Ярославское ш., 75 км от МКАД
Ясниково д., Сергиево-Посадский гор. округ
Дача 20 м², участок 6 сот.
Цена 1,5 млн ₽; цена не менялась с 04.11.2026.
Рейтинг 9/100 · уверенность 48 %
Земля ≈28 тыс. ₽/сот. × 6 сот. = 168 тыс. → дом ≈1,33 млн ₽, 67 тыс. ₽/м² дома (нижний квартиль 10 участков).
Выход: выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 20 км, 12 тыс.–111 тыс. ₽/м², медиана 39 тыс.
Ремонт ≈400 тыс., покупка после торга ≈1,27 млн ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈748 тыс. / целевая ≈673 тыс. / пессимист. ≈598 тыс. → от пессимистичной прибыль −1,08 млн ₽, маржа −180 %, ROI −64 %.
Коммуникации: в описании: колодец.
До ст. Бубяково ≈26,7 км по прямой; до МКАД 75 км, на машине ≈1 ч 27 мин без пробок.
Площадки: Авито · объявление · страница объекта №10405
Рейтинг 9/100 · уверенность 48 %
Уверенность: поля 5 из 8 (нет: материал, год, коммуникации); аналогов 10 (разброс ₽/м² 100 %); данные есть по 57 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 0 % | 0 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 36 % | 7.7 |
| торг | 5 | 0 % | 0 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 0 % | 0 |
| участок | 5 | 18 % | 1.3 |
| ₽/м² дома | 12 | нет данных — не считается | 0 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | 0 % | 0 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 28 033 ₽ (нижний квартиль 10 участков) |
| стоимость земли объекта | 168 000 ₽ (6 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 1 332 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 66 600 ₽/м² |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0 км | Ясниково д. | 10 сот. | 250 000 | 25 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0 км | Ясниково д. | 22 сот. | 360 000 | 16 364 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.1 км | Ясниково д. | 10 сот. | 380 000 | 38 000 | снят (цена объявления) 16.05.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.9 км | Приозерье-2 ТСН | 15 сот. | 840 000 | 56 000 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.9 км | Приозерье-2 ТСН | 10,2 сот. | 275 000 | 26 961 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.9 км | Приозерье-2 ТСН | 9,4 сот. | 350 000 | 37 234 | снят (цена объявления) 02.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1 км | Приозерье-2 ТСН | 12 сот. | 375 000 | 31 250 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1 км | Никульское с. | 10,3 сот. | 990 000 | 96 117 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.2 км | Приозерье-2 ТСН | 20 сот. | 950 000 | 47 500 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.5 км | Никульское с. | 6 сот. | 1 000 000 | 166 667 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 20 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 400 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | — |
| цена выхода: источник | выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 20 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 11 616 / 39 334 / 111 111 |
| цена объекта | 1 500 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 1 275 000 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 748 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 711 000 ₽ |
| продажа: целевая | 673 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 598 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | -1 077 000 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | −180 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | −64 % |
Аналоги
выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 20 км. ⚠ выход грубо: приличных в 10 км меньше трёх и референсов нет — все дома в радиусе, дом ±30 %, участок ±50 %; уверенность снижена. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 3.2 км | Константиново с. | 18 м² | 8 сот. | 2 000 000 | 111 111 | снято (цена объявления) 13.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 10.1 км | Дьяконово д. | 20 м² | 9 сот. | 1 099 000 | 54 950 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 10.6 км | Журавлиная Долина дп | 22 м² | 9 сот. | 255 555 | 11 616 | снято (цена объявления) 15.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.2 км | Яуза-2 СНТ | 25 м² | 6 сот. | 1 400 000 | 56 000 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 19.1 км | Маяк-2 СНТ | 20 м² | 6 сот. | 450 000 | 22 500 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 16.5 км | Парфеново с. | 24 м² | 6 сот. | 500 000 | 20 833 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 13.3 км | Первомайский СНТ | 25 м² | 6 сот. | 650 000 | 26 000 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 13.5 км | Первомайский СНТ | 15 м² | 5,3 сот. | 760 000 | 50 667 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 14.5 км | Витязь СНТ | 25 м² | 5 сот. | 700 000 | 28 000 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 18.3 км | Язвицы СНТ | 24 м² | 6 сот. | 1 500 000 | 62 500 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 04.11.2026 | 1 500 000 | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Авито | 1 500 000 | в продаже | 08.11.26 – 09.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|---|---|
| 08.11.2026 17:59 | новый объект | — → 1 500 000 |
Описание
Продается земельный участок с домом, хозяйственной постройкой, колодцем. Находится в Сергиево-Посадском районе, деревня Ясниково, Снт. Круглогодичный подъезд и охраняемая территория. Также электричество доступно круглый год. В 150 метрах находится пруд. Автобусная остановка с маршрутами до города Сергиев-Посад находится в 1,5 км от дома. Участок расположен в уединенном месте, в конце садоводческого товарищества, вокруг лес.