Ярославское ш., 30 км от МКАД
Мартьянковские Дачи КП, Пушкинский гор. округ
Дом 26 м², участок 12 сот., брус.
Цена 3,5 млн ₽; цена не менялась с 14.10.2026.
Рейтинг 43/100 · уверенность 50 %
Земля ≈99 тыс. ₽/сот. × 12 сот. = 1,19 млн → дом ≈2,31 млн ₽, 89 тыс. ₽/м² дома (радиус 4 км).
Выход: выход грубо, приличных рядом нет: 7 домов в 10 км, 80 тыс.–330 тыс. ₽/м², медиана 166 тыс.
Ремонт ≈320 тыс., покупка после торга ≈2,98 млн ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈4,59 млн / целевая ≈4,13 млн / пессимист. ≈3,67 млн → от пессимистичной прибыль ≈379 тыс. ₽, маржа 10 %, ROI 12 %.
Коммуникации: в описании: печь, септик (по описанию).
До ст. Ашукинская ≈9,1 км по прямой; до МКАД 30 км, на машине ≈57 мин без пробок.
Площадки: Авито · объявление · страница объекта №10464
Рейтинг 43/100 · уверенность 50 %
Уверенность: поля 6 из 8 (нет: год, коммуникации); аналогов 7 (разброс ₽/м² 94 %); данные есть по 57 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 23 % | 11.5 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 100 % | 21.4 |
| торг | 5 | 0 % | 0 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 45 % | 3.2 |
| участок | 5 | 73 % | 5.2 |
| ₽/м² дома | 12 | нет данных — не считается | 0 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | 25 % | 1.8 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 99 354 ₽ (нижний квартиль 10 участков · радиус 4 км) |
| стоимость земли объекта | 1 192 000 ₽ (12 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 2 308 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 88 769 ₽/м² |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.8 км | Рассвет-1 СНТ | 6 сот. | 850 000 | 141 667 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.9 км | Мартьянково д. | 6 сот. | 1 300 000 | 216 667 | снят (цена объявления) 14.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.5 км | Мартьянково д. | 7,3 сот. | 1 100 000 | 150 685 | снят (цена объявления) 08.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.7 км | Лесовик-1 СНТ | 6,8 сот. | 1 900 000 | 279 412 | в продаже 08.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2 км | Володькино СНТ | 24 сот. | 2 500 000 | 104 167 | в продаже 08.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2 км | Володкино д. | 12 сот. | 1 680 000 | 140 000 | снят (цена объявления) 18.05.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.2 км | Володкино д. | 41 сот. | 4 007 750 | 97 750 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.3 км | Володкино д. | 10 сот. | 1 350 000 | 135 000 | снят (цена объявления) 24.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.3 км | Володкино д. | 42 сот. | 4 105 500 | 97 750 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.3 км | Володкино д. | 24 сот. | 2 346 000 | 97 750 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 26 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 320 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | печь, септик |
| цена выхода: источник | выход грубо, приличных рядом нет: 7 домов в 10 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 80 000 / 165 517 / 330 000 |
| цена объекта | 3 500 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 2 975 000 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 4 593 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 4 363 000 ₽ |
| продажа: целевая | 4 134 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 3 674 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | 379 000 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | 10 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | 12 % |
Аналоги
выход грубо, приличных рядом нет: 7 домов в 10 км. ⚠ выход грубо: приличных в 10 км меньше трёх и референсов нет — все дома в радиусе, дом ±30 %, участок ±50 %; уверенность снижена. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 5.8 км | Алешино д. | 25,6 м² | 10 сот. | 2 500 000 | 97 656 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 5.2 км | Северный Берег дп | 25 м² | 9,2 сот. | 4 900 000 | 196 000 | снято (цена объявления) 18.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 3.4 км | Третьяково дп | 29 м² | 15 сот. | 4 800 000 | 165 517 | снято (цена объявления) 06.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 6.6 км | Артемовские Дачи дп | 30 м² | 6 сот. | 3 700 000 | 123 333 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 6.6 км | Шустово КП | 30 м² | 8 сот. | 2 400 000 | 80 000 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 9.5 км | Софрино рп | 30 м² | 8,4 сот. | 9 900 000 | 330 000 | снято (цена объявления) 29.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 8.5 км | Ашукино дп | 33,5 м² | 8,5 сот. | 10 300 000 | 307 463 | снято (цена объявления) 02.10.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 14.10.2026 | 3 500 000 | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Авито | 3 500 000 | в продаже | 08.11.26 – 09.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
Отличный дом, сделан освежающий ремонт, каркасный дом с настоящей печкой, колодцев, вода в дом заведена, септик обслужен, 15 квт ( 380 в), оптико- волокно интернет в доме. Дорожки к дому, забор, калитка и ворота на парковку внутри участка. Собственник более 10 лет. Продаю сам. Остальное по телефону или при осмотре Земли Сельхоз назначения, Вид разрешенного использования дачное строительство. 50:13:0010307:64 Можно строить жилые дома и прописываться.