Ярославское ш., 32 км от МКАД
Мирный СНТ, Пушкинский гор. округ
Дом 60 м², участок 4 сот., брус.
Цена 3,45 млн ₽, снижали с 3,6 млн; первая цена 3,6 млн ₽ от 17.04.2026.
Рейтинг 29/100 · уверенность 59 %
Земля ≈308 тыс. ₽/сот. × 4 сот. = 1,23 млн → дом ≈2,22 млн ₽, 37 тыс. ₽/м² дома (нижний квартиль 10 участков).
Выход: выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км, 43 тыс.–130 тыс. ₽/м², медиана 77 тыс.
Ремонт ≈1,2 млн, покупка после торга ≈2,93 млн ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈4,13 млн / целевая ≈3,72 млн / пессимист. ≈3,31 млн → от пессимистичной прибыль −826 тыс. ₽, маржа −25 %, ROI −20 %.
Коммуникации: не указаны.
До ст. Красноармейск ≈1,3 км по прямой; до МКАД 32 км, на машине ≈44 мин без пробок.
Площадки: Авито · объявление · страница объекта №10471
Рейтинг 29/100 · уверенность 59 %
Уверенность: поля 6 из 8 (нет: год, коммуникации); аналогов 10 (разброс ₽/м² 61 %); данные есть по 63 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 0 % | 0 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 97 % | 18.9 |
| торг | 5 | 28 % | 1.8 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 100 % | 6.5 |
| участок | 5 | 0 % | 0 |
| ₽/м² дома | 12 | 9 % | 1.4 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | нет данных — не считается | 0 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 307 895 ₽ (нижний квартиль 10 участков) |
| стоимость земли объекта | 1 232 000 ₽ (4 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 2 218 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 36 967 ₽/м² |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.2 км | Мирный СНТ | 8,1 сот. | 4 060 000 | 501 235 | снят (цена объявления) 03.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.2 км | имени Тимирязева СНТ | 6 сот. | 1 800 000 | 300 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.3 км | Мирный СНТ | 5,7 сот. | 1 890 000 | 331 579 | в продаже 30.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.4 км | имени Тимирязева СНТ | 3 сот. | 1 700 000 | 566 667 | в продаже 05.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.9 км | 11,5 сот. | 9 900 000 | 860 870 | в продаже 31.10.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 0.9 км | 8 сот. | 2 800 000 | 350 000 | снят (цена объявления) 24.09.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 1 км | 10 сот. | 7 500 000 | 750 000 | снят (цена объявления) 18.09.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 1 км | 12,1 сот. | 3 500 000 | 289 256 | снят (цена объявления) 22.09.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 1.4 км | Год-45 СНТ | 6 сот. | 1 470 000 | 245 000 | в продаже 08.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.6 км | 5,5 сот. | 2 400 000 | 436 364 | снят (цена объявления) 17.05.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 60 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 1 200 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | — |
| цена выхода: источник | выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 42 857 / 76 706 / 130 000 |
| цена объекта | 3 450 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 2 932 500 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 4 133 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 3 926 000 ₽ |
| продажа: целевая | 3 720 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 3 306 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | -826 500 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | −25 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | −20 % |
Аналоги
выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км. ⚠ выход грубо: приличных в 10 км меньше трёх и референсов нет — все дома в радиусе, дом ±30 %, участок ±50 %; уверенность снижена. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 4.1 км | Лесные Поляны-1 СНТ | 58 м² | 6 сот. | 2 800 000 | 48 276 | снято (цена объявления) 10.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 3.5 км | Заречье-5 СНТ | 56 м² | 6 сот. | 2 400 000 | 42 857 | снято (цена объявления) 11.06.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0 км | имени Тимирязева СНТ | 48 м² | 6 сот. | 3 450 000 | 71 875 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 8.4 км | Березка-2 СНТ | 60 м² | 6 сот. | 2 998 000 | 49 967 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 3.5 км | 50 м² | 5,5 сот. | 6 500 000 | 130 000 | в продаже 23.10.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 6.4 км | Чекмово-1 СНТ | 65 м² | 6 сот. | 5 300 000 | 81 538 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.9 км | 75 м² | 6 сот. | 6 930 000 | 92 400 | снято (цена объявления) 03.07.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 9.3 км | Талица СНТ | 60 м² | 6 сот. | 5 000 000 | 83 333 | снято (цена объявления) 02.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 4.2 км | Лепешки д. | 50 м² | 6 сот. | 2 500 000 | 50 000 | снято (цена объявления) 03.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 9.6 км | Протасово д. | 60,7 м² | 6 сот. | 5 600 000 | 92 257 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 17.04.2026 | 3 600 000 | история площадки |
| 27.07.2026 | 3 450 000 (−150 000) | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Авито | 3 450 000 | в продаже | 08.11.26 – 09.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
Продается уютный двухэтажный дом из бруса с косметическим ремонтом. В доме четыре комнаты, выполненные в деревянной отделке, что создает теплую и комфортную атмосферу. На первом этаже расположена кухня-столовая с кабельным/цифровым ТВ. Санузел, душеаая находится на улице. На территории участка площадью 4 сотки расположены ухоженный огород и теплицыюа, а также зона отдыха с мангалом. Электричество 15 квт. Участок расположен в Снт "Тимирязево" рядом есть школа и остановка общественного транспорта. Статус дома жилой. Возможна покупка в ипотеку.