Ярославское ш., 61 км от МКАД
Игнатьево-4 СНТ, Сергиево-Посадский гор. округ
Дача 10 м², участок 6 сот., панель.
Цена 750 тыс. ₽, снижали с 1 млн; первая цена 1 млн ₽ от 03.05.2026.
Рейтинг 46/100 · уверенность 52 %
Земля ≈60 тыс. ₽/сот. × 6 сот. = 361 тыс. → дом ≈389 тыс. ₽, 39 тыс. ₽/м² дома (нижний квартиль 10 участков).
Выход: выход грубо, приличных рядом нет: 6 домов в 20 км, 50 тыс.–145 тыс. ₽/м², медиана 112 тыс.
Ремонт ≈200 тыс., покупка после торга ≈638 тыс. ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈1,22 млн / целевая ≈1,1 млн / пессимист. ≈977 тыс. → от пессимистичной прибыль ≈140 тыс. ₽, маржа 14 %, ROI 17 %.
Коммуникации: не указаны.
До ст. Дубининское ≈5,4 км по прямой; до МКАД 61 км, на машине ≈1 ч 09 мин без пробок.
Площадки: Авито · объявление · страница объекта №10447
Рейтинг 46/100 · уверенность 52 %
Уверенность: поля 6 из 8 (нет: год, коммуникации); аналогов 6 (разброс ₽/м² 37 %); данные есть по 53 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 33 % | 18 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 56 % | 12.9 |
| торг | 5 | 100 % | 7.7 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 74 % | 5.7 |
| участок | 5 | 18 % | 1.4 |
| ₽/м² дома | 12 | нет данных — не считается | 0 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | нет данных — не считается | 0 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 60 145 ₽ (нижний квартиль 10 участков) |
| стоимость земли объекта | 361 000 ₽ (6 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 389 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 38 900 ₽/м² |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0 км | Игнатьево-4 СНТ | 8,7 сот. | 399 000 | 45 862 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.2 км | Игнатьево-4 СНТ | 4,5 сот. | 650 000 | 144 444 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.4 км | Игнатьево-5 СНТ | 8,8 сот. | 700 000 | 79 545 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.5 км | Игнатьево-1 СНТ | 6,9 сот. | 400 000 | 57 971 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.6 км | Игнатьево-5 СНТ | 7 сот. | 1 100 000 | 157 143 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.6 км | Игнатьево-5 СНТ | 5,5 сот. | 600 000 | 109 091 | снят (цена объявления) 27.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.7 км | Игнатьево-5 СНТ | 2,7 сот. | 150 000 | 55 556 | снят (цена объявления) 24.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1 км | Озерное СНТ | 4,3 сот. | 450 000 | 104 651 | снят (цена объявления) 18.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.1 км | 6 сот. | 2 300 000 | 383 333 | снят (цена объявления) 17.06.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 1.1 км | 4,5 сот. | 300 000 | 66 667 | снят (цена объявления) 16.10.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 10 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 200 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | — |
| цена выхода: источник | выход грубо, приличных рядом нет: 6 домов в 20 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 50 000 / 111 667 / 145 000 |
| цена объекта | 750 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 637 500 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 1 221 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 1 160 000 ₽ |
| продажа: целевая | 1 099 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 977 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | 139 500 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | 14 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | 17 % |
Аналоги
выход грубо, приличных рядом нет: 6 домов в 20 км. ⚠ выход грубо: приличных в 10 км меньше трёх и референсов нет — все дома в радиусе, дом ±30 %, участок ±50 %; уверенность снижена. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 2.3 км | Сватково-2 СНТ | 10 м² | 6 сот. | 1 450 000 | 145 000 | снято (цена объявления) 25.05.2026 | объявление сохраненная копия |
| 12.5 км | Мечта СНТ | 10 м² | 6 сот. | 1 200 000 | 120 000 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 13.8 км | Лесная опушка ДНП | 12 м² | 6 сот. | 600 000 | 50 000 | снято (цена объявления) 28.06.2026 | объявление сохраненная копия |
| 15.1 км | Звездочка-2 СНТ | 12 м² | 5,6 сот. | 1 280 000 | 106 667 | снято (цена объявления) 21.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 18.4 км | Катунино д. | 12 м² | 6 сот. | 810 000 | 67 500 | снято (цена объявления) 29.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 19.2 км | Бочаги СНТ | 12 м² | 5 сот. | 1 400 000 | 116 667 | снято (цена объявления) 14.10.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 03.05.2026 | 1 000 000 | история площадки |
| 18.05.2026 | 750 000 (−250 000) | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Авито | 750 000 | в продаже | 08.11.26 – 09.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
Вашему вниманию участок 6 соток, участок с летним домиком. На участке яблони, кусты смородины, кусты крыжовника, малины. Рядом пруд для полива, електрический столб по границе. В 10 минутах город Пересвет со всей инфраструктурой. Звонить в любое время. Код. Номер 50:05:0000000:858999.