Ярославское ш., 66 км от МКАД
Язвицы СНТ, Сергиево-Посадский гор. округ
Дача 24 м², участок 6 сот., пенобетон.
Цена 1,5 млн ₽; цена не менялась с 16.10.2026.
Рейтинг 16/100 · уверенность 52 %
Земля ≈72 тыс. ₽/сот. × 6 сот. = 431 тыс. → дом ≈1,07 млн ₽, 45 тыс. ₽/м² дома (радиус 4 км).
Выход: выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 20 км, 20 тыс.–100 тыс. ₽/м², медиана 56 тыс.
Ремонт ≈480 тыс., покупка после торга ≈1,27 млн ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈1,17 млн / целевая ≈1,05 млн / пессимист. ≈934 тыс. → от пессимистичной прибыль −821 тыс. ₽, маржа −88 %, ROI −47 %.
Коммуникации: не указаны.
До ст. пл. 83 км ≈9 км по прямой; до МКАД 66 км, на машине ≈1 ч 20 мин без пробок.
Площадки: Авито · объявление · страница объекта №10400
Рейтинг 16/100 · уверенность 52 %
Уверенность: поля 6 из 8 (нет: год, коммуникации); аналогов 10 (разброс ₽/м² 84 %); данные есть по 53 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 0 % | 0 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 49 % | 11.2 |
| торг | 5 | 0 % | 0 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 46 % | 3.6 |
| участок | 5 | 18 % | 1.4 |
| ₽/м² дома | 12 | нет данных — не считается | 0 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | нет данных — не считается | 0 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 71 905 ₽ (нижний квартиль 10 участков · радиус 4 км) |
| стоимость земли объекта | 431 000 ₽ (6 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 1 069 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 44 542 ₽/м² |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.1 км | Язвицы д. | 22 сот. | 999 999 | 45 454 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.2 км | Григорово д. | 24 сот. | 1 960 000 | 81 667 | снят (цена объявления) 02.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.3 км | Григорово д. | 14 сот. | 1 000 000 | 71 429 | в продаже 30.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.3 км | Григорово д. | 15 сот. | 1 100 000 | 73 333 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.2 км | Химик-2 СНТ | 12 сот. | 2 150 000 | 179 167 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.2 км | Южная Поляна СНТ | 8 сот. | 490 000 | 61 250 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.4 км | 11 сот. | 1 350 000 | 122 727 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 2.4 км | 15 сот. | 1 500 000 | 100 000 | снят (цена объявления) 03.07.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 2.5 км | 30 сот. | 6 000 000 | 200 000 | в продаже 31.10.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 2.5 км | Выпуково с. | 14 сот. | 1 290 000 | 92 143 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 24 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 480 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | — |
| цена выхода: источник | выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 20 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 20 000 / 56 250 / 99 997 |
| цена объекта | 1 500 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 1 275 000 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 1 167 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 1 109 000 ₽ |
| продажа: целевая | 1 050 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 934 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | -821 000 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | −88 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | −47 % |
Аналоги
выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 20 км. ⚠ выход грубо: приличных в 10 км меньше трёх и референсов нет — все дома в радиусе, дом ±30 %, участок ±50 %; уверенность снижена. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 3.8 км | Химик-13 СНТ | 24 м² | 4 сот. | 500 000 | 20 833 | снято (цена объявления) 26.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 7.5 км | Парфеново с. | 24 м² | 6 сот. | 500 000 | 20 833 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 5.3 км | Первомайский СНТ | 25 м² | 6 сот. | 650 000 | 26 000 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 14 км | Торгоша СНТ | 24 м² | 9 сот. | 1 750 000 | 72 917 | снято (цена объявления) 03.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 13.8 км | Бубяково ТСН | 25 м² | 5,3 сот. | 500 000 | 20 000 | снято (цена объявления) 11.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 8.4 км | Беликово пос. | 20 м² | 6 сот. | 1 400 000 | 70 000 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 9.6 км | Лесовод СТ | 20 м² | 6 сот. | 1 200 000 | 60 000 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 7 км | Сватково-2 СНТ | 30 м² | 5,1 сот. | 2 999 900 | 99 997 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 13.7 км | Автомобилист-3 СНТ | 20 м² | 6 сот. | 1 050 000 | 52 500 | снято (цена объявления) 06.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 18.3 км | Ясниково д. | 20 м² | 6 сот. | 1 500 000 | 75 000 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 16.10.2026 | 1 500 000 | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Авито | 1 500 000 | в продаже | 08.11.26 – 09.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
До г. Краснозаводска 5 минут. В городе есть вся инфраструктура. Водоем для рыбалки 200 метров. В доме есть второй этаж, без ремонта. По факту земли 8 соток, участок сухой. Яблони, малина, черевишня, ежемалина, парник. Соседи хорошие! Взносы от 3000-5000 в год. Документы готовы к сделке.