Ярославское ш., 58 км от МКАД
Гусево СНТ, Сергиево-Посадский гор. округ
Дача 40 м², участок 6,5 сот., брус.
Цена 1,15 млн ₽, снижали с 2 млн; первая цена 2 млн ₽ от 13.10.2025.
Рейтинг 41/100 · уверенность 61 %
Земля ≈162 тыс. ₽/сот. × 6,5 сот. = 1,06 млн → дом ≈94 тыс. ₽, 2 тыс. ₽/м² дома (радиус 4 км) · ⚠ дом почти даром.
Выход: выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км, 28 тыс.–79 тыс. ₽/м², медиана 50 тыс.
Ремонт ≈800 тыс., покупка после торга ≈978 тыс. ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈2,05 млн / целевая ≈1,85 млн / пессимист. ≈1,64 млн → от пессимистичной прибыль −134 тыс. ₽, маржа −8 %, ROI −8 %.
Коммуникации: не указаны.
До ст. Наугольный ≈2,7 км по прямой; до МКАД 58 км, на машине ≈1 ч 08 мин без пробок.
Площадки: Авито · объявление · страница объекта №10432
Рейтинг 41/100 · уверенность 61 %
Уверенность: поля 6 из 8 (нет: год, коммуникации); аналогов 9 (разброс ₽/м² 24 %); данные есть по 63 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 0 % | 0 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 60 % | 11.7 |
| торг | 5 | 100 % | 6.5 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 95 % | 6.1 |
| участок | 5 | 23 % | 1.5 |
| ₽/м² дома | 12 | 100 % | 15.6 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | нет данных — не считается | 0 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 162 500 ₽ (нижний квартиль 10 участков · радиус 4 км) |
| стоимость земли объекта | 1 056 000 ₽ (6,5 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 94 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 2 350 ₽/м² |
| ⚠ сигнал | дом почти даром: объект стоит почти как земля рядом |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.6 км | Гусево СНТ | 6 сот. | 700 000 | 116 667 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.8 км | Гусево-2 СНТ | 6,5 сот. | 1 250 000 | 192 308 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.9 км | Гусево-2 СНТ | 5,7 сот. | 950 000 | 166 667 | снят (цена объявления) 25.06.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.4 км | Самойлово д. | 9 сот. | 1 450 000 | 161 111 | снят (цена объявления) 07.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.5 км | Скоропусковский пгт | 12 сот. | 2 500 000 | 208 333 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.6 км | Самойлово д. | 13 сот. | 2 400 000 | 184 615 | снят (цена объявления) 26.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.6 км | Самойлово д. | 20 сот. | 3 000 000 | 150 000 | снят (цена объявления) 08.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.7 км | Самойлово д. | 12 сот. | 3 500 000 | 291 667 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.7 км | Скоропусковский пгт | 12 сот. | 3 000 000 | 250 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.2 км | 14 сот. | 2 400 000 | 171 429 | снят (цена объявления) 26.07.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 40 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 800 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | — |
| цена выхода: источник | выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 27 778 / 50 000 / 78 571 |
| цена объекта | 1 150 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 977 500 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 2 054 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 1 951 000 ₽ |
| продажа: целевая | 1 849 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 1 643 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | -134 500 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | −8 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | −8 % |
Аналоги
выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км. ⚠ выход грубо: приличных в 10 км меньше трёх и референсов нет — все дома в радиусе, дом ±30 %, участок ±50 %; уверенность снижена. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 3.6 км | Загорское СНТ | 40 м² | 6 сот. | 2 000 000 | 50 000 | снято (цена объявления) 19.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 5.8 км | Первомайское СНТ | 40 м² | 6,5 сот. | 2 800 000 | 70 000 | снято (цена объявления) 11.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 3.9 км | Энергия СНТ | 36 м² | 6,2 сот. | 4 100 000 | 113 889 выброс, не в счёт | снято (цена объявления) 20.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 4.6 км | Мишутино с. | 45 м² | 6,4 сот. | 2 100 000 | 46 667 | снято (цена объявления) 26.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 9 км | Вымпел СНТ | 40 м² | 5,5 сот. | 1 700 000 | 42 500 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 5.1 км | Агрохимик СНТ | 45 м² | 5,1 сот. | 2 500 000 | 55 556 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 7 км | Мир СНТ | 36 м² | 6 сот. | 2 000 000 | 55 556 | снято (цена объявления) 11.06.2026 | объявление сохраненная копия |
| 6.2 км | Дивный-2 ТСН | 45 м² | 6 сот. | 1 250 000 | 27 778 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 3.8 км | Загорское СНТ | 48 м² | 6 сот. | 2 100 000 | 43 750 | снято (цена объявления) 26.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 9.4 км | Березка СНТ | 42 м² | 6,6 сот. | 3 300 000 | 78 571 | снято (цена объявления) 25.08.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 13.10.2025 | 2 000 000 | история площадки |
| 03.05.2026 | 1 850 000 (−150 000) | история площадки |
| 25.05.2026 | 1 550 000 (−300 000) | история площадки |
| 04.06.2026 | 1 450 000 (−100 000) | история площадки |
| 23.06.2026 | 1 250 000 (−200 000) | история площадки |
| 20.08.2026 | 1 150 000 (−100 000) | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Авито | 1 150 000 | в продаже | 08.11.26 – 09.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
Продается дача 40 м2 на участке 6.5 соток в тихом живописном месте. Документы на землю и дом оформлены. Возможна прописка. Есть пруд, детская площадка. При вьезде охрана и шлагбаум. В 10 км находится поселок с магазинами, поликлиникой, детскими садами и школой. Возможен торг.