Ярославское ш., 61 км от МКАД
Витязь СНТ, Сергиево-Посадский гор. округ
Дача 80 м², участок 5 сот., брус.
Цена 1,25 млн ₽; цена не менялась с 20.10.2026.
Рейтинг 24/100 · уверенность 52 %
Земля ≈42 тыс. ₽/сот. × 5 сот. = 212 тыс. → дом ≈1,04 млн ₽, 13 тыс. ₽/м² дома (нижний квартиль 10 участков).
Выход: выход грубо, приличных рядом нет: 4 домов в 10 км, 17 тыс.–26 тыс. ₽/м², медиана 26 тыс.
Ремонт ≈1,6 млн, покупка после торга ≈1,06 млн ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈1,81 млн / целевая ≈1,63 млн / пессимист. ≈1,45 млн → от пессимистичной прибыль −1,21 млн ₽, маржа −83 %, ROI −46 %.
⚠ В согласованном списке меньше пяти подходящих референсов.
Коммуникации: не указаны.
До ст. Бубяково ≈14,7 км по прямой; до МКАД 61 км, на машине ≈1 ч 20 мин без пробок.
Площадки: Авито · объявление · страница объекта №10419
Рейтинг 24/100 · уверенность 52 %
Уверенность: поля 6 из 8 (нет: год, коммуникации); аналогов 3 (разброс ₽/м² 34 %); данные есть по 63 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 0 % | 0 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 56 % | 10.9 |
| торг | 5 | 0 % | 0 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 2 % | 0.1 |
| участок | 5 | 9 % | 0.6 |
| ₽/м² дома | 12 | 77 % | 12 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | нет данных — не считается | 0 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 42 500 ₽ (нижний квартиль 10 участков) |
| стоимость земли объекта | 212 000 ₽ (5 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 1 038 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 12 975 ₽/м² |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.1 км | Витязь СНТ | 10 сот. | 350 000 | 35 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.3 км | Витязь СНТ | 10 сот. | 300 000 | 30 000 | снят (цена объявления) 22.05.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.4 км | Звездочка СНТ | 9 сот. | 250 000 | 27 778 | снят (цена объявления) 15.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.5 км | Звездочка СНТ | 10,6 сот. | 800 000 | 75 472 | снят (цена объявления) 02.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.5 км | Журавлик СНТ | 7 сот. | 650 000 | 92 857 | в продаже 27.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.5 км | Витязь СНТ | 30 сот. | 1 950 000 | 65 000 | снят (цена объявления) 29.06.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.7 км | Еремино д. | 12,5 сот. | 2 500 000 | 200 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.8 км | Полесье-1 СНТ | 30 сот. | 2 350 000 | 78 333 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.8 км | Еремино с. | 11,9 сот. | 1 150 000 | 96 639 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.9 км | Еремино д. | 30 сот. | 3 500 000 | 116 667 | снят (цена объявления) 26.07.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 80 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 1 600 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | — |
| цена выхода: источник | выход грубо, приличных рядом нет: 4 домов в 10 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 17 143 / 25 714 / 25 714 |
| цена объекта | 1 250 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 1 062 500 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 1 815 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 1 724 000 ₽ |
| продажа: целевая | 1 634 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 1 452 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | -1 210 500 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | −83 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | −46 % |
| пояснение расчета | в согласованном списке меньше пяти подходящих референсов |
Аналоги
выход грубо, приличных рядом нет: 4 домов в 10 км. ⚠ выход грубо: приличных в 10 км меньше трёх и референсов нет — все дома в радиусе, дом ±30 %, участок ±50 %; уверенность снижена. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.1 км | Витязь СНТ | 70 м² | 5 сот. | 1 200 000 | 17 143 | в продаже 20.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.3 км | Полесье-1 СНТ | 70 м² | 5 сот. | 1 800 000 | 25 714 | снято (цена объявления) 27.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.4 км | Полесье-1 СНТ | 70 м² | 6 сот. | 1 800 000 | 25 714 | снято (цена объявления) 17.05.2026 | объявление сохраненная копия |
| 9.1 км | Каменки СНТ | 80 м² | 6,3 сот. | 3 000 000 | 37 500 выброс, не в счёт | снято (цена объявления) 24.09.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 20.10.2026 | 1 250 000 | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Авито | 1 250 000 | в продаже | 08.11.26 – 09.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
Звоните пожалуйста после 20 ноября. Дача в красивом тихом месте в 85 км от Мкад по Ярославскому шоссе, в 4 км от оживлённой дороги. Рядом нет ни лэпов ни заводов. Лес вокруг с грибами. Дом щитовой, утеплён между досками керамзитом, есть печка в идеальном состоянии, беленькая. В доме на 1 этаже 2 комнаты с хорошим ремонтом, в пристройке нужен ремонт, на 2 м этаже комната тоже в нормальном состоянии. Цоколь у дома высокий. Можно заходить под дом. Участок имеет небольшой склон в западную сторону. Огорожен профнастилом с 3 сторон. С одной нет забора. Есть ворота для машины. На участке просто газон. Свет в доме. Вода на участке с мая по сентябрь. Добираться до дачи лучше всего на машине. Асфальт до ворот снт! Если пешком то идти от остановки автобуса 4 км. Документы готовы к продаже. Прописки, ипотеки и рассрочки платежа нет! Осенняя цена! Весной -сами знаете что. Просмотр по договорённости. Звоните пожалуйста с 11.00 до 20.00. Агентство.