Ярославское ш., 68 км от МКАД
Весна-2 СНТ, Сергиево-Посадский гор. округ
Дача 27,3 м², участок 6 сот., брус.
Цена 1,15 млн ₽, снижали с 1,25 млн; первая цена 1,25 млн ₽ от 20.10.2026.
Рейтинг 20/100 · уверенность 52 %
Земля ≈67 тыс. ₽/сот. × 6 сот. = 400 тыс. → дом ≈750 тыс. ₽, 27 тыс. ₽/м² дома (радиус 4 км).
Выход: выход грубо, приличных рядом нет: 5 домов в 10 км, 10 тыс.–105 тыс. ₽/м², медиана 43 тыс.
Ремонт ≈446 тыс., покупка после торга ≈978 тыс. ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈1,18 млн / целевая ≈1,07 млн / пессимист. ≈947 тыс. → от пессимистичной прибыль −476 тыс. ₽, маржа −50 %, ROI −34 %.
Коммуникации: центральный водопровод; в описании: нет септика (туалет на улице).
До ст. Бужаниново ≈9,1 км по прямой; до МКАД 68 км, на машине ≈1 ч 34 мин без пробок.
Площадки: Авито · объявление · страница объекта №10431
Рейтинг 20/100 · уверенность 52 %
Уверенность: поля 7 из 8 (нет: год); аналогов 5 (разброс ₽/м² 140 %); данные есть по 57 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 0 % | 0 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 46 % | 9.8 |
| торг | 5 | 53 % | 3.8 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 45 % | 3.2 |
| участок | 5 | 18 % | 1.3 |
| ₽/м² дома | 12 | нет данных — не считается | 0 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | 25 % | 1.8 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 66 667 ₽ (нижний квартиль 10 участков · радиус 4 км) |
| стоимость земли объекта | 400 000 ₽ (6 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 750 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 27 473 ₽/м² |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 1.3 км | Геронтьево д. | 5 сот. | 450 000 | 90 000 | снят (цена объявления) 17.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.3 км | Геронтьево д. | 30 сот. | 920 000 | 30 667 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.4 км | Сметьево д. | 18 сот. | 1 500 000 | 83 333 | в продаже 26.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.7 км | Химик-13 СНТ | 4 сот. | 799 000 | 199 750 | снят (цена объявления) 22.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 3.1 км | Выпуково с. | 14 сот. | 1 290 000 | 92 143 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 3.1 км | Выпуково с. | 21 сот. | 1 400 000 | 66 667 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 3.1 км | Язвицы д. | 22 сот. | 999 999 | 45 454 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 3.1 км | Выпуково с. | 15 сот. | 1 000 000 | 66 667 | снят (цена объявления) 10.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 3.2 км | Березка-4А СНТ | 13 сот. | 1 600 000 | 123 077 | снят (цена объявления) 26.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 3.2 км | 13 сот. | 1 600 000 | 123 077 | снят (цена объявления) 31.07.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 27,3 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 446 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | вода |
| цена выхода: источник | выход грубо, приличных рядом нет: 5 домов в 10 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 10 136 / 42 857 / 105 000 |
| цена объекта | 1 150 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 977 500 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 1 184 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 1 125 000 ₽ |
| продажа: целевая | 1 066 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 947 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | -476 500 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | −50 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | −34 % |
Аналоги
выход грубо, приличных рядом нет: 5 домов в 10 км. ⚠ выход грубо: приличных в 10 км меньше трёх и референсов нет — все дома в радиусе, дом ±30 %, участок ±50 %; уверенность снижена. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.7 км | Весна-2 СНТ | 29,5 м² | 5,8 сот. | 299 000 | 10 136 | снято (цена объявления) 27.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 6.3 км | Игнатьево-5 СНТ | 30 м² | 8 сот. | 3 150 000 | 105 000 | снято (цена объявления) 22.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 9.2 км | Редриковы Горы д. | 28 м² | 6,5 сот. | 1 200 000 | 42 857 | снято (цена объявления) 03.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 6.9 км | Игнатьево-4 СНТ | 24 м² | 4,2 сот. | 1 000 000 | 41 667 | снято (цена объявления) 13.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 5.5 км | 35 м² | 6,8 сот. | 2 900 000 | 82 857 | снято (цена объявления) 18.08.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 20.10.2026 | 1 250 000 | история площадки |
| 25.10.2026 | 1 150 000 (−100 000) | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Авито | 1 150 000 | в продаже | 08.11.26 – 09.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
Продается уютная дача площадью 48 м2 с двумя этажами из бруса. Дом расположен на участке 6 соток в Снт. Внутри выполнен косметический ремонт, стены обшиты деревом, создавая теплую атмосферу. В доме две комнаты, кухня оборудована всем необходимым для приготовления пищи. Санузел находится на улице. На участке растут деревья и кустарники, есть место для отдыха на свежем воздухе. Имеется просторная терраса с видом на сад. Электричество подключено, водоснабжение централизованное. Участок огорожен забором, что обеспечивает приватность. Отличное место для спокойного отдыха на природе.