Ярославское ш., 77 км от МКАД
Яуза-2 СНТ, Сергиево-Посадский гор. округ
Дача 25 м², участок 6 сот., брус.
Цена 1,4 млн ₽, снижали с 1,5 млн; первая цена 1,3 млн ₽ от 10.05.2026.
Рейтинг 12/100 · уверенность 48 %
Земля ≈27 тыс. ₽/сот. × 6 сот. = 162 тыс. → дом ≈1,24 млн ₽, 50 тыс. ₽/м² дома (нижний квартиль 10 участков).
Выход: выход грубо, приличных рядом нет: 5 домов в 20 км, 15 тыс.–55 тыс. ₽/м², медиана 25 тыс.
Ремонт ≈500 тыс., покупка после торга ≈1,19 млн ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈592 тыс. / целевая ≈533 тыс. / пессимист. ≈474 тыс. → от пессимистичной прибыль −1,22 млн ₽, маржа −257 %, ROI −72 %.
Коммуникации: не указаны.
До ст. Никулки ≈26,6 км по прямой; до МКАД 77 км, на машине ≈1 ч 30 мин без пробок.
Площадки: Авито · объявление · страница объекта №10411
Рейтинг 12/100 · уверенность 48 %
Уверенность: поля 6 из 8 (нет: год, коммуникации); аналогов 4 (разброс ₽/м² 59 %); данные есть по 53 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 0 % | 0 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 33 % | 7.6 |
| торг | 5 | 44 % | 3.4 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 0 % | 0 |
| участок | 5 | 18 % | 1.4 |
| ₽/м² дома | 12 | нет данных — не считается | 0 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | нет данных — не считается | 0 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 27 043 ₽ (нижний квартиль 10 участков) |
| стоимость земли объекта | 162 000 ₽ (6 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 1 238 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 49 520 ₽/м² |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.1 км | Яуза-2 СНТ | 9,1 сот. | 1 275 000 | 140 110 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.7 км | Самоцветы СНТ | 10 сот. | 700 000 | 70 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.8 км | Александровка СНТ | 16,7 сот. | 290 000 | 17 365 | снят (цена объявления) 08.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.8 км | Александровка СНТ | 7,2 сот. | 90 000 | 12 500 | снят (цена объявления) 13.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.8 км | Александровка СНТ | 20 сот. | 850 000 | 42 500 | снят (цена объявления) 26.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1 км | Приозерье-2 ТСН | 20 сот. | 950 000 | 47 500 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.1 км | Приозерье-2 ТСН | 8,5 сот. | 850 000 | 100 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.2 км | Александровка ДНП | 7 сот. | 740 000 | 105 714 | снят (цена объявления) 25.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.3 км | Приозерье-2 ТСН | 12 сот. | 375 000 | 31 250 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.3 км | Александровка ДНП | 23,4 сот. | 599 999 | 25 641 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 25 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 500 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | — |
| цена выхода: источник | выход грубо, приличных рядом нет: 5 домов в 20 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 15 000 / 25 250 / 54 950 |
| цена объекта | 1 400 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 1 190 000 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 592 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 562 000 ₽ |
| продажа: целевая | 533 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 474 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | -1 216 000 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | −257 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | −72 % |
Аналоги
выход грубо, приличных рядом нет: 5 домов в 20 км. ⚠ выход грубо: приличных в 10 км меньше трёх и референсов нет — все дома в радиусе, дом ±30 %, участок ±50 %; уверенность снижена. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 16.4 км | Витязь СНТ | 25 м² | 5 сот. | 700 000 | 28 000 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 9.9 км | Дьяконово д. | 20 м² | 9 сот. | 1 099 000 | 54 950 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 5.4 км | Константиново с. | 18 м² | 8 сот. | 2 000 000 | 111 111 выброс, не в счёт | снято (цена объявления) 13.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 18.8 км | Сулоть СНТ | 30 м² | 6 сот. | 450 000 | 15 000 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 19.5 км | Маяк-2 СНТ | 20 м² | 6 сот. | 450 000 | 22 500 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 10.05.2026 | 1 300 000 | история площадки |
| 13.05.2026 | 1 500 000 (+200 000) | история площадки |
| 23.08.2026 | 1 400 000 (−100 000) | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Авито | 1 400 000 | в продаже | 08.11.26 – 09.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
Предлагаем к продаже двухэтажный дом 25м2 качественной постройки и с крепким фундаментом находящийся в живописном месте Сергиев-Посадского округа Московской области, Снт "Яуза-2" на земельном участке 6 соток, огороженный забором. Коммуникации: Вода летом центральная. Отопление электронагреватели. Электричество до 15квт 1 фаза. Телевизионная тарелка. Участок: Правильной формы, межевание сделано. Участок угловой. Имеются молодые зеленые насаждения: смородина красная и чёрная, жимолость. Есть бытовка, которую используют как санузел ( ванна стоит без подключения, торфяной туалет). Хорошие соседи. Категория земель: Земли с/х назначения. Ври: Для садоводства. Поселок огорожен забором, при въезде автоматические откатные ворота работающие как от пульта, так и по звонку, камера видеонаблюдения, по границе поселка лесной массив. Инфраструктура: Рядом находится остановка общественного транспорта. Маршрут 39 от Сергиев Посада до Закубежья. Удивительная природа, свежий воздух. 1 собственник, быстрый выход на сделку. Показ по договоренности, в выходные дни.