Ярославское ш., 82 км от МКАД
Сулоть СНТ, Сергиево-Посадский гор. округ
Дача 30 м², участок 6 сот., бревно.
Цена 450 тыс. ₽; цена не менялась с 18.05.2026.
Рейтинг 9/100 · уверенность 54 %
Земля ≈21 тыс. ₽/сот. × 6 сот. = 128 тыс. → дом ≈322 тыс. ₽, 11 тыс. ₽/м² дома (нижний квартиль 10 участков).
Выход: выход грубо, приличных рядом нет: 5 домов в 20 км, 42 тыс.–56 тыс. ₽/м², медиана 43 тыс.
Ремонт ≈600 тыс., покупка после торга ≈382 тыс. ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈1,21 млн / целевая ≈1,09 млн / пессимист. ≈966 тыс. → от пессимистичной прибыль −16 тыс. ₽, маржа −2 %, ROI −2 %.
Коммуникации: газ — баллоны; в описании: колодец.
До ст. Шубино ≈21,7 км по прямой; до МКАД 82 км, на машине ≈1 ч 50 мин без пробок.
Площадки: Авито · объявление · страница объекта №10453
Рейтинг 9/100 · уверенность 54 %
Уверенность: поля 7 из 8 (нет: год); аналогов 3 (разброс ₽/м² 23 %); данные есть по 57 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 0 % | 0 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 26 % | 5.5 |
| торг | 5 | 0 % | 0 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 0 % | 0 |
| участок | 5 | 18 % | 1.3 |
| ₽/м² дома | 12 | нет данных — не считается | 0 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | 25 % | 1.8 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 21 250 ₽ (нижний квартиль 10 участков) |
| стоимость земли объекта | 128 000 ₽ (6 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 322 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 10 733 ₽/м² |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.3 км | Сулоть СНТ | 12 сот. | 350 000 | 29 167 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.4 км | Меркурий-3 СНТ | 8 сот. | 180 000 | 22 500 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.6 км | Меркурий СНТ | 12 сот. | 250 000 | 20 833 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.6 км | Хребтово СНТ | 12 сот. | 400 000 | 33 333 | снят (цена объявления) 17.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.6 км | Хребтово СНТ | 24 сот. | 800 000 | 33 333 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.6 км | Меркурий СНТ | 6 сот. | 150 000 | 25 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.3 км | Маринино дп | 29 сот. | 400 000 | 13 793 | снят (цена объявления) 31.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.3 км | Дмитровское д. | 15 сот. | 1 600 000 | 106 667 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.3 км | Дмитровское д. | 11 сот. | 750 000 | 68 182 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.3 км | Маринино дп | 10 сот. | 150 000 | 15 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 30 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 600 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | — |
| цена выхода: источник | выход грубо, приличных рядом нет: 5 домов в 20 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 42 125 / 42 857 / 56 000 |
| цена объекта | 450 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 382 500 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 1 207 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 1 147 000 ₽ |
| продажа: целевая | 1 086 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 966 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | -16 500 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | −2 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | −2 % |
Аналоги
выход грубо, приличных рядом нет: 5 домов в 20 км. ⚠ выход грубо: приличных в 10 км меньше трёх и референсов нет — все дома в радиусе, дом ±30 %, участок ±50 %; уверенность снижена. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 13.9 км | Весна-2 СНТ | 29,5 м² | 5,8 сот. | 299 000 | 10 136 выброс, не в счёт | снято (цена объявления) 27.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 15.4 км | Редриковы Горы д. | 28 м² | 6,5 сот. | 1 200 000 | 42 857 | снято (цена объявления) 03.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 14 км | Весна-2 СНТ | 27,3 м² | 6 сот. | 1 150 000 | 42 125 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 18.8 км | Яуза-2 СНТ | 25 м² | 6 сот. | 1 400 000 | 56 000 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 18.9 км | 35 м² | 6,8 сот. | 2 900 000 | 82 857 выброс, не в счёт | снято (цена объявления) 18.08.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 18.05.2026 | 450 000 | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Авито | 450 000 | в продаже | 08.11.26 – 09.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
Продается летняя дача 30 кв. М, с террасой и. Участком 6 соток, в Снт Строитель, Сергиево Посадского района, М. О, около д. Хребтово. Дом в среднем состоянии, террасу надо сносить, в доме есть всё для проживания летом кухонный гарнитур, плита, кровати, шкафы. В дом подведён свет 5 клв, газовый баллон для приготовления пищи, колодец 8 колец с питьевой водой. Участок огорожен сеткой рябицей, круглогодичный подъезд. Данное Снт находится в зелёной зоне, тишина и красота природы, 50% населения проживают постоянно. Ходит автобус 48 Хребтово, по расписанию, из г. Сергиев Посад. 1 собственник, более 5 лет в собственности. Звоните, готовы ответить на ваши вопросы.