Ярославское ш., 65 км от МКАД
Краснозаводск г., Сергиево-Посадский гор. округ
Дача 10 м², участок 7 сот., сэндвич-панели.
Цена 990 тыс. ₽, снижали с 1,2 млн; первая цена 850 тыс. ₽ от 30.07.2024.
Рейтинг 26/100 · уверенность 56 %
Земля ≈58 тыс. ₽/сот. × 7 сот. = 408 тыс. → дом ≈582 тыс. ₽, 58 тыс. ₽/м² дома (нижний квартиль 10 участков).
Выход: выход грубо, приличных рядом нет: 6 домов в 20 км, 50 тыс.–145 тыс. ₽/м², медиана 107 тыс.
Ремонт ≈100 тыс., покупка после торга ≈842 тыс. ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈1,22 млн / целевая ≈1,1 млн / пессимист. ≈975 тыс. → от пессимистичной прибыль ≈34 тыс. ₽, маржа 3 %, ROI 4 %.
Коммуникации: летний водопровод; газ — магистральный; свет — есть.
До ст. пл. 83 км ≈6,4 км по прямой; до МКАД 65 км, на машине ≈1 ч 18 мин без пробок.
Площадки: Авито · объявление · страница объекта №10441
Рейтинг 26/100 · уверенность 56 %
Уверенность: поля 7 из 8 (нет: год); аналогов 5 (разброс ₽/м² 38 %); данные есть по 57 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 7 % | 3.6 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 50 % | 10.7 |
| торг | 5 | 0 % | 0 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 66 % | 4.7 |
| участок | 5 | 27 % | 1.9 |
| ₽/м² дома | 12 | нет данных — не считается | 0 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | 75 % | 5.4 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 58 334 ₽ (нижний квартиль 10 участков) |
| стоимость земли объекта | 408 000 ₽ (7 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 582 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 58 200 ₽/м² |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.3 км | 5,8 сот. | 700 000 | 120 690 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 0.3 км | Химик СНТ | 6 сот. | 750 000 | 125 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.3 км | Березка-4А СНТ | 13 сот. | 1 600 000 | 123 077 | снят (цена объявления) 26.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.4 км | 6 сот. | 250 000 | 41 667 | снят (цена объявления) 19.05.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 0.4 км | Химик СНТ | 9 сот. | 1 000 000 | 111 111 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.6 км | Химик-2 СНТ | 12 сот. | 2 150 000 | 179 167 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.6 км | 5,4 сот. | 300 000 | 55 556 | снят (цена объявления) 22.08.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 0.8 км | 30 сот. | 6 000 000 | 200 000 | в продаже 31.10.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 1.1 км | 3 сот. | 100 000 | 33 333 | снят (цена объявления) 25.05.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 1.2 км | 15 сот. | 1 000 000 | 66 667 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 10 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 100 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | вода |
| цена выхода: источник | выход грубо, приличных рядом нет: 6 домов в 20 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 50 000 / 106 667 / 145 000 |
| цена объекта | 990 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 841 500 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 1 219 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 1 158 000 ₽ |
| продажа: целевая | 1 097 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 975 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | 33 500 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | 3 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | 4 % |
Аналоги
выход грубо, приличных рядом нет: 6 домов в 20 км. ⚠ выход грубо: приличных в 10 км меньше трёх и референсов нет — все дома в радиусе, дом ±30 %, участок ±50 %; уверенность снижена. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 18.6 км | Виктория СНТ | 10 м² | 8,5 сот. | 2 350 000 | 235 000 выброс, не в счёт | снято (цена объявления) 04.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 5 км | Сватково-2 СНТ | 10 м² | 6 сот. | 1 450 000 | 145 000 | снято (цена объявления) 25.05.2026 | объявление сохраненная копия |
| 14.8 км | Мечта СНТ | 10 м² | 6 сот. | 1 200 000 | 120 000 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 13.5 км | Лесная опушка ДНП | 12 м² | 6 сот. | 600 000 | 50 000 | снято (цена объявления) 28.06.2026 | объявление сохраненная копия |
| 15.9 км | Катунино д. | 12 м² | 6 сот. | 810 000 | 67 500 | снято (цена объявления) 29.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 18.9 км | Звездочка-2 СНТ | 12 м² | 5,6 сот. | 1 280 000 | 106 667 | снято (цена объявления) 21.09.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 30.07.2024 | 850 000 | история площадки |
| 07.02.2025 | 1 200 000 (+350 000) | история площадки |
| 26.03.2025 | 1 190 000 (−10 000) | история площадки |
| 08.04.2025 | 990 000 (−200 000) | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Авито | 990 000 | в продаже | 08.11.26 – 09.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
Арт. 68708420 Вашему вниманию предлагается участок с дачным домиком черте г. Краснозаводск, Снт "Химик-8". Участок 7 соток ровный, правильной формы идеально подойдет под строительство дома. Ухоженный, без лишней растительности с декоративными растениями и плодово-ягодными кустарниками и деревьями. Первая линия от города. Летний водопровод, электричество, хорошие подъездные пути. В шаговой доступности вся городская инфраструктура: сетевые магазины, поликлиника, остановки общественного транспорта и многое другое. На территорию садового товарищества заведен магистральный Газ! В ближайшее время заводится круглогодичный водопровод! Рассмотрим ваше предложение по цене (Торг)! Звоните, отвечу на все вопросы. Показы по предварительной договоренности.