Ярославское ш., 41 км от МКАД
Кудринские Узоры КП, Сергиево-Посадский гор. округ
Дом 57,5 м², участок 7 сот., панель.
Цена 3,2 млн ₽; цена не менялась с 06.05.2026.
Рейтинг 53/100 · уверенность 55 %
Земля ≈120 тыс. ₽/сот. × 7 сот. = 840 тыс. → дом ≈2,36 млн ₽, 41 тыс. ₽/м² дома (нижний квартиль 10 участков).
Выход: выход грубо, приличных рядом нет: 3 домов в 20 км, 90 тыс.–159 тыс. ₽/м², медиана 95 тыс.
Ремонт ≈950 тыс., покупка после торга ≈2,72 млн ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈6,05 млн / целевая ≈5,44 млн / пессимист. ≈4,84 млн → от пессимистичной прибыль ≈1,17 млн ₽, маржа 24 %, ROI 32 %.
⚠ В согласованном списке меньше пяти подходящих референсов.
Коммуникации: септик; в описании: скважина.
До ст. Желтиково ≈2,7 км по прямой; до МКАД 41 км, на машине ≈1 ч 02 мин без пробок.
Площадки: Авито · объявление · страница объекта №10482
Рейтинг 53/100 · уверенность 55 %
Уверенность: поля 7 из 8 (нет: год); аналогов 3 (разброс ₽/м² 107 %); данные есть по 67 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 64 % | 27.1 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 84 % | 15.4 |
| торг | 5 | 0 % | 0 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 95 % | 5.8 |
| участок | 5 | 27 % | 1.7 |
| ₽/м² дома | 12 | 0 % | 0 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | 50 % | 3 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 120 000 ₽ (нижний квартиль 10 участков) |
| стоимость земли объекта | 840 000 ₽ (7 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 2 360 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 41 043 ₽/м² |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.2 км | Кудрино СНТ | 8 сот. | 1 400 000 | 175 000 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.3 км | Кудрино СНТ | 11 сот. | 930 000 | 84 545 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.4 км | Посадские Узоры СНТ | 15 сот. | 1 800 000 | 120 000 | снят (цена объявления) 05.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.5 км | Стройково д. | 7,7 сот. | 2 010 000 | 261 039 | снят (цена объявления) 25.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.5 км | Кудрино д. | 6 сот. | 1 452 000 | 242 000 | снят (цена объявления) 29.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.5 км | Кудрино д. | 10 сот. | 2 600 000 | 260 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.6 км | Стройково д. | 15 сот. | 1 800 000 | 120 000 | снят (цена объявления) 03.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.6 км | Стройково д. | 12 сот. | 1 150 000 | 95 833 | снят (цена объявления) 22.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.6 км | Стройково д. | 8 сот. | 1 100 000 | 137 500 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.6 км | Стойк СНТ | 12 сот. | 1 490 000 | 124 167 | снят (цена объявления) 12.08.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 57,5 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 950 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | септик, вода |
| цена выхода: источник | выход грубо, приличных рядом нет: 3 домов в 20 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 90 411 / 95 349 / 158 730 |
| цена объекта | 3 200 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 2 720 000 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 6 048 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 5 746 000 ₽ |
| продажа: целевая | 5 443 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 4 838 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | 1 168 000 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | 24 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | 32 % |
| пояснение расчета | в согласованном списке меньше пяти подходящих референсов |
Аналоги
выход грубо, приличных рядом нет: 3 домов в 20 км. ⚠ выход грубо: приличных в 10 км меньше трёх и референсов нет — все дома в радиусе, дом ±30 %, участок ±50 %; уверенность снижена. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 11.7 км | 69,3 м² | 6 сот. | 11 000 000 | 158 730 | снято (цена объявления) 22.09.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 13.7 км | Ассаурово д. | 43 м² | 7,5 сот. | 4 100 000 | 95 349 | снято (цена объявления) 06.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 18.6 км | Ельдигино с. | 73 м² | 10,4 сот. | 6 600 000 | 90 411 | в продаже 23.10.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 06.05.2026 | 3 200 000 | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Авито | 3 200 000 | в продаже | 08.11.26 – 09.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
Номер объекта: 537177. Хотите уютное загородное жилье с комфортом квартиры? Тогда это вариант для Вас! Строение: первый этаж кирпичный, в нем расположен гараж для машины, плюс большое хозяйственное помещение. Второй этаж каркасный. Отлично утеплен! На второй этаж ведет металлическая лестница. Кухня-гостиная, санузел (душевая и туалет) и отдельная спальная комната. Отопление электрическое (небольшие платежи, порядка 3-4 тыс в месяц). Собственная скважина на участке. Канализация септик (кольца). Земельный участок 690 кв м (почти 7 соток). Огорожен со всех сторон. Отличный заезд на участок. Возможна ипотека! Можно использовать материнский капитал в качестве первоначального взноса! Звоните, записывайтесь на просмотр!