Ярославское ш., 68 км от МКАД
Первомайский СНТ, Сергиево-Посадский гор. округ
Дача 15 м², участок 5,3 сот.
Цена 760 тыс. ₽; цена не менялась с 24.10.2024.
Рейтинг 11/100 · уверенность 52 %
Земля ≈64 тыс. ₽/сот. × 5,3 сот. = 337 тыс. → дом ≈423 тыс. ₽, 28 тыс. ₽/м² дома (радиус 4 км).
Выход: выход грубо, приличных рядом нет: 8 домов в 20 км, 50 тыс.–133 тыс. ₽/м², медиана 60 тыс.
Ремонт ≈200 тыс., покупка после торга ≈646 тыс. ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈918 тыс. / целевая ≈826 тыс. / пессимист. ≈734 тыс. → от пессимистичной прибыль −112 тыс. ₽, маржа −15 %, ROI −13 %.
Коммуникации: в описании: печь, нет септика (туалет на улице).
До ст. пл. 83 км ≈13,6 км по прямой; до МКАД 68 км, на машине ≈1 ч 20 мин без пробок.
Площадки: Авито · объявление · страница объекта №10444
Рейтинг 11/100 · уверенность 52 %
Уверенность: поля 5 из 8 (нет: материал, год, коммуникации); аналогов 8 (разброс ₽/м² 50 %); данные есть по 57 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 0 % | 0 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 46 % | 9.8 |
| торг | 5 | 0 % | 0 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 11 % | 0.8 |
| участок | 5 | 12 % | 0.8 |
| ₽/м² дома | 12 | нет данных — не считается | 0 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | 0 % | 0 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 63 634 ₽ (нижний квартиль 10 участков · радиус 4 км) |
| стоимость земли объекта | 337 000 ₽ (5,3 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 423 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 28 200 ₽/м² |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0 км | Первомайский СНТ | 12,5 сот. | 400 000 | 32 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0 км | Первомайский СНТ | 10 сот. | 930 000 | 93 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.4 км | Богородское пгт | 6 сот. | 160 000 | 26 667 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.1 км | Первомайский СНТ | 6,5 сот. | 350 000 | 53 846 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.1 км | Богородское пгт | 11 сот. | 1 100 000 | 100 000 | снят (цена объявления) 02.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.2 км | Богородское пгт | 31,7 сот. | 16 000 000 | 504 732 | в продаже 08.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2 км | Богородское пгт | 12 сот. | 3 500 000 | 291 667 | снят (цена объявления) 15.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2 км | Богородское пгт | 12 сот. | 2 900 000 | 241 667 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2 км | Ягодка СНТ | 6 сот. | 850 000 | 141 667 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.1 км | Богородское пгт | 9,6 сот. | 2 200 000 | 229 167 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 15 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 200 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | печь |
| цена выхода: источник | выход грубо, приличных рядом нет: 8 домов в 20 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 50 000 / 59 722 / 133 333 |
| цена объекта | 760 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 646 000 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 918 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 872 000 ₽ |
| продажа: целевая | 826 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 734 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | -112 000 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | −15 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | −13 % |
Аналоги
выход грубо, приличных рядом нет: 8 домов в 20 км. ⚠ выход грубо: приличных в 10 км меньше трёх и референсов нет — все дома в радиусе, дом ±30 %, участок ±50 %; уверенность снижена. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 8.6 км | Химик-13 СНТ | 15 м² | 4 сот. | 750 000 | 50 000 | снято (цена объявления) 14.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 15.2 км | Нива СНТ | 15 м² | 6 сот. | 790 000 | 52 667 | снято (цена объявления) 25.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 8.6 км | Химик-13 СНТ | 18 м² | 4 сот. | 1 100 000 | 61 111 | снято (цена объявления) 05.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 8.7 км | Игнатьево-1 СНТ | 12 м² | 5 сот. | 1 600 000 | 133 333 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 10.2 км | Катунино д. | 12 м² | 6 сот. | 810 000 | 67 500 | снято (цена объявления) 29.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 15.8 км | Редриковы Горы д. | 12 м² | 6 сот. | 700 000 | 58 333 | в продаже 21.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 17.1 км | Контакт СНТ | 18 м² | 6,7 сот. | 1 999 999 | 111 111 | снято (цена объявления) 03.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 18 км | Рассвет СНТ | 18 м² | 3,7 сот. | 999 999 | 55 556 | снято (цена объявления) 06.07.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 24.10.2024 | 760 000 | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Авито | 760 000 | в продаже | 08.11.26 – 09.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
Продается дачный участок 5,3 сотки, Снт "Первомайский". На участке стоит летний домик на салазках с печкой. Имеется хоз блок для инструмента и оборудования. Туалет уличный. Плодовые деревья и кустарники. Две теплицы. Электричество постоянное. Водоснабжение сезонное. Решается вопрос о круглогодичном водоснабжении. Имеются соседи с постоянным проживанием. Рядом в 2-3-х минутах езды на авто находится поселок со всей инфраструктурой: Больница, магазины, пункты выдачи, заправки, бассейн и все что нужно для жизни. Автобусная остановка в пределах 500 метров от участка. При отсутствии желающих купить до 1 июня 2026 года продажу перенесу на осень. Будем сами пользоваться. С продажей не спешу.