Ярославское ш., 85 км от МКАД
Калошино д., Сергиево-Посадский гор. округ
Дом 50 м², участок 12 сот., бревно.
Цена 3,5 млн ₽, поднимали с 2,5 млн; первая цена 2,5 млн ₽ от 08.05.2026.
Рейтинг 10/100 · уверенность 65 %
Земля ≈19 тыс. ₽/сот. × 12 сот. = 228 тыс. → дом ≈3,27 млн ₽, 65 тыс. ₽/м² дома (нижний квартиль 10 участков).
Выход: выход грубо, приличных рядом нет: 9 домов в 10 км, 10 тыс.–98 тыс. ₽/м², медиана 79 тыс.
Ремонт ≈1 млн, покупка после торга ≈2,98 млн ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈3,55 млн / целевая ≈3,19 млн / пессимист. ≈2,84 млн → от пессимистичной прибыль −1,14 млн ₽, маржа −40 %, ROI −29 %.
Коммуникации: колодец; свет — есть.
До ст. Власово ≈31,8 км по прямой; до МКАД 85 км, на машине ≈1 ч 45 мин без пробок.
Площадки: Авито · объявление · страница объекта №10461
Рейтинг 10/100 · уверенность 65 %
Уверенность: поля 7 из 8 (нет: год); аналогов 9 (разброс ₽/м² 42 %); данные есть по 67 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 0 % | 0 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 21 % | 3.9 |
| торг | 5 | 0 % | 0 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 0 % | 0 |
| участок | 5 | 73 % | 4.4 |
| ₽/м² дома | 12 | 0 % | 0 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | 25 % | 1.5 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 18 979 ₽ (нижний квартиль 10 участков) |
| стоимость земли объекта | 228 000 ₽ (12 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 3 272 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 65 440 ₽/м² |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.3 км | Калошино д. | 32 сот. | 600 000 | 18 750 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.4 км | Калошино д. | 10 сот. | 100 000 | 10 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.4 км | Калошино д. | 9 сот. | 200 000 | 22 222 | снят (цена объявления) 21.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.5 км | Калошино д. | 20 сот. | 200 000 | 10 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.5 км | Калошино д. | 30 сот. | 590 000 | 19 667 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.5 км | Калошино д. | 15 сот. | 370 000 | 24 667 | снят (цена объявления) 15.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.8 км | 10 сот. | 280 000 | 28 000 | снят (цена объявления) 24.10.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 1 км | Заболотье с. | 10 сот. | 290 000 | 29 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.2 км | Заболотье с. | 12 сот. | 1 250 000 | 104 167 | снят (цена объявления) 16.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.2 км | Заболотье с. | 5 сот. | 250 000 | 50 000 | снят (цена объявления) 02.10.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 50 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 1 000 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | — |
| цена выхода: источник | выход грубо, приличных рядом нет: 9 домов в 10 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 10 000 / 79 418 / 98 438 |
| цена объекта | 3 500 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 2 975 000 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 3 550 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 3 372 000 ₽ |
| продажа: целевая | 3 195 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 2 840 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | -1 135 000 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | −40 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | −29 % |
Аналоги
выход грубо, приличных рядом нет: 9 домов в 10 км. ⚠ выход грубо: приличных в 10 км меньше трёх и референсов нет — все дома в радиусе, дом ±30 %, участок ±50 %; уверенность снижена. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 5.3 км | Переславичи д. | 50 м² | 8 сот. | 3 990 000 | 79 800 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.2 км | Калошино д. | 39,5 м² | 15 сот. | 3 500 000 | 88 608 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 5.7 км | Веригино д. | 44,7 м² | 15 сот. | 3 550 000 | 79 418 | снято (цена объявления) 29.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 5.9 км | Веригино д. | 44,9 м² | 6 сот. | 1 000 000 | 22 272 | в продаже 14.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 6.9 км | Строилово д. | 54 м² | 14 сот. | 2 300 000 | 42 593 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.5 км | Калошино д. | 36 м² | 12 сот. | 3 500 000 | 97 222 | в продаже 14.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 7.7 км | Русская деревня ДНП | 60 м² | 8,5 сот. | 600 000 | 10 000 | снято (цена объявления) 14.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 5.8 км | Подлипки-1 СНТ | 64 м² | 12 сот. | 2 500 000 | 39 062 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 9.5 км | Селково д. | 64 м² | 12 сот. | 6 300 000 | 98 438 | снято (цена объявления) 26.06.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 08.05.2026 | 2 500 000 | история площадки |
| 29.06.2026 | 3 500 000 (+1 000 000) | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Авито | 3 500 000 | в продаже | 08.11.26 – 09.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
Продается земельный участок ижс в Сергиево-Пасадском районе в районе деревни Федорцово. Участок 12 соток огорожен металлическим забором, подведено электричество. На участке: дом-сруб 5 на 5 из зимнего леса, хозблок, колодец, плодовые деревья и кустарники. Участок находится в экологически чистом районе. Кругом леса, водоемы. Подъезд круглогодично, возможно доехать на общественном транспорте. Не фирма. Собственник. Документы на руках.