Новорязанское ш., 80 км от МКАД
Луч СНТ, Егорьевск гор. округ
Дача 83 м², участок 8 сот., бревно.
Цена 3,5 млн ₽, снижали с 3,7 млн; первая цена 3,7 млн ₽ от 24.05.2025.
Рейтинг 16/100 · уверенность 58 %
Земля ≈76 тыс. ₽/сот. × 8 сот. = 607 тыс. → дом ≈2,89 млн ₽, 35 тыс. ₽/м² дома (радиус 6 км).
Выход: выход грубо, приличных рядом нет: 4 домов в 10 км, 19 тыс.–56 тыс. ₽/м², медиана 33 тыс.
Ремонт ≈1,66 млн, покупка после торга ≈2,98 млн ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈2,82 млн / целевая ≈2,54 млн / пессимист. ≈2,26 млн → от пессимистичной прибыль −2,38 млн ₽, маржа −105 %, ROI −51 %.
⚠ В согласованном списке меньше пяти подходящих референсов.
Коммуникации: нет септика (туалет вне дома); в описании: колодец.
До ст. Егорьевск I ≈6,4 км по прямой; до МКАД 80 км, на машине ≈2 ч 06 мин без пробок.
Площадки: Авито · объявление · страница объекта №1044
Рейтинг 16/100 · уверенность 58 %
Уверенность: поля 7 из 8 (нет: год); аналогов 4 (разброс ₽/м² 50 %); данные есть по 67 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 0 % | 0 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 29 % | 5.2 |
| торг | 5 | 36 % | 2.2 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 66 % | 4 |
| участок | 5 | 36 % | 2.2 |
| ₽/м² дома | 12 | 15 % | 2.2 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | 0 % | 0 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 75 833 ₽ (нижний квартиль 10 участков · радиус 6 км) |
| стоимость земли объекта | 607 000 ₽ (8 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 2 893 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 34 855 ₽/м² |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.4 км | Земляничная Поляна-1 СНТ | 6 сот. | 500 000 | 83 333 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 3 км | Лесное-7 СНТ | 6 сот. | 280 000 | 46 667 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 3.4 км | Улыбка СНТ | 6 сот. | 400 000 | 66 667 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 3.4 км | Улыбка СНТ | 12 сот. | 1 450 000 | 120 833 | снят (цена объявления) 27.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 3.4 км | Улыбка СНТ | 5,9 сот. | 999 000 | 169 322 | снят (цена объявления) 18.06.2026 | объявление сохраненная копия |
| 3.9 км | Лесная Ягода СНТ | 6 сот. | 440 000 | 73 333 | снят (цена объявления) 20.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 4 км | Холмы д. | 7,8 сот. | 1 645 000 | 210 897 | снят (цена объявления) 19.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 4.1 км | Холмы д. | 5 сот. | 1 050 000 | 210 000 | снят (цена объявления) 14.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 4.2 км | Холмы д. | 6 сот. | 1 100 000 | 183 333 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 4.2 км | Холмы д. | 10 сот. | 2 600 000 | 260 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 83 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 1 660 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | — |
| цена выхода: источник | выход грубо, приличных рядом нет: 4 домов в 10 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 19 375 / 32 916 / 55 556 |
| цена объекта | 3 500 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 2 975 000 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 2 823 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 2 682 000 ₽ |
| продажа: целевая | 2 541 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 2 258 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | -2 377 000 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | −105 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | −51 % |
| пояснение расчета | в согласованном списке меньше пяти подходящих референсов |
Аналоги
выход грубо, приличных рядом нет: 4 домов в 10 км. ⚠ выход грубо: приличных в 10 км меньше трёх и референсов нет — все дома в радиусе, дом ±30 %, участок ±50 %; уверенность снижена. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 9.9 км | Воскресенское ТСН | 80 м² | 9 сот. | 1 550 000 | 19 375 | снято (цена объявления) 13.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 10 км | Сосновый Бор СНТ | 80 м² | 8 сот. | 2 350 000 | 29 375 | снято (цена объявления) 14.06.2026 | объявление сохраненная копия |
| 9.2 км | Нечаевский СНТ | 72 м² | 4 сот. | 4 000 000 | 55 556 | снято (цена объявления) 16.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 9.2 км | Исаиха д. | 96 м² | 11,5 сот. | 3 500 000 | 36 458 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 24.05.2025 | 3 700 000 | история площадки |
| 14.06.2025 | 3 590 000 (−110 000) | история площадки |
| 25.10.2025 | 3 490 000 (−100 000) | история площадки |
| 17.04.2026 | 3 700 000 (+210 000) | история площадки |
| 21.09.2026 | 3 450 000 (−250 000) | история площадки |
| 25.09.2026 | 3 500 000 (+50 000) | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Авито | 3 500 000 | в продаже | 08.11.26 – 09.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
Если Вы ищите тишину и экологию, то рады представить шикарный дачный дом в окружении лесного массива! Расположен вблизи от г. Егорьевск Московской обл., д. Брёховская, территория в Снт "Луч". Дом 2013 года постройки, оцилиндрованное бревно (Мордовский лес). Ленточный фундамент. Полы, потолок и мансарда утеплены, окна Пвх. Заложена труба для ввода воды в дом. На 1 этаже прихожая, кухонная зона и комната, на 2 этаже 2 изолированные комнаты. Коммуникации: электричество в доме, во дворе колодец, отопление от новой печи ("Шведка") на которой можно ещё и готовить. Туалет на улице. Участок крайний, соседей минимум. 8 соток, отмежеван, огорожен. Есть плодово-ягодные деревья и кустарники. Залит фундамент под баню. Потрясающее место, где можно забыть о суете и наслаждаться природой! Подробности по телефону. Звоните!