.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
Арт. 144289257 Предлагаем к продаже дом 97.1 м2 на участке 6 соток, по адресу: Московская обл., Сергиево-Посадский г. О., д. Ворохобино, д. 180. Ижс. Дом без ремонта. Каркасный. Фундамент свайно-ростверковый. Электричество 15 квт. На участке так же построен гостевой домик, без ремонта, который можно переоборудовать под баню. Участок правильной формы. Прекрасное месторасположение. Остановка общественного транспорта 50 метров. Экологически чистый район. В 2-х километрах находится п. Мостовик, где имеется вся необходимая инфраструктура (магазины, пиццерия, детский сад, школа). Расстояние до центра г. Сергиев-Посад 10 км. До центра Хотьково 7 км. Один собственник. *Безопасность сделки регламентирована стандартами работы Гильдии Риэлторов России.