Ярославское ш., 43 км от МКАД
Восход СНТ, Сергиево-Посадский гор. округ
Дача 22 м², участок 6 сот., бревно.
Цена 990 тыс. ₽; цена не менялась с 25.10.2026.
Рейтинг 36/100 · уверенность 54 %
Земля рядом ≈207 тыс. ₽/сот. (нижний квартиль 10 участков · земля рядом дороже объекта в 1,3 раза — участки не того класса или ошибка в сотках, цену дома не считаем).
Выход: выход грубо, приличных рядом нет: 3 домов в 10 км, 53 тыс.–90 тыс. ₽/м², медиана 69 тыс.
Ремонт ≈440 тыс., покупка после торга ≈842 тыс. ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈1,74 млн / целевая ≈1,57 млн / пессимист. ≈1,39 млн → от пессимистичной прибыль ≈112 тыс. ₽, маржа 8 %, ROI 9 %.
⚠ В согласованном списке меньше пяти подходящих референсов.
Коммуникации: свет — есть.
До ст. Хотьково ≈2,8 км по прямой; до МКАД 43 км, на машине ≈52 мин без пробок.
Площадки: Авито · объявление · страница объекта №10440
Рейтинг 36/100 · уверенность 54 %
Уверенность: поля 7 из 8 (нет: год); аналогов 3 (разброс ₽/м² 20 %); данные есть по 57 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 17 % | 8.7 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 81 % | 17.4 |
| торг | 5 | 0 % | 0 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 94 % | 6.7 |
| участок | 5 | 18 % | 1.3 |
| ₽/м² дома | 12 | нет данных — не считается | 0 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | 25 % | 1.8 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 207 084 ₽ (нижний квартиль 10 участков · земля рядом дороже объекта в 1,3 раза — участки не того класса или ошибка в сотках, цену дома не считаем) |
| стоимость земли объекта | 1 243 000 ₽ (6 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | — |
| ₽/м² дома | — |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.1 км | Восход СНТ | 6,3 сот. | 1 500 000 | 238 095 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.6 км | Гаврилково д. | 12 сот. | 2 500 000 | 208 333 | в продаже 08.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.6 км | Васильки ДНТ | 11,9 сот. | 1 500 000 | 126 050 | снят (цена объявления) 25.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.8 км | Золотилово-2 ДНТ | 13,8 сот. | 6 200 000 | 449 275 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.9 км | Золотилово-2 ДНТ | 8,2 сот. | 3 660 000 | 446 341 | снят (цена объявления) 27.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.9 км | Гаврилково д. | 15 сот. | 5 081 000 | 338 733 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1 км | Гаврилково д. | 8 сот. | 700 000 | 87 500 | снят (цена объявления) 14.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1 км | Гаврилково д. | 13,3 сот. | 3 200 000 | 240 602 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1 км | Васильки ДНТ | 9 сот. | 2 480 000 | 275 556 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1 км | Васильки ДНТ | 12 сот. | 2 480 000 | 206 667 | в продаже 08.11.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 22 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 440 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | — |
| цена выхода: источник | выход грубо, приличных рядом нет: 3 домов в 10 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 53 381 / 69 231 / 90 000 |
| цена объекта | 990 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 841 500 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 1 741 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 1 654 000 ₽ |
| продажа: целевая | 1 567 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 1 393 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | 111 500 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | 8 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | 9 % |
| пояснение расчета | в согласованном списке меньше пяти подходящих референсов |
Аналоги
выход грубо, приличных рядом нет: 3 домов в 10 км. ⚠ выход грубо: приличных в 10 км меньше трёх и референсов нет — все дома в радиусе, дом ±30 %, участок ±50 %; уверенность снижена. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 7.2 км | Овражный СНТ | 20 м² | 6 сот. | 1 800 000 | 90 000 | снято (цена объявления) 19.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 9.1 км | Автомобилист-3 СНТ | 26 м² | 6 сот. | 1 800 000 | 69 231 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 9.6 км | Дубки СНТ | 28,1 м² | 4 сот. | 1 500 000 | 53 381 | снято (цена объявления) 05.10.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 25.10.2026 | 990 000 | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Авито | 990 000 | в продаже | 08.11.26 – 09.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
Вашему вниманию предлагается дача в Снт "Восход". Участок сухой, ровный, имеет правильную прямоугольную форму. Соседи 2-х сторон. На участке есть дом из бревна площадью 22 кв. М. Коммуникации: - электричество. - летняя вода. Развитая инфраструктура. Близость до ж/д и авто вокзалов Хотьково. Оперативный показ! Быстрый выход на сделку!