Ярославское ш., 82 км от МКАД
Дубровский Лес дп, Сергиево-Посадский гор. округ
Дача 36 м², участок 10 сот.
Цена 1,5 млн ₽, поднимали с 1 млн; первая цена 1 млн ₽ от 31.12.2025.
Рейтинг 10/100 · уверенность 52 %
Земля ≈28 тыс. ₽/сот. × 10 сот. = 282 тыс. → дом ≈1,22 млн ₽, 34 тыс. ₽/м² дома (радиус 4 км).
Выход: выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 20 км, 25 тыс.–79 тыс. ₽/м², медиана 46 тыс.
Ремонт ≈720 тыс., покупка после торга ≈1,27 млн ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈1,68 млн / целевая ≈1,51 млн / пессимист. ≈1,34 млн → от пессимистичной прибыль −654 тыс. ₽, маржа −49 %, ROI −33 %.
Коммуникации: не указаны.
До ст. пл. 83 км ≈29,4 км по прямой; до МКАД 82 км, на машине ≈1 ч 53 мин без пробок.
Площадки: Авито · объявление · страница объекта №10399
Рейтинг 10/100 · уверенность 52 %
Уверенность: поля 5 из 8 (нет: материал, год, коммуникации); аналогов 10 (разброс ₽/м² 52 %); данные есть по 53 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 0 % | 0 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 26 % | 5.9 |
| торг | 5 | 0 % | 0 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 0 % | 0 |
| участок | 5 | 55 % | 4.2 |
| ₽/м² дома | 12 | нет данных — не считается | 0 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | нет данных — не считается | 0 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 28 236 ₽ (нижний квартиль 10 участков · радиус 4 км) |
| стоимость земли объекта | 282 000 ₽ (10 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 1 218 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 33 833 ₽/м² |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.6 км | Дубровский Лес дп | 22,5 сот. | 750 000 | 33 333 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.6 км | Дубровский Лес дп | 20,3 сот. | 567 000 | 27 931 | в продаже 31.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.6 км | Дубровский Лес дп | 15 сот. | 550 000 | 36 667 | в продаже 31.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.6 км | Дубровский Лес дп | 11,2 сот. | 503 000 | 44 911 | в продаже 31.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.7 км | Дубровский Лес дп | 7,5 сот. | 1 450 000 | 193 333 | снят (цена объявления) 14.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.8 км | Дубровский Лес дп | 10 сот. | 150 000 | 15 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.9 км | Дубровский Лес дп | 7,5 сот. | 350 000 | 46 667 | снят (цена объявления) 16.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.1 км | Скорынино д. | 24 сот. | 699 651 | 29 152 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.1 км | Скорынино д. | 15 сот. | 500 000 | 33 333 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.8 км | Переславичи д. | 11 сот. | 155 000 | 14 091 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 36 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 720 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | — |
| цена выхода: источник | выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 20 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 25 000 / 45 584 / 79 167 |
| цена объекта | 1 500 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 1 275 000 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 1 676 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 1 592 000 ₽ |
| продажа: целевая | 1 508 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 1 341 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | -654 000 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | −49 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | −33 % |
Аналоги
выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 20 км. ⚠ выход грубо: приличных в 10 км меньше трёх и референсов нет — все дома в радиусе, дом ±30 %, участок ±50 %; уверенность снижена. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 7.6 км | Власово д. | 36 м² | 10 сот. | 900 000 | 25 000 | снято (цена объявления) 05.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 9.4 км | Пустое Рождество д. | 36 м² | 12 сот. | 1 500 000 | 41 667 | снято (цена объявления) 17.06.2026 | объявление сохраненная копия |
| 11.2 км | Автомобилист-34 СНТ | 35 м² | 6 сот. | 1 100 000 | 31 429 | снято (цена объявления) 23.06.2026 | объявление сохраненная копия |
| 5.9 км | Селково д. | 40 м² | 8,8 сот. | 2 250 000 | 56 250 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 7.9 км | Самоцветы СНТ | 32,7 м² | 8,4 сот. | 1 200 000 | 36 697 | снято (цена объявления) 28.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 13.3 км | Селихово КП | 37 м² | 8,9 сот. | 2 500 000 | 67 568 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 15.8 км | Федоровское д. | 36 м² | 11 сот. | 2 000 000 | 55 556 | снято (цена объявления) 18.06.2026 | объявление сохраненная копия |
| 15.3 км | Треугольник СНТ | 35 м² | 7,5 сот. | 1 600 000 | 45 714 | снято (цена объявления) 07.06.2026 | объявление сохраненная копия |
| 10.8 км | Филипповское д. | 39,6 м² | 15 сот. | 1 800 000 | 45 455 | снято (цена объявления) 07.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 17.4 км | Титовское с. | 36 м² | 15 сот. | 2 850 000 | 79 167 | снято (цена объявления) 18.06.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 31.12.2025 | 1 000 000 | история площадки |
| 20.02.2026 | 1 500 000 (+500 000) | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Авито | 1 500 000 | в продаже | 08.11.26 – 09.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
Продам дачу, осталось отделать под ваши предпочтения. Дача находится в живописных местах, летом грибы, ягоды. Которые растут прямо в огороде).