Ярославское ш., 15 км от МКАД
Восход-2(6) СНТ, Щелково гор. округ
Дом 30,8 м², участок 12 сот.
Цена 3,2 млн ₽, поднимали с 2,95 млн; первая цена 2,95 млн ₽ от 03.08.2026.
Рейтинг 37/100 · уверенность 53 %
Земля ≈162 тыс. ₽/сот. × 12 сот. = 1,94 млн → дом ≈1,26 млн ₽, 41 тыс. ₽/м² дома (нижний квартиль 10 участков).
Выход: выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 20 км, 13 тыс.–192 тыс. ₽/м², медиана 123 тыс.
Ремонт ≈516 тыс., покупка после торга ≈2,72 млн ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈3,99 млн / целевая ≈3,59 млн / пессимист. ≈3,19 млн → от пессимистичной прибыль −47 тыс. ₽, маржа −1 %, ROI −1 %.
Коммуникации: в описании: газ, септик (по описанию).
До ст. Детская ≈3,3 км по прямой; до МКАД 15 км, на машине ≈35 мин без пробок.
Площадки: Авито · объявление · страница объекта №10477
Рейтинг 37/100 · уверенность 53 %
Уверенность: поля 5 из 8 (нет: материал, год, коммуникации); аналогов 9 (разброс ₽/м² 51 %); данные есть по 57 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 0 % | 0 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 100 % | 21.4 |
| торг | 5 | 0 % | 0 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 90 % | 6.4 |
| участок | 5 | 73 % | 5.2 |
| ₽/м² дома | 12 | нет данных — не считается | 0 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | 50 % | 3.6 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 161 980 ₽ (нижний квартиль 10 участков) |
| стоимость земли объекта | 1 944 000 ₽ (12 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 1 256 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 40 779 ₽/м² |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.1 км | Заозерный СНТ | 7 сот. | 2 170 000 | 310 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.2 км | Восход-2(6) СНТ | 9 сот. | 4 500 000 | 500 000 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.4 км | Заозерный СНТ | 8 сот. | 2 400 000 | 300 000 | в продаже 08.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.5 км | Заозерный СНТ | 8 сот. | 1 450 000 | 181 250 | снят (цена объявления) 22.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.5 км | Заозерный СНТ | 13 сот. | 2 500 000 | 192 308 | в продаже 08.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.6 км | Заозерный СНТ | 22,5 сот. | 3 500 000 | 155 556 | снят (цена объявления) 20.05.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.6 км | Заозерный СНТ | 12,7 сот. | 1 900 000 | 149 606 | снят (цена объявления) 31.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.6 км | Заозерный СНТ | 13 сот. | 1 400 000 | 107 692 | в продаже 08.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.7 км | Заозерный СНТ | 6 сот. | 1 800 000 | 300 000 | снят (цена объявления) 12.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.8 км | Заозерный СНТ | 7 сот. | 3 500 000 | 500 000 | снят (цена объявления) 08.10.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 30,8 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 516 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | септик |
| цена выхода: источник | выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 20 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 13 333 / 123 333 / 191 781 |
| цена объекта | 3 200 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 2 720 000 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 3 986 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 3 787 000 ₽ |
| продажа: целевая | 3 587 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 3 189 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | -47 000 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | −1 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | −1 % |
Аналоги
выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 20 км. ⚠ выход грубо: приличных в 10 км меньше трёх и референсов нет — все дома в радиусе, дом ±30 %, участок ±50 %; уверенность снижена. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 3 км | Клюковка-1 СНТ | 30 м² | 6 сот. | 400 000 | 13 333 | в продаже 29.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 4.1 км | Заозерный СНТ | 30 м² | 7,9 сот. | 2 450 000 | 81 667 | снято (цена объявления) 06.06.2026 | объявление сохраненная копия |
| 5.7 км | Проектировщик СНТ | 31 м² | 10 сот. | 3 000 000 | 96 774 | снято (цена объявления) 03.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 4.8 км | Славяне ТСН | 30 м² | 7 сот. | 4 200 000 | 140 000 | снято (цена объявления) 26.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 6.3 км | 30 м² | 9,2 сот. | 9 500 000 | 316 667 выброс, не в счёт | снято (цена объявления) 19.10.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 6.1 км | 29,9 м² | 9,7 сот. | 5 600 000 | 187 291 | в продаже 29.10.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 5.6 км | Сосенки СНТ | 32 м² | 8 сот. | 4 450 000 | 139 062 | снято (цена объявления) 14.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 6.6 км | Нива СНТ | 30 м² | 6 сот. | 3 700 000 | 123 333 | снято (цена объявления) 29.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 5 км | Корякино д. | 29,2 м² | 7,5 сот. | 5 600 000 | 191 781 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 7.2 км | Гребнево д. | 30 м² | 12 сот. | 1 550 000 | 51 667 | в продаже 20.10.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 03.08.2026 | 2 950 000 | история площадки |
| 14.10.2026 | 3 200 000 (+250 000) | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Авито | 3 200 000 | в продаже | 08.11.26 – 09.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
Продаётся Жилой Дом 30.8кв. М. С земельным участком 7.57 сот. По документам, по факту 12сот. Участок ровный, сухой, квадратной вытянутой формы. Дом: 1этаж- коридор, комната. 2этаж-комната. Свет: 15квт. Вода: нет. Септик: есть вкопаны кольца 2*2. Газ: нет. Дом с пропиской. Более 5-ти лет. Полная стоимость в Дкп. Дороги чистятся. Соседи приличные и дружелюбные. Ипотека подходит. Показ по договорённости.