Ярославское ш., 53 км от МКАД
Псарево д., Сергиево-Посадский гор. округ
Дача 40 м², участок 7 сот., бревно.
Цена 1,23 млн ₽; цена не менялась с 04.06.2026.
Рейтинг 25/100 · уверенность 64 %
Земля ≈49 тыс. ₽/сот. × 7 сот. = 342 тыс. → дом ≈888 тыс. ₽, 22 тыс. ₽/м² дома (нижний квартиль 10 участков).
Выход: выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км, 24 тыс.–56 тыс. ₽/м², медиана 41 тыс.
Ремонт ≈800 тыс., покупка после торга ≈1,05 млн ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈1,75 млн / целевая ≈1,57 млн / пессимист. ≈1,4 млн → от пессимистичной прибыль −446 тыс. ₽, маржа −32 %, ROI −24 %.
Коммуникации: отопление — нет; в описании: колодец, нет септика (туалет на улице).
До ст. Бубяково ≈6,8 км по прямой; до МКАД 53 км, на машине ≈1 ч 18 мин без пробок.
Площадки: Авито · объявление · страница объекта №10422
Рейтинг 25/100 · уверенность 64 %
Уверенность: поля 7 из 8 (нет: год); аналогов 7 (разброс ₽/м² 24 %); данные есть по 67 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 0 % | 0 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 67 % | 12.3 |
| торг | 5 | 0 % | 0 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 63 % | 3.8 |
| участок | 5 | 27 % | 1.7 |
| ₽/м² дома | 12 | 51 % | 7.4 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | 0 % | 0 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 48 822 ₽ (нижний квартиль 10 участков) |
| стоимость земли объекта | 342 000 ₽ (7 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 888 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 22 200 ₽/м² |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.2 км | Псарево д. | 15 сот. | 2 000 000 | 133 333 | снят (цена объявления) 10.06.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.2 км | Псарево д. | 10 сот. | 1 700 000 | 170 000 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.5 км | Восток СНТ | 12 сот. | 900 000 | 75 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.1 км | Псарево д. | 7 сот. | 500 000 | 71 429 | снят (цена объявления) 22.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.4 км | Здравница СНТ | 7 сот. | 449 000 | 64 143 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.4 км | Здравница СНТ | 14 сот. | 900 000 | 64 286 | в продаже 05.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.5 км | Фролово д. | 14 сот. | 650 000 | 46 429 | в продаже 27.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.5 км | Фролово д. | 7,5 сот. | 420 000 | 56 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.5 км | Здравница СНТ | 8 сот. | 330 000 | 41 250 | снят (цена объявления) 11.06.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.6 км | Фролово д. | 22 сот. | 719 000 | 32 682 | снят (цена объявления) 25.05.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 40 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 800 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | — |
| цена выхода: источник | выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 24 038 / 41 463 / 55 556 |
| цена объекта | 1 230 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 1 045 500 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 1 750 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 1 662 000 ₽ |
| продажа: целевая | 1 575 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 1 400 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | -445 500 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | −32 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | −24 % |
Аналоги
выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км. ⚠ выход грубо: приличных в 10 км меньше трёх и референсов нет — все дома в радиусе, дом ±30 %, участок ±50 %; уверенность снижена. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 7.9 км | Загорское СНТ | 40 м² | 6 сот. | 2 000 000 | 50 000 | снято (цена объявления) 19.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 8.3 км | Сирень СНТ | 40 м² | 6,2 сот. | 1 590 000 | 39 750 | снято (цена объявления) 14.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 8.9 км | Первомайское СНТ | 40 м² | 6,5 сот. | 2 800 000 | 70 000 выброс, не в счёт | снято (цена объявления) 11.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 8.4 км | Витязь СНТ | 41 м² | 5 сот. | 1 700 000 | 41 463 | снято (цена объявления) 21.06.2026 | объявление сохраненная копия |
| 9 км | Березка СНТ | 42 м² | 6,6 сот. | 3 300 000 | 78 571 выброс, не в счёт | снято (цена объявления) 25.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 7.6 км | Мир СНТ | 36 м² | 6 сот. | 2 000 000 | 55 556 | снято (цена объявления) 11.06.2026 | объявление сохраненная копия |
| 7 км | Мишутино с. | 45 м² | 6,4 сот. | 2 100 000 | 46 667 | снято (цена объявления) 26.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 3.4 км | Веля СНТ | 30 м² | 5,7 сот. | 850 000 | 28 333 выброс, не в счёт | снято (цена объявления) 03.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 8.4 км | Огонек СНТ | 44 м² | 7 сот. | 1 690 000 | 38 409 | снято (цена объявления) 14.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.1 км | Уютное СНТ | 52 м² | 6 сот. | 1 250 000 | 24 038 | снято (цена объявления) 04.06.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 04.06.2026 | 1 230 000 | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Авито | 1 230 000 | в продаже | 08.11.26 – 09.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
Продается уютная дача из бревна, построенная в 2015 году. Дом двухэтажный с косметическим ремонтом, внутри деревянные стены и потолок, что создает теплую атмосферу. В доме три комнаты, окна выходят на ухоженный участок земли. На первом этаже расположена кухня с современной мебелью и техникой. Есть колодец для водоснабжения. Санузел находится на улице. Участок площадью 6 соток включает в себя грядки и теплицу, что идеально подходит для садоводства. Дом расположен в Снт, что обеспечивает спокойствие и уединение. Электричество подключено, отопление отсутствует. Парковка предусмотрена рядом с домом.