Ярославское ш., 79 км от МКАД
Боблово д., Сергиево-Посадский гор. округ
Дом 100 м², участок 15 сот., брус.
Цена 3,2 млн ₽, снижали с 3,5 млн; первая цена 3,5 млн ₽ от 14.07.2026.
Рейтинг 21/100 · уверенность 61 %
Земля ≈48 тыс. ₽/сот. × 15 сот. = 712 тыс. → дом ≈2,49 млн ₽, 25 тыс. ₽/м² дома (радиус 4 км).
Выход: выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км, 26 тыс.–94 тыс. ₽/м², медиана 55 тыс.
Ремонт ≈1,9 млн, покупка после торга ≈2,72 млн ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈5,77 млн / целевая ≈5,19 млн / пессимист. ≈4,61 млн → от пессимистичной прибыль −6 тыс. ₽, маржа −0 %, ROI −0 %.
Коммуникации: в описании: баня.
До ст. Бужаниново ≈21,7 км по прямой; до МКАД 79 км, на машине ≈1 ч 40 мин без пробок.
Площадки: Авито · объявление · страница объекта №10476
Рейтинг 21/100 · уверенность 61 %
Уверенность: поля 6 из 8 (нет: год, коммуникации); аналогов 10 (разброс ₽/м² 60 %); данные есть по 67 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 0 % | 0 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 30 % | 5.5 |
| торг | 5 | 57 % | 3.5 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 0 % | 0 |
| участок | 5 | 100 % | 6.1 |
| ₽/м² дома | 12 | 43 % | 6.3 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | 0 % | 0 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 47 500 ₽ (нижний квартиль 10 участков · радиус 4 км) |
| стоимость земли объекта | 712 000 ₽ (15 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 2 488 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 24 880 ₽/м² |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 1.4 км | Барово д. | 25 сот. | 850 000 | 34 000 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.6 км | Барово д. | 14 сот. | 900 000 | 64 286 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.3 км | Григорово х. | 10 сот. | 1 500 000 | 150 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 3.1 км | Селково д. | 17 сот. | 2 500 000 | 147 059 | в продаже 30.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 3.1 км | Катунино д. | 5,5 сот. | 350 000 | 63 636 | снят (цена объявления) 30.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 3.2 км | Селково д. | 15 сот. | 700 000 | 46 667 | снят (цена объявления) 23.06.2026 | объявление сохраненная копия |
| 3.2 км | Селково д. | 15 сот. | 550 000 | 36 667 | снят (цена объявления) 29.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 3.2 км | Катунино д. | 6 сот. | 300 000 | 50 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 3.2 км | Приют ДСК | 16 сот. | 990 000 | 61 875 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 3.3 км | Селково д. | 4 сот. | 280 000 | 70 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 100 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 1 900 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | баня |
| цена выхода: источник | выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 26 087 / 55 448 / 93 750 |
| цена объекта | 3 200 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 2 720 000 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 5 768 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 5 480 000 ₽ |
| продажа: целевая | 5 191 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 4 614 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | -6 000 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | −0 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | −0 % |
Аналоги
выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км. ⚠ выход грубо: приличных в 10 км меньше трёх и референсов нет — все дома в радиусе, дом ±30 %, участок ±50 %; уверенность снижена. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 3.5 км | Трехселище д. | 100 м² | 15 сот. | 3 800 000 | 38 000 | снято (цена объявления) 22.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 4.9 км | Запольское д. | 100 м² | 18 сот. | 7 900 000 | 79 000 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.1 км | Боблово д. | 81,4 м² | 11 сот. | 6 000 000 | 73 710 | снято (цена объявления) 15.06.2026 | объявление сохраненная копия |
| 3.8 км | Селково д. | 87,3 м² | 15 сот. | 3 200 000 | 36 655 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 3.1 км | Приют ДСК | 80 м² | 16 сот. | 3 500 000 | 43 750 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 8.6 км | Богородское пгт | 103,6 м² | 9 сот. | 5 800 000 | 55 985 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 8.7 км | Богородское пгт | 96 м² | 12 сот. | 9 000 000 | 93 750 | в продаже 04.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 8.4 км | Переславичи д. | 94,7 м² | 10 сот. | 5 200 000 | 54 910 | снято (цена объявления) 09.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 5.4 км | Мергусово д. | 115 м² | 20 сот. | 3 000 000 | 26 087 | снято (цена объявления) 14.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 9 км | Школьник СНТ | 93,3 м² | 10 сот. | 7 000 000 | 75 027 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 14.07.2026 | 3 500 000 | история площадки |
| 04.11.2026 | 3 200 000 (−300 000) | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Авито | 3 200 000 | в продаже | 08.11.26 – 09.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
Продается двухэтажный дом площадью 120 кв. М, на участке 15 соток. Дополнительно на участке расположена баня и дополнительные постройки, хоз блок, беседка. Участок ухоженный, правильной формы, на участке есть плодовые деревья и кусты различных ягод. В доме 3 просторные комнаты, кухня, на втором этаже большая комната. Деревня находится в окружения леса, полей, в 2-х км расположено озеро. Дорога в деревне асфальтированная.