Ярославское ш., 82 км от МКАД
Меркурий СНТ, Сергиево-Посадский гор. округ
Дача 15 м², участок 6 сот., брус.
Цена 340 тыс. ₽, снижали с 480 тыс.; первая цена 480 тыс. ₽ от 26.08.2026.
Рейтинг 26/100 · уверенность 46 %
Земля ≈21 тыс. ₽/сот. × 6 сот. = 128 тыс. → дом ≈212 тыс. ₽, 14 тыс. ₽/м² дома (нижний квартиль 10 участков).
Выход: выход грубо, приличных рядом нет: 5 домов в 20 км, 50 тыс.–68 тыс. ₽/м², медиана 56 тыс.
Ремонт ≈300 тыс., покупка после торга ≈289 тыс. ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈814 тыс. / целевая ≈733 тыс. / пессимист. ≈651 тыс. → от пессимистичной прибыль ≈62 тыс. ₽, маржа 9 %, ROI 10 %.
Коммуникации: не указаны.
До ст. Шубино ≈21,4 км по прямой; до МКАД 82 км, на машине ≈1 ч 50 мин без пробок.
Площадки: Авито · объявление · страница объекта №10454
Рейтинг 26/100 · уверенность 46 %
Уверенность: поля 5 из 8 (нет: год, коммуникации, фото); аналогов 4 (разброс ₽/м² 16 %); данные есть по 53 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 21 % | 11.3 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 26 % | 5.9 |
| торг | 5 | 100 % | 7.7 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 0 % | 0 |
| участок | 5 | 18 % | 1.4 |
| ₽/м² дома | 12 | нет данных — не считается | 0 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | нет данных — не считается | 0 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 21 250 ₽ (нижний квартиль 10 участков) |
| стоимость земли объекта | 128 000 ₽ (6 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 212 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 14 133 ₽/м² |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.3 км | Меркурий СНТ | 12 сот. | 250 000 | 20 833 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.3 км | Меркурий-3 СНТ | 8 сот. | 180 000 | 22 500 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.4 км | Сулоть СНТ | 12 сот. | 350 000 | 29 167 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.5 км | Хребтово СНТ | 24 сот. | 800 000 | 33 333 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.5 км | Хребтово СНТ | 12 сот. | 400 000 | 33 333 | снят (цена объявления) 17.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.4 км | Дмитровское д. | 15 сот. | 1 600 000 | 106 667 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.4 км | Дмитровское д. | 11 сот. | 750 000 | 68 182 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.5 км | Маринино дп | 29 сот. | 400 000 | 13 793 | снят (цена объявления) 31.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.6 км | Маринино дп | 10 сот. | 150 000 | 15 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.7 км | Маринино дп | 12 сот. | 550 000 | 45 833 | снят (цена объявления) 22.09.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 15 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 300 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | — |
| цена выхода: источник | выход грубо, приличных рядом нет: 5 домов в 20 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 50 000 / 55 889 / 67 500 |
| цена объекта | 340 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 289 000 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 814 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 773 000 ₽ |
| продажа: целевая | 733 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 651 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | 62 000 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | 9 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | 10 % |
Аналоги
выход грубо, приличных рядом нет: 5 домов в 20 км. ⚠ выход грубо: приличных в 10 км меньше трёх и референсов нет — все дома в радиусе, дом ±30 %, участок ±50 %; уверенность снижена. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 16 км | Химик-13 СНТ | 18 м² | 4 сот. | 1 100 000 | 61 111 | снято (цена объявления) 05.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 17.7 км | Константиново с. | 18 м² | 8 сот. | 2 000 000 | 111 111 выброс, не в счёт | снято (цена объявления) 13.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 14.9 км | Первомайский СНТ | 15 м² | 5,3 сот. | 760 000 | 50 667 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 16 км | Химик-13 СНТ | 15 м² | 4 сот. | 750 000 | 50 000 | снято (цена объявления) 14.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 8.8 км | Катунино д. | 12 м² | 6 сот. | 810 000 | 67 500 | снято (цена объявления) 29.09.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 26.08.2026 | 480 000 | история площадки |
| 21.09.2026 | 430 000 (−50 000) | история площадки |
| 10.10.2026 | 415 000 (−15 000) | история площадки |
| 20.10.2026 | 370 000 (−45 000) | история площадки |
| 30.10.2026 | 340 000 (−30 000) | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Авито | 340 000 | в продаже | 08.11.26 – 09.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
Продаю участок 6 соток с бытовкой. Деревья вырублены, но лежат одной кучей в центре, можно вдоль границы раскидать как живую изгородь, мы уже начали, соседние участки по трем сторонам не освоены, одна роща. Соседи чуть дальше. К участку асфальтированная дорога, но нет парковки. Если постараться, как мы, можно задом заехать на более ровном участке, оставив передние колеса на асфальте. Бытовка утеплена на 50, внутри и снаружи деревянная вагонка. На участке зарегистрировано электричкство на 15квт, как в квартиру, на столбе счетчик. Проведен по земле в гофре алюминиевый кабель к бытовке. В бытовке есть розетки, свет, автомат, кровать с матрасом, умывальник, тачка, все инструменты для хозяйства, бензопила и стол, постелен пол, 2 электрических обогревателя по 2квт. Зимой в -30 грели до +30. Также есть гипсокартон (планировали сделать коридор). Продаю, так как нет времени осваивать. Торг на месте.