Ярославское ш., 85 км от МКАД
Калошино д., Сергиево-Посадский гор. округ
Дом 39,5 м², участок 15 сот., брус.
Цена 3,5 млн ₽; цена не менялась с 03.08.2026.
Рейтинг 12/100 · уверенность 55 %
Земля ≈19 тыс. ₽/сот. × 15 сот. = 285 тыс. → дом ≈3,21 млн ₽, 81 тыс. ₽/м² дома (нижний квартиль 10 участков).
Выход: выход грубо, приличных рядом нет: 8 домов в 10 км, 45 тыс.–97 тыс. ₽/м², медиана 69 тыс.
Ремонт ≈790 тыс., покупка после торга ≈2,98 млн ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈2,77 млн / целевая ≈2,49 млн / пессимист. ≈2,21 млн → от пессимистичной прибыль −1,55 млн ₽, маржа −70 %, ROI −41 %.
Коммуникации: в описании: колодец.
До ст. Власово ≈31,7 км по прямой; до МКАД 85 км, на машине ≈1 ч 44 мин без пробок.
Площадки: Авито · объявление · страница объекта №10463
Рейтинг 12/100 · уверенность 55 %
Уверенность: поля 6 из 8 (нет: год, коммуникации); аналогов 8 (разброс ₽/м² 58 %); данные есть по 57 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 0 % | 0 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 21 % | 4.6 |
| торг | 5 | 0 % | 0 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 0 % | 0 |
| участок | 5 | 100 % | 7.1 |
| ₽/м² дома | 12 | нет данных — не считается | 0 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | 0 % | 0 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 18 979 ₽ (нижний квартиль 10 участков) |
| стоимость земли объекта | 285 000 ₽ (15 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 3 215 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 81 392 ₽/м² |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.2 км | Калошино д. | 10 сот. | 100 000 | 10 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.2 км | Калошино д. | 9 сот. | 200 000 | 22 222 | снят (цена объявления) 21.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.3 км | Калошино д. | 32 сот. | 600 000 | 18 750 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.3 км | Калошино д. | 20 сот. | 200 000 | 10 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.3 км | Калошино д. | 30 сот. | 590 000 | 19 667 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.3 км | Калошино д. | 12 сот. | 250 000 | 20 833 | снят (цена объявления) 26.06.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.7 км | 10 сот. | 280 000 | 28 000 | снят (цена объявления) 24.10.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 1.2 км | Заболотье с. | 10 сот. | 290 000 | 29 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.4 км | Заболотье с. | 5 сот. | 250 000 | 50 000 | снят (цена объявления) 02.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.4 км | Заболотье с. | 12 сот. | 1 250 000 | 104 167 | снят (цена объявления) 16.10.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 39,5 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 790 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | — |
| цена выхода: источник | выход грубо, приличных рядом нет: 8 домов в 10 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 45 455 / 68 670 / 97 222 |
| цена объекта | 3 500 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 2 975 000 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 2 766 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 2 628 000 ₽ |
| продажа: целевая | 2 489 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 2 213 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | -1 552 000 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | −70 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | −41 % |
Аналоги
выход грубо, приличных рядом нет: 8 домов в 10 км. ⚠ выход грубо: приличных в 10 км меньше трёх и референсов нет — все дома в радиусе, дом ±30 %, участок ±50 %; уверенность снижена. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.3 км | Калошино д. | 36 м² | 12 сот. | 3 500 000 | 97 222 | в продаже 14.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.5 км | Заболотье с. | 33 м² | 12 сот. | 1 500 000 | 45 455 | в продаже 23.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.2 км | Калошино д. | 50 м² | 12 сот. | 3 500 000 | 70 000 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 5.9 км | Веригино д. | 44,7 м² | 15 сот. | 3 550 000 | 79 418 | снято (цена объявления) 29.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 5.3 км | Переславичи д. | 50 м² | 8 сот. | 3 990 000 | 79 800 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 9.5 км | Власово д. | 29,7 м² | 15 сот. | 2 000 000 | 67 340 | снято (цена объявления) 30.05.2026 | объявление сохраненная копия |
| 9.5 км | Власово д. | 29,7 м² | 15 сот. | 1 800 000 | 60 606 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 9.7 км | Власово д. | 29,7 м² | 15 сот. | 1 800 000 | 60 606 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 03.08.2026 | 3 500 000 | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Авито | 3 500 000 | в продаже | 08.11.26 – 09.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
Продается уютный двухэтажный дом из бруса, построенный в 2002 году. Общая площадь составляет 59 кв. М., на участке 15 соток. В доме три комнаты с косметическим ремонтом, что создает теплую атмосферу. Кухня оборудована необходимой мебелью и техникой, включая холодильник и плиту. Дом расположен в живописной местности с широкой грунтовой дорогой и доступом к общественному транспорту. Для удобства жителей предусмотрены кабельное/цифровое ТВ и колодец для водоснабжения. Канализация представлена выгребной ямой. На территории также имеется просторный двор, который можно обустроить под свои нужды. Рядом находится магазин, что делает проживание здесь еще более комфортным. Земельный участок относится к категории Ижс, что позволяет использовать его для индивидуального жилищного строительства.