Ярославское ш., 65 км от МКАД
Краснозаводск г., Сергиево-Посадский гор. округ
Дом 54 м², участок 10 сот., каркас.
Цена 3,1 млн ₽, снижали с 3,5 млн; первая цена 3,5 млн ₽ от 04.06.2026.
Рейтинг 25/100 · уверенность 54 %
Земля ≈108 тыс. ₽/сот. × 10 сот. = 1,08 млн → дом ≈2,02 млн ₽, 37 тыс. ₽/м² дома (нижний квартиль 10 участков).
Выход: выход грубо, приличных рядом нет: 6 домов в 20 км, 35 тыс.–90 тыс. ₽/м², медиана 61 тыс.
Ремонт ≈1,08 млн, покупка после торга ≈2,63 млн ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈3,26 млн / целевая ≈2,94 млн / пессимист. ≈2,61 млн → от пессимистичной прибыль −1,1 млн ₽, маржа −42 %, ROI −30 %.
Коммуникации: не указаны.
До ст. Бужаниново ≈3,6 км по прямой; до МКАД 65 км, на машине ≈1 ч 10 мин без пробок.
Площадки: Авито · объявление · страница объекта №10487
Рейтинг 25/100 · уверенность 54 %
Уверенность: поля 6 из 8 (нет: год, коммуникации); аналогов 6 (разброс ₽/м² 67 %); данные есть по 63 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 0 % | 0 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 50 % | 9.7 |
| торг | 5 | 76 % | 4.9 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 88 % | 5.7 |
| участок | 5 | 55 % | 3.5 |
| ₽/м² дома | 12 | 7 % | 1.1 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | нет данных — не считается | 0 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 107 846 ₽ (нижний квартиль 10 участков) |
| стоимость земли объекта | 1 078 000 ₽ (10 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 2 022 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 37 444 ₽/м² |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.3 км | 8 сот. | 1 250 000 | 156 250 | снят (цена объявления) 18.09.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 0.5 км | Зеленый Остров пос. | 15 сот. | 1 450 000 | 96 667 | снят (цена объявления) 19.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.6 км | 13 сот. | 1 760 000 | 135 385 | в продаже 30.10.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 0.6 км | 4,8 сот. | 850 000 | 177 083 | снят (цена объявления) 14.10.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 0.6 км | 6,6 сот. | 600 000 | 90 909 | снят (цена объявления) 13.05.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 0.6 км | 11,5 сот. | 3 500 000 | 304 348 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 0.8 км | 15 сот. | 1 480 000 | 98 667 | снят (цена объявления) 25.08.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 1 км | Мирный пос. | 5 сот. | 1 450 000 | 290 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1 км | 40 сот. | 9 500 000 | 237 500 | снят (цена объявления) 10.08.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 1 км | Зеленый СНТ | 40 сот. | 5 700 000 | 142 500 | в продаже 08.11.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 54 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 1 080 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | — |
| цена выхода: источник | выход грубо, приличных рядом нет: 6 домов в 20 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 35 424 / 61 143 / 90 000 |
| цена объекта | 3 100 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 2 635 000 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 3 263 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 3 100 000 ₽ |
| продажа: целевая | 2 937 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 2 610 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | -1 105 000 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | −42 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | −30 % |
Аналоги
выход грубо, приличных рядом нет: 6 домов в 20 км. ⚠ выход грубо: приличных в 10 км меньше трёх и референсов нет — все дома в радиусе, дом ±30 %, участок ±50 %; уверенность снижена. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 15.1 км | Зодиак СНТ | 56,4 м² | 6 сот. | 4 990 000 | 88 475 | снято (цена объявления) 17.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 13.6 км | Автомобилист СНТ | 50 м² | 6 сот. | 2 400 000 | 48 000 | снято (цена объявления) 26.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 18.2 км | 55 м² | 7 сот. | 2 250 000 | 40 909 | снято (цена объявления) 29.07.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 13.5 км | Ивашково-2 СНТ | 59 м² | 6 сот. | 2 090 000 | 35 424 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 8.3 км | Дивный ДНП | 40 м² | 7 сот. | 3 600 000 | 90 000 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 7 км | Нива дп | 70 м² | 13,8 сот. | 5 200 000 | 74 286 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 04.06.2026 | 3 500 000 | история площадки |
| 14.07.2026 | 3 100 000 (−400 000) | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Авито | 3 100 000 | в продаже | 08.11.26 – 09.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
Продается жилой дом 54 кв. М на участке 10 соток. Расположен по адресу: Сеpгиево- Пoсaдcкий г. О., г. Краснозaводcк, уд. Садовая 34а. На участке расположены жилой дом, хоз блок и беседка. А также плодовые деревья, кустарники. Kатeгopия: Зeмли нacелeнныx пунктов, вид разрешенного использования: для вeдeния личного подсобного хозяйства. Кадастровый номер участка: 50:05:0110201:138. Дом: стены- каркас, фундамент- ленточный, отопление-конвекторы электрические. Прекрасное место для отдыха и проживания. Круглогодичный подъезд до соседнего участка. Удобное месторасположение, 10 минут до остановки общественного транспорта, до г. Сергиев Посад 12 км, до Мкад 70 км. В пешей доступности развитая инфраструктура: магазины (строительные, продуктовые, промышленные товары), аптека, поликлиника, банк и многое другое.