Новорязанское ш., 54 км от МКАД
Бубново д., Раменский гор. округ
Дача 38 м², участок 8 сот., брус.
Цена 3,5 млн ₽; цена не менялась с 30.09.2026.
Рейтинг 21/100 · уверенность 62 %
Земля ≈54 тыс. ₽/сот. × 8 сот. = 430 тыс. → дом ≈3,07 млн ₽, 81 тыс. ₽/м² дома (нижний квартиль 10 участков).
Выход: выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км, 44 тыс.–117 тыс. ₽/м², медиана 93 тыс.
Ремонт ≈660 тыс., покупка после торга ≈2,98 млн ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈3,25 млн / целевая ≈2,93 млн / пессимист. ≈2,6 млн → от пессимистичной прибыль −1,03 млн ₽, маржа −40 %, ROI −28 %.
Коммуникации: колодец; газ — есть; в описании: печь, нет септика (туалет на улице).
До ст. пл. 88 км ≈10,8 км по прямой; до МКАД 54 км, на машине ≈1 ч 11 мин без пробок.
Площадки: Авито · объявление · страница объекта №1042
Рейтинг 21/100 · уверенность 62 %
Уверенность: поля 7 из 8 (нет: год); аналогов 10 (разброс ₽/м² 47 %); данные есть по 57 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 0 % | 0 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 66 % | 14.1 |
| торг | 5 | 0 % | 0 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 32 % | 2.3 |
| участок | 5 | 36 % | 2.6 |
| ₽/м² дома | 12 | нет данных — не считается | 0 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | 25 % | 1.8 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 53 704 ₽ (нижний квартиль 10 участков) |
| стоимость земли объекта | 430 000 ₽ (8 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 3 070 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 80 789 ₽/м² |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.1 км | Честный ТСН ДНТ | 9 сот. | 1 000 000 | 111 111 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.1 км | Бубново д. | 18,5 сот. | 1 400 000 | 75 676 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.2 км | Бубново д. | 13,5 сот. | 690 000 | 51 111 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.2 км | Бубново ДП | 13,5 сот. | 830 000 | 61 481 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.2 км | Бубново ДП | 11,1 сот. | 830 000 | 74 775 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.2 км | Бубново д. | 7,7 сот. | 950 000 | 123 377 | снят (цена объявления) 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.2 км | Бубново ДП | 25 сот. | 1 190 000 | 47 600 | снят (цена объявления) 28.06.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.2 км | Бубново д. | 7,5 сот. | 350 000 | 46 667 | снят (цена объявления) 31.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.2 км | Бубново д. | 10 сот. | 1 200 000 | 120 000 | снят (цена объявления) 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.3 км | Бубново д. | 11 сот. | 900 000 | 81 818 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 38 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 660 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | печь |
| цена выхода: источник | выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 44 156 / 93 384 / 116 667 |
| цена объекта | 3 500 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 2 975 000 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 3 252 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 3 089 000 ₽ |
| продажа: целевая | 2 927 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 2 602 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | -1 033 000 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | −40 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | −28 % |
Аналоги
выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км. ⚠ выход грубо: приличных в 10 км меньше трёх и референсов нет — все дома в радиусе, дом ±30 %, участок ±50 %; уверенность снижена. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 1.4 км | Костин лес КП | 35 м² | 10 сот. | 2 900 000 | 82 857 | снято (цена объявления) 14.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 5.6 км | Лесной ДНП | 38 м² | 7 сот. | 3 850 000 | 101 316 | снято (цена объявления) 14.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 3.9 км | Опушкино-2 КП | 36 м² | 8,1 сот. | 2 100 000 | 58 333 | снято (цена объявления) 21.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.8 км | Озерный КП | 34,7 м² | 10 сот. | 3 300 000 | 95 101 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 5.7 км | Прогресс-94 СНТ | 38,5 м² | 8,8 сот. | 1 700 000 | 44 156 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 5.5 км | Городище КП | 36 м² | 11,5 сот. | 4 200 000 | 116 667 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 5.7 км | Городище КП | 36 м² | 11,5 сот. | 3 300 000 | 91 667 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 4.6 км | Солнечная Долина-2 дп | 32 м² | 6 сот. | 1 500 000 | 46 875 | снято (цена объявления) 24.06.2026 | объявление сохраненная копия |
| 4.8 км | Акварель КП | 45 м² | 6 сот. | 4 300 000 | 95 556 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 7.7 км | Земляничные Поля КП | 32,5 м² | 7 сот. | 3 500 000 | 107 692 | в продаже 25.10.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 30.09.2026 | 3 500 000 | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Авито | 3 500 000 | в продаже | 08.11.26 – 09.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
Продам уютный дом площадью 38 м2, с закрытой террасой, из клеенного бруса. Железная дверь, двойные стеклопакеты. Электричество в доме 3х фазное, 15 квт. Дом расположен на участке 8 соток имеет статус Ижс, с возможностью прописки. До КП Бубново ведёт живописная асфальтовая дорога, до участка дорога из асфальтовой крошки. От участка до Рязанского шоссе 4 км, что обеспечивает полную тишину для отдыха и общения с природой. В доме три комнаты и помещение для прихожей/санузла, выполнен косметический ремонт. Дом может использоваться круглогодично, для отопления в каждой комнате установлены инфрапанели, также есть газовый камин. Водоснабжение колодец, есть летний душ и уличный туалет; канализация выгребная яма. На участке есть постройка для устройства бани или других нужд (4х4). Оборудована мангальная зона, теплица 6х3, несколько грядок с плодородной землёй. На участке несколько плодоносных яблонь, груши, жимолость, смородина, шиповник, виноград. Оборудованы клумбы. Участок со всех сторон огорожен забором из профнастила, что обеспечивает полную приватность.