Ярославское ш., 61 км от МКАД
Парфеново с., Сергиево-Посадский гор. округ
Дача 24 м², участок 6 сот.
Цена 500 тыс. ₽; цена не менялась с 09.06.2026.
Рейтинг 30/100 · уверенность 49 %
Земля ≈55 тыс. ₽/сот. × 6 сот. = 327 тыс. → дом ≈173 тыс. ₽, 7 тыс. ₽/м² дома (нижний квартиль 10 участков).
Выход: выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 20 км, 20 тыс.–90 тыс. ₽/м², медиана 52 тыс.
Ремонт ≈480 тыс., покупка после торга ≈425 тыс. ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈1,27 млн / целевая ≈1,14 млн / пессимист. ≈1,01 млн → от пессимистичной прибыль ≈109 тыс. ₽, маржа 11 %, ROI 12 %.
Коммуникации: не указаны.
До ст. Наугольный ≈10,5 км по прямой; до МКАД 61 км, на машине ≈1 ч 12 мин без пробок.
Площадки: Авито · объявление · страница объекта №10450
Рейтинг 30/100 · уверенность 49 %
Уверенность: поля 5 из 8 (нет: материал, год, коммуникации); аналогов 10 (разброс ₽/м² 80 %); данные есть по 53 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 24 % | 12.9 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 56 % | 12.9 |
| торг | 5 | 0 % | 0 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 35 % | 2.7 |
| участок | 5 | 18 % | 1.4 |
| ₽/м² дома | 12 | нет данных — не считается | 0 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | нет данных — не считается | 0 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 54 564 ₽ (нижний квартиль 10 участков) |
| стоимость земли объекта | 327 000 ₽ (6 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 173 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 7 208 ₽/м² |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0 км | Парфеново с. | 13,5 сот. | 950 000 | 70 370 | снят (цена объявления) 29.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0 км | Парфеново с. | 7,1 сот. | 350 000 | 49 296 | снят (цена объявления) 19.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0 км | Парфеново с. | 12 сот. | 899 000 | 74 917 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.1 км | Парфеново с. | 15 сот. | 550 000 | 36 667 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.2 км | Парфеново с. | 11 сот. | 1 830 000 | 166 364 | снят (цена объявления) 14.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.2 км | Парфеново с. | 20 сот. | 1 800 000 | 90 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.2 км | Парфеново с. | 11,2 сот. | 1 500 000 | 133 929 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.3 км | Парфеново с. | 10 сот. | 400 000 | 40 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.4 км | Парфеново с. | 10 сот. | 2 000 000 | 200 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.2 км | Реммаш пос. | 9 сот. | 3 800 000 | 422 222 | в продаже 08.11.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 24 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 480 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | — |
| цена выхода: источник | выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 20 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 20 000 / 52 084 / 89 583 |
| цена объекта | 500 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 425 000 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 1 268 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 1 205 000 ₽ |
| продажа: целевая | 1 141 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 1 014 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | 109 000 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | 11 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | 12 % |
Аналоги
выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 20 км. ⚠ выход грубо: приличных в 10 км меньше трёх и референсов нет — все дома в радиусе, дом ±30 %, участок ±50 %; уверенность снижена. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 7 км | Игнатьево-4 СНТ | 24 м² | 4,2 сот. | 1 000 000 | 41 667 | снято (цена объявления) 13.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 7.5 км | Язвицы СНТ | 24 м² | 6 сот. | 1 500 000 | 62 500 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 5.6 км | Первомайский СНТ | 25 м² | 6 сот. | 650 000 | 26 000 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 9.6 км | Атмосфера СНТ | 24 м² | 8 сот. | 2 150 000 | 89 583 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 10.8 км | Химик-13 СНТ | 24 м² | 4 сот. | 500 000 | 20 833 | снято (цена объявления) 26.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 8.7 км | Витязь СНТ | 25 м² | 5 сот. | 700 000 | 28 000 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 9.7 км | Бубяково ТСН | 25 м² | 5,3 сот. | 500 000 | 20 000 | снято (цена объявления) 11.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.5 км | Красная Сторожка д. | 28 м² | 6 сот. | 1 800 000 | 64 286 | снято (цена объявления) 05.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 13.7 км | Торгоша СНТ | 24 м² | 9 сот. | 1 750 000 | 72 917 | снято (цена объявления) 03.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 14.1 км | Дивный-3 ТСН | 24 м² | 7,4 сот. | 1 700 000 | 70 833 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 09.06.2026 | 500 000 | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Авито | 500 000 | в продаже | 08.11.26 – 09.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
Участок с уклоном, не огорожен с трёх сторон, на участке гараж из метала, туалет новый, за туалетом компостная куча сколочена из досок, ещё есть фундамент 3 на 4 метра ленточный. Кадастровый номер 50:05:0020422:110. Свет есть. Уже собрали документы на вступление в деревню. Агенство прошу не звонить.