Ярославское ш., 59 км от МКАД
Дивный-2 ТСН, Сергиево-Посадский гор. округ
Дача 45 м², участок 6 сот., бревно.
Цена 1,25 млн ₽, снижали с 1,35 млн; первая цена 1,35 млн ₽ от 16.07.2026.
Рейтинг 34/100 · уверенность 61 %
Земля ≈104 тыс. ₽/сот. × 6 сот. = 626 тыс. → дом ≈624 тыс. ₽, 14 тыс. ₽/м² дома (нижний квартиль 10 участков).
Выход: выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км, 30 тыс.–69 тыс. ₽/м², медиана 50 тыс.
Ремонт ≈900 тыс., покупка после торга ≈1,06 млн ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈2,41 млн / целевая ≈2,17 млн / пессимист. ≈1,93 млн → от пессимистичной прибыль −34 тыс. ₽, маржа −2 %, ROI −2 %.
Коммуникации: не указаны.
До ст. пл. 83 км ≈2,2 км по прямой; до МКАД 59 км, на машине ≈59 мин без пробок.
Площадки: Авито · объявление · страница объекта №10418
Рейтинг 34/100 · уверенность 61 %
Уверенность: поля 6 из 8 (нет: год, коммуникации); аналогов 9 (разброс ₽/м² 27 %); данные есть по 63 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 0 % | 0 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 59 % | 11.4 |
| торг | 5 | 49 % | 3.2 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 98 % | 6.4 |
| участок | 5 | 18 % | 1.2 |
| ₽/м² дома | 12 | 75 % | 11.6 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | нет данных — не считается | 0 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 104 253 ₽ (нижний квартиль 10 участков) |
| стоимость земли объекта | 626 000 ₽ (6 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 624 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 13 867 ₽/м² |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.1 км | Родник СНТ | 10 сот. | 800 000 | 80 000 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.2 км | Дивный-2 ТСН | 9,1 сот. | 1 950 000 | 214 286 | снят (цена объявления) 03.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.3 км | Дивный-2 ТСН | 10,5 сот. | 1 590 000 | 151 429 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.5 км | Дивный-2 ТСН | 13,3 сот. | 1 350 000 | 101 504 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.5 км | Наш Дивный СНТ | 10 сот. | 1 000 000 | 100 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.6 км | Свет СНТ | 6,6 сот. | 999 000 | 151 364 | снят (цена объявления) 14.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.6 км | Приборист СНТ | 6 сот. | 800 000 | 133 333 | снят (цена объявления) 31.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.6 км | Дубининское д. | 8,2 сот. | 1 200 000 | 146 341 | снят (цена объявления) 20.06.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.6 км | Дивный-2 ТСН | 12 сот. | 1 350 000 | 112 500 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.6 км | Кругозор СНТ | 12,9 сот. | 2 400 000 | 186 047 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 45 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 900 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | — |
| цена выхода: источник | выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 30 000 / 50 000 / 68 889 |
| цена объекта | 1 250 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 1 062 500 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 2 410 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 2 290 000 ₽ |
| продажа: целевая | 2 169 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 1 928 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | -34 500 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | −2 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | −2 % |
Аналоги
выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км. ⚠ выход грубо: приличных в 10 км меньше трёх и референсов нет — все дома в радиусе, дом ±30 %, участок ±50 %; уверенность снижена. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 1 км | Дивный-3 ТСН | 45 м² | 6 сот. | 2 850 000 | 63 333 | снято (цена объявления) 14.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.7 км | Агрохимик СНТ | 45 м² | 5,1 сот. | 2 500 000 | 55 556 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 3.6 км | Лето СНТ | 45 м² | 7,7 сот. | 1 999 999 | 44 444 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.2 км | Солнечное СНТ | 50 м² | 6 сот. | 2 500 000 | 50 000 | снято (цена объявления) 13.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.1 км | Лесная Поляна СТ | 50 м² | 7 сот. | 2 500 000 | 50 000 | снято (цена объявления) 18.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 7.3 км | Зеленый СНТ | 45 м² | 6,2 сот. | 3 100 000 | 68 889 | снято (цена объявления) 15.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 3.8 км | Вымпел СНТ | 40 м² | 5,5 сот. | 1 700 000 | 42 500 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1 км | Дивный-3 ТСН | 55 м² | 6 сот. | 1 650 000 | 30 000 | снято (цена объявления) 22.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.3 км | Энергия СНТ | 36 м² | 6,2 сот. | 4 100 000 | 113 889 выброс, не в счёт | снято (цена объявления) 20.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 7.8 км | Природа СНТ | 42,9 м² | 8,2 сот. | 1 930 000 | 44 988 | снято (цена объявления) 14.10.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 16.07.2026 | 1 350 000 | история площадки |
| 20.10.2026 | 1 250 000 (−100 000) | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Авито | 1 250 000 | в продаже | 08.11.26 – 09.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
Продается участок с садовым домом. Участок располагается в Снт Родник, находится сразу при въезде в Снт. На участке имеется плодовые деревья, ягодные кустарники, беседка, помывочная. Водоснонобжение сезонное с мая по октябрь, в дом не заведено. Есть кран на участке. Имеется хороший подъезд к участку, асфальтированная дорога, зимой чистится. Рядом есть магазин, недалеко от жд станции- 20 мин пешком, станция 83 км по Ярославскому направлению. В соседнем Снт есть пруд, где можно купаться и рыбачить.