Ярославское ш., 82 км от МКАД
Дубровский Лес дп, Сергиево-Посадский гор. округ
Дача 40 м², участок 15 сот., брус.
Цена 1,05 млн ₽, снижали с 2 млн; первая цена 2 млн ₽ от 06.06.2026.
Рейтинг 50/100 · уверенность 42 %
Земля ≈28 тыс. ₽/сот. × 15 сот. = 419 тыс. → дом ≈631 тыс. ₽, 16 тыс. ₽/м² дома (радиус 4 км).
Ремонт ≈800 тыс. ₽; аналогов мало — прибыль не считаем · подходящих референсов в согласованном списке нет.
Коммуникации: свет — есть; в описании: колодец.
До ст. пл. 83 км ≈29,1 км по прямой; до МКАД 82 км, на машине ≈1 ч 53 мин без пробок.
Площадки: Авито · объявление · страница объекта №10433
Рейтинг 50/100 · уверенность 42 %
Уверенность: поля 7 из 8 (нет: год); аналогов 0 (разброс ₽/м² —); данные есть по 38 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | нет данных — не считается | 0 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 26 % | 8.2 |
| торг | 5 | 100 % | 10.6 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 0 % | 0 |
| участок | 5 | 100 % | 10.6 |
| ₽/м² дома | 12 | 69 % | 17.7 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | 25 % | 2.7 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 27 948 ₽ (нижний квартиль 10 участков · радиус 4 км) |
| стоимость земли объекта | 419 000 ₽ (15 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 631 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 15 775 ₽/м² |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.2 км | Дубровский Лес дп | 11,2 сот. | 503 000 | 44 911 | в продаже 31.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.3 км | Дубровский Лес дп | 20,3 сот. | 567 000 | 27 931 | в продаже 31.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.3 км | Дубровский Лес дп | 22,5 сот. | 750 000 | 33 333 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.3 км | Дубровский Лес дп | 7,5 сот. | 1 450 000 | 193 333 | снят (цена объявления) 14.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.5 км | Дубровский Лес дп | 7,5 сот. | 350 000 | 46 667 | снят (цена объявления) 16.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.5 км | Дубровский Лес дп | 10 сот. | 150 000 | 15 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.5 км | Скорынино д. | 24 сот. | 699 651 | 29 152 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.5 км | Скорынино д. | 15 сот. | 500 000 | 33 333 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 3.1 км | Переславичи д. | 11 сот. | 155 000 | 14 091 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 3.1 км | 10 сот. | 280 000 | 28 000 | снят (цена объявления) 24.10.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 40 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 800 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | — |
| цена выхода: источник | — |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | — |
| цена объекта | 1 050 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 892 500 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | — |
| продажа: консервативная | — |
| продажа: целевая | — |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | — |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | — |
| маржа (от пессимистичной продажи) | — |
| ROI (от пессимистичной продажи) | — |
| пояснение расчета | аналогов мало — прибыль не считаем · подходящих референсов в согласованном списке нет |
| экономика не посчитана | аналогов мало — прибыль не считаем |
Аналоги
Аналогов не нашлось (нет площади дома, координат или похожих домов рядом).
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 06.06.2026 | 2 000 000 | история площадки |
| 09.06.2026 | 1 700 000 (−300 000) | история площадки |
| 11.06.2026 | 1 450 000 (−250 000) | история площадки |
| 23.08.2026 | 1 200 000 (−250 000) | история площадки |
| 15.09.2026 | 1 400 000 (+200 000) | история площадки |
| 10.10.2026 | 1 050 000 (−350 000) | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Авито | 1 050 000 | в продаже | 08.11.26 – 09.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
Участок 66 находится в окружении хвойного леса в действующем дачном поселке Дубровский лес. Заповедные места (поселок расположен в окружении государственного заказника Журавлиная родина), экология и тишина, знаменитое грибное и ягодное место. Электричество, дороги, ограждение, детская и спортивная площадки, магазин, лесное озеро и пруд, охрана на Кпп, вывоз мусора, круглогодичный подъезд. Водоснабжение и канализация индивидуально. В поселке можно получить все виды услуг по обустройству участков и строительству домов любой сложности по низким ценам. Преимущества Участка. Расположение в заповедной зоне (недалеко заказник "Журавлиная родина"). Для любителей охоты Заболотское охотхозяйство. Собственный лесной водоем озеро и пруд в шаговой доступности. Все коммуникации: электричество, дороги, охрана на Кпп, вывоз мусора. Инфраструктура: детская площадка и строится спортивная площадка. На участке временный дом, туалет и душ на улице и в доме. Три комнаты, кухня, туалет, душ( горячая вода через бойлер) Колодец, вода поступает в дом через насосную станцию. Проведено электричество. Забор буквой П. Удобный заезд на участок. Район богат своей историей и окружением: неподалеку расположена каменная Покровская церковь, построенная в 1756 году. В доступной близости Свято-Троицкая Сергиева лавра, усадьба Абрамцево, Гремячий Ключ, Радонеж, Калязин, реки Дубна, Кубрь, Нерль, Волга. Расстояние от Сергиев Посада 40 км, от Мкад по прямой 86 км. Разрешенное использование: Для ведения личного подсобного хозяйства (Лпх). Это позволяет построить жилой дом с правом регистрации и прописки в нем. Участок без обременений и ограничений. Торг уместен, продаём срочно!