Ярославское ш., 65 км от МКАД
Краснозаводск г., Сергиево-Посадский гор. округ
Дом 46 м², участок 5,9 сот., брус.
Цена 3,2 млн ₽, снижали с 3,5 млн; первая цена 3,5 млн ₽ от 30.09.2025.
Рейтинг 18/100 · уверенность 62 %
Земля ≈74 тыс. ₽/сот. × 5,9 сот. = 434 тыс. → дом ≈2,77 млн ₽, 60 тыс. ₽/м² дома (нижний квартиль 10 участков).
Выход: выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км, 30 тыс.–54 тыс. ₽/м², медиана 35 тыс.
Ремонт ≈820 тыс., покупка после торга ≈2,72 млн ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈1,62 млн / целевая ≈1,46 млн / пессимист. ≈1,3 млн → от пессимистичной прибыль −2,24 млн ₽, маржа −173 %, ROI −63 %.
Коммуникации: в описании: баня.
До ст. пл. 83 км ≈6,1 км по прямой; до МКАД 65 км, на машине ≈1 ч 15 мин без пробок.
Площадки: Авито · объявление · страница объекта №10479
Рейтинг 18/100 · уверенность 62 %
Уверенность: поля 6 из 8 (нет: год, коммуникации); аналогов 9 (разброс ₽/м² 36 %); данные есть по 67 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 0 % | 0 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 50 % | 9.1 |
| торг | 5 | 57 % | 3.5 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 68 % | 4.2 |
| участок | 5 | 17 % | 1.1 |
| ₽/м² дома | 12 | 0 % | 0 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | 0 % | 0 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 73 611 ₽ (нижний квартиль 10 участков) |
| стоимость земли объекта | 434 000 ₽ (5,9 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 2 766 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 60 130 ₽/м² |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.2 км | 5,4 сот. | 300 000 | 55 556 | снят (цена объявления) 22.08.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 0.3 км | Березка-4А СНТ | 13 сот. | 1 600 000 | 123 077 | снят (цена объявления) 26.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.4 км | Химик СНТ | 9 сот. | 1 000 000 | 111 111 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.5 км | 6 сот. | 250 000 | 41 667 | снят (цена объявления) 19.05.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 0.9 км | Химик-2 СНТ | 12 сот. | 2 150 000 | 179 167 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1 км | 30 сот. | 6 000 000 | 200 000 | в продаже 31.10.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 1.1 км | 12 сот. | 1 350 000 | 112 500 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 1.1 км | 30 сот. | 6 000 000 | 200 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 1.1 км | 15 сот. | 1 000 000 | 66 667 | снят (цена объявления) 22.10.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 1.1 км | 9 сот. | 850 000 | 94 444 | снят (цена объявления) 27.09.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 46 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 820 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | баня |
| цена выхода: источник | выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 29 980 / 35 106 / 54 000 |
| цена объекта | 3 200 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 2 720 000 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 1 620 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 1 539 000 ₽ |
| продажа: целевая | 1 458 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 1 296 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | -2 244 000 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | −173 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | −63 % |
Аналоги
выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км. ⚠ выход грубо: приличных в 10 км меньше трёх и референсов нет — все дома в радиусе, дом ±30 %, участок ±50 %; уверенность снижена. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 1.1 км | 46,4 м² | 5,9 сот. | 3 100 000 | 66 810 выброс, не в счёт | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 0.9 км | Химик СНТ | 47 м² | 7,5 сот. | 1 650 000 | 35 106 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 6.9 км | Сватково СНТ | 45 м² | 6 сот. | 2 000 000 | 44 444 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 3.8 км | Весна СНТ | 40 м² | 6 сот. | 1 200 000 | 30 000 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 8.4 км | Дубрава СНТ | 46 м² | 5 сот. | 1 450 000 | 31 522 | снято (цена объявления) 25.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 6.3 км | Лесная Поляна СНТ | 50 м² | 6 сот. | 1 650 000 | 33 000 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 7 км | Загорье СНТ | 50 м² | 6,5 сот. | 1 499 000 | 29 980 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 7.2 км | Дубининское д. | 50 м² | 6 сот. | 2 700 000 | 54 000 | снято (цена объявления) 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 7.3 км | Энергия СНТ | 50 м² | 6,2 сот. | 2 100 000 | 42 000 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 5 км | 40 лет Октября СНТ | 54,3 м² | 8 сот. | 2 300 000 | 42 357 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 30.09.2025 | 3 500 000 | история площадки |
| 12.01.2026 | 3 400 000 (−100 000) | история площадки |
| 29.10.2026 | 3 200 000 (−200 000) | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Авито | 3 200 000 | в продаже | 08.11.26 – 09.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
Арт. 117705219 Продается уютная дача В Городе Краснозаводск Сергиево Посадского района Московской области Снт "Химик 4а". ОБ Участке. Земля относится к землям населенных пунктов для садоводства- 585 кв. М. На участке расположен дом, хоз. Постройка, две современные теплицы покрыты сотовым поликарбонатом. Участок огорожен по периметру, имеются ворота для проезда автомашины. Ухоженная территория, много цветов. Растут Плодовые деревья и кусты. Выложены плиткой дорожки, место для стоянки автомобиля, место под барбекю, площадка для бассейна. Сделано межевание. О Доме. Дом из бруса стоит на винтовых сваях, строился строительной фирмой "Детинец", общей площадью 46 кв. М., построен в 2016 году. Дом оформлен. К дому пристроена просторная светлая комната по каркасной технологии. Первый этаж состоит из 3-х комнат. На втором этаже 1 комната. Перекрытие между 1 и 2 этажом деревянные. Поставлены окна Пвх. Крыша дома покрыта металлочерепицей. На окнах металлические ставни. Коммуникации. В дом заведено и разведено по комнатам электричество ( 15кв. Т). Отопление осуществляется с помощью электроконвекторов. На участке имеется сезонный водопровод. Инфраструктура. Участок расположен в тихом Снт в черте города Краснозаводск где есть вся инфраструктура, магазины, кафе, аптеки, школа и детский сад, в 500 метрах находится городская баня. Рядом остановка общественного транспорта автобусы ходят постоянно до г. Сергиев Посад от туда можно за 1,5 часа добраться на электричке до Москвы. Возможен оперативный показ в удобное для Вас время. Если у Вас остались какие-либо вопросы звоните и я с удовольствием на них отвечу! * Градомирь- компания, которую рекомендуют друзьям! - Одобрение ипотеки. - Юридическое сопровождение сделок. - Подбор и продажа недвижимости.