Ярославское ш., 52 км от МКАД
Захарьино СНТ, Сергиево-Посадский гор. округ
Дом 50 м², участок 6 сот., брус.
Цена 3,19 млн ₽, снижали с 3,5 млн; первая цена 3,5 млн ₽ от 27.07.2026.
Рейтинг 24/100 · уверенность 59 %
Земля ≈66 тыс. ₽/сот. × 6 сот. = 394 тыс. → дом ≈2,8 млн ₽, 56 тыс. ₽/м² дома (радиус 4 км).
Выход: выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км, 32 тыс.–100 тыс. ₽/м², медиана 38 тыс.
Ремонт ≈800 тыс., покупка после торга ≈2,71 млн ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈2,06 млн / целевая ≈1,85 млн / пессимист. ≈1,65 млн → от пессимистичной прибыль −1,86 млн ₽, маржа −113 %, ROI −53 %.
Коммуникации: вода — есть; в описании: печь.
До ст. Бубяково ≈3,4 км по прямой; до МКАД 52 км, на машине ≈1 ч 14 мин без пробок.
Площадки: Авито · объявление · страница объекта №10484
Рейтинг 24/100 · уверенность 59 %
Уверенность: поля 7 из 8 (нет: год); аналогов 10 (разброс ₽/м² 109 %); данные есть по 67 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 0 % | 0 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 69 % | 12.5 |
| торг | 5 | 59 % | 3.6 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 89 % | 5.4 |
| участок | 5 | 18 % | 1.1 |
| ₽/м² дома | 12 | 0 % | 0 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | 25 % | 1.5 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 65 625 ₽ (нижний квартиль 10 участков · радиус 4 км) |
| стоимость земли объекта | 394 000 ₽ (6 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 2 796 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 55 920 ₽/м² |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 1.1 км | Весна СНТ | 6,2 сот. | 1 780 000 | 287 097 | в продаже 08.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.1 км | Веля СНТ | 5,5 сот. | 990 000 | 180 000 | снят (цена объявления) 17.05.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.2 км | Весна СНТ | 12 сот. | 730 000 | 60 833 | снят (цена объявления) 22.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.3 км | Культура-2 СНТ | 9,5 сот. | 760 000 | 80 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.4 км | Культура-2 СНТ | 10 сот. | 600 000 | 60 000 | снят (цена объявления) 03.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.6 км | Энтузиаст СНТ | 6 сот. | 1 050 000 | 175 000 | снят (цена объявления) 31.05.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.8 км | Лесная Сказка СНТ | 5,6 сот. | 1 400 000 | 250 000 | снят (цена объявления) 03.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.1 км | Фролово д. | 9 сот. | 1 000 000 | 111 111 | снят (цена объявления) 21.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.1 км | Фролово д. | 10 сот. | 6 000 000 | 600 000 | снят (цена объявления) 03.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.5 км | Фролово д. | 7,5 сот. | 420 000 | 56 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 50 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 800 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | печь, вода |
| цена выхода: источник | выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 32 000 / 38 086 / 99 800 |
| цена объекта | 3 190 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 2 711 500 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 2 059 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 1 956 000 ₽ |
| продажа: целевая | 1 853 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 1 647 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | -1 864 500 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | −113 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | −53 % |
Аналоги
выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км. ⚠ выход грубо: приличных в 10 км меньше трёх и референсов нет — все дома в радиусе, дом ±30 %, участок ±50 %; уверенность снижена. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 3.5 км | Зодиак СНТ | 50 м² | 6 сот. | 4 990 000 | 99 800 | снято (цена объявления) 22.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 4.1 км | Автомобилист СНТ | 50 м² | 8 сот. | 1 600 000 | 32 000 | снято (цена объявления) 15.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 4.6 км | Лазарево д. | 50 м² | 8 сот. | 1 600 000 | 32 000 | снято (цена объявления) 14.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2 км | Калина Красная СНТ | 55 м² | 6 сот. | 4 000 000 | 72 727 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.1 км | Захарьино СНТ | 58 м² | 6 сот. | 2 200 000 | 37 931 | снято (цена объявления) 25.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 4.8 км | Загорские Зори СНТ | 51 м² | 7 сот. | 3 800 000 | 74 510 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 6 км | Ворохобино д. | 50 м² | 6 сот. | 1 600 000 | 32 000 | снято (цена объявления) 29.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 4.2 км | Атмосфера СНТ | 47 м² | 6 сот. | 1 700 000 | 36 170 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 6.4 км | Деулино СНТ | 50 м² | 8 сот. | 4 200 000 | 84 000 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 5 км | Кварц СНТ | 52,3 м² | 6 сот. | 2 000 000 | 38 241 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 27.07.2026 | 3 500 000 | история площадки |
| 20.10.2026 | 3 200 000 (−300 000) | история площадки |
| 29.10.2026 | 3 190 000 (−10 000) | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Авито | 3 190 000 | в продаже | 08.11.26 – 09.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
Продается дачный дом каркасно-щитовой, на участке 6 соток, на участке 2 бытовки(большая и маленькая), бытовки и дом выполнены в едином стиле, есть душ, в доме 3 спальни, кухня, прихожая, есть камин, на участке есть освещение, весь инвентарь остается новому хозяину, на участке есть водоснабжение. Реальному покупателю торг. Просьба писать.