Ярославское ш., 61 км от МКАД
Полесье-1 СНТ, Сергиево-Посадский гор. округ
Дача 32 м², участок 5,5 сот.
Цена 760 тыс. ₽; цена не менялась с 04.11.2026.
Рейтинг 16/100 · уверенность 55 %
Земля ≈42 тыс. ₽/сот. × 5,5 сот. = 234 тыс. → дом ≈526 тыс. ₽, 16 тыс. ₽/м² дома (нижний квартиль 10 участков).
Выход: выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 20 км, 28 тыс.–64 тыс. ₽/м², медиана 42 тыс.
Ремонт ≈340 тыс., покупка после торга ≈646 тыс. ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈1,25 млн / целевая ≈1,12 млн / пессимист. ≈999 тыс. → от пессимистичной прибыль ≈13 тыс. ₽, маржа 1 %, ROI 1 %.
Коммуникации: летний водопровод; в описании: печь, баня.
До ст. Бубяково ≈14,8 км по прямой; до МКАД 61 км, на машине ≈1 ч 21 мин без пробок.
Площадки: Авито · объявление · страница объекта №10445
Рейтинг 16/100 · уверенность 55 %
Уверенность: поля 6 из 8 (нет: материал, год); аналогов 9 (разброс ₽/м² 64 %); данные есть по 57 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 3 % | 1.3 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 56 % | 11.9 |
| торг | 5 | 0 % | 0 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 2 % | 0.1 |
| участок | 5 | 14 % | 1 |
| ₽/м² дома | 12 | нет данных — не считается | 0 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | 25 % | 1.8 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 42 500 ₽ (нижний квартиль 10 участков) |
| стоимость земли объекта | 234 000 ₽ (5,5 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 526 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 16 438 ₽/м² |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.2 км | Полесье-1 СНТ | 5 сот. | 1 000 000 | 200 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.2 км | Витязь СНТ | 10 сот. | 350 000 | 35 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.3 км | Витязь СНТ | 10 сот. | 300 000 | 30 000 | снят (цена объявления) 22.05.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.3 км | Витязь СНТ | 30 сот. | 1 950 000 | 65 000 | снят (цена объявления) 29.06.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.4 км | Полесье-1 СНТ | 30 сот. | 2 350 000 | 78 333 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.6 км | Еремино с. | 11,9 сот. | 1 150 000 | 96 639 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.7 км | Еремино д. | 15 сот. | 1 450 000 | 96 667 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.7 км | Еремино д. | 12,5 сот. | 2 500 000 | 200 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.7 км | Звездочка СНТ | 9 сот. | 250 000 | 27 778 | снят (цена объявления) 15.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.7 км | Еремино с. | 30 сот. | 2 150 000 | 71 667 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 32 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 340 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | печь, баня, вода |
| цена выхода: источник | выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 20 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 28 000 / 41 667 / 64 286 |
| цена объекта | 760 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 646 000 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 1 249 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 1 187 000 ₽ |
| продажа: целевая | 1 124 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 999 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | 13 000 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | 1 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | 1 % |
Аналоги
выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 20 км. ⚠ выход грубо: приличных в 10 км меньше трёх и референсов нет — все дома в радиусе, дом ±30 %, участок ±50 %; уверенность снижена. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 7.4 км | Рассвет СНТ | 30 м² | 6,3 сот. | 1 250 000 | 41 667 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 7.4 км | 30 м² | 7 сот. | 1 200 000 | 40 000 | снято (цена объявления) 06.07.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 7.3 км | Соснинские дачи СНТ | 34,6 м² | 7,7 сот. | 3 800 000 | 109 827 выброс, не в счёт | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 9.7 км | Перелески СНТ | 30 м² | 5,8 сот. | 1 650 000 | 55 000 | снято (цена объявления) 20.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 9.9 км | Новоселки х. | 30 м² | 6 сот. | 950 000 | 31 667 | снято (цена объявления) 22.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.3 км | Витязь СНТ | 25 м² | 5 сот. | 700 000 | 28 000 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 11.5 км | Веля СНТ | 30 м² | 5,7 сот. | 850 000 | 28 333 | снято (цена объявления) 03.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 13.4 км | Васильевское с. | 30 м² | 3 сот. | 1 890 000 | 63 000 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 10 км | Красная Сторожка д. | 28 м² | 6 сот. | 1 800 000 | 64 286 | снято (цена объявления) 05.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 17.3 км | Химик СНТ | 32,7 м² | 4 сот. | 1 700 000 | 51 988 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 04.11.2026 | 760 000 | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Авито | 760 000 | в продаже | 08.11.26 – 09.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|---|---|
| 08.11.2026 17:59 | новый объект | — → 760 000 |
Описание
Продам дачу в Сергиево-Посадском районе, Еремено Снт Полесье, 20 км. От Сергиева Посада. В доме имеется печь, свет, пристрой к дому, кухня, крыша дома из андулина. Во дворе баня 12кв. М., летний водопровод, туалет, земля 5,5 соток имеется межевание. Три объекта зарегистрированы в росреестре. Вьезд в Снт под видеонаблюдением, ворота открываются по пульту или по номеру телефона. Имеется облепиха, жимолость и яблони. По интересующим вопросам писать сообщения. Показ по договоренности за день оповещать.