Ярославское ш., 62 км от МКАД
Приозерный СНТ, Сергиево-Посадский гор. округ
Дача 70 м², участок 6 сот., бревно.
Цена 1,55 млн ₽, снижали с 1,6 млн; первая цена 1,5 млн ₽ от 18.09.2026.
Рейтинг 31/100 · уверенность 67 %
Земля ≈95 тыс. ₽/сот. × 6 сот. = 568 тыс. → дом ≈982 тыс. ₽, 14 тыс. ₽/м² дома (нижний квартиль 10 участков).
Выход: выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км, 24 тыс.–63 тыс. ₽/м², медиана 41 тыс.
Ремонт ≈1,3 млн, покупка после торга ≈1,32 млн ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈2,75 млн / целевая ≈2,47 млн / пессимист. ≈2,2 млн → от пессимистичной прибыль −418 тыс. ₽, маржа −19 %, ROI −16 %.
Коммуникации: центральный водопровод.
До ст. пл. 83 км ≈1,4 км по прямой; до МКАД 62 км, на машине ≈1 ч 05 мин без пробок.
Площадки: Авито · объявление · страница объекта №10394
Рейтинг 31/100 · уверенность 67 %
Уверенность: поля 7 из 8 (нет: год); аналогов 10 (разброс ₽/м² 39 %); данные есть по 67 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 0 % | 0 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 54 % | 9.9 |
| торг | 5 | 21 % | 1.3 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 100 % | 6.1 |
| участок | 5 | 18 % | 1.1 |
| ₽/м² дома | 12 | 74 % | 10.9 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | 25 % | 1.5 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 94 750 ₽ (нижний квартиль 10 участков) |
| стоимость земли объекта | 568 000 ₽ (6 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 982 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 14 029 ₽/м² |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 1.2 км | 12 сот. | 630 000 | 52 500 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 1.2 км | Ветеран СНТ | 10 сот. | 950 000 | 95 000 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.3 км | Бужаниново с. | 15 сот. | 1 850 000 | 123 333 | в продаже 08.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.4 км | Бужаниново с. | 5 сот. | 570 000 | 114 000 | снят (цена объявления) 25.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.4 км | Рогачево д. | 6 сот. | 599 999 | 100 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.4 км | 18 сот. | 1 800 000 | 100 000 | в продаже 08.11.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 1.4 км | 9 сот. | 849 000 | 94 333 | снят (цена объявления) 29.07.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 1.4 км | 15 сот. | 1 420 000 | 94 667 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 1.4 км | Бужаниново с. | 5 сот. | 820 000 | 164 000 | снят (цена объявления) 22.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.5 км | Бужаниново с. | 10 сот. | 1 100 000 | 110 000 | снят (цена объявления) 26.07.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 70 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 1 300 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | вода |
| цена выхода: источник | выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 23 636 / 40 588 / 63 425 |
| цена объекта | 1 550 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 1 317 500 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 2 749 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 2 612 000 ₽ |
| продажа: целевая | 2 474 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 2 199 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | -418 500 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | −19 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | −16 % |
Аналоги
выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км. ⚠ выход грубо: приличных в 10 км меньше трёх и референсов нет — все дома в радиусе, дом ±30 %, участок ±50 %; уверенность снижена. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.6 км | Магистраль-2 СНТ | 68 м² | 6 сот. | 2 800 000 | 41 176 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 5 км | Зеленая Горка ДНП | 70 м² | 7,5 сот. | 3 500 000 | 50 000 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 3.9 км | Кругозор СНТ | 73 м² | 6 сот. | 4 630 000 | 63 425 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.8 км | Магистраль СНТ | 60 м² | 6 сот. | 2 600 000 | 43 333 | снято (цена объявления) 14.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 3.6 км | Солнечное СНТ | 75 м² | 6 сот. | 3 000 000 | 40 000 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 6.4 км | Машиностроитель СНТ | 70 м² | 6 сот. | 3 500 000 | 50 000 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.8 км | Радуга и Эльбрус СНТ | 62 м² | 6 сот. | 2 100 000 | 33 871 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2 км | Полет СНТ | 60 м² | 6 сот. | 2 400 000 | 40 000 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 4.8 км | Полюс СНТ | 65,5 м² | 6,1 сот. | 1 800 000 | 27 481 | снято (цена объявления) 13.06.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.1 км | Приозерный СНТ | 55 м² | 6 сот. | 1 300 000 | 23 636 | снято (цена объявления) 16.08.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 18.09.2026 | 1 500 000 | история площадки |
| 10.10.2026 | 1 600 000 (+100 000) | история площадки |
| 16.10.2026 | 1 550 000 (−50 000) | история площадки |
| 25.10.2026 | 1 600 000 (+50 000) | история площадки |
| 09.11.2026 | 1 550 000 (−50 000) | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Авито | 1 550 000 | в продаже | 08.11.26 – 09.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|---|---|
| 09.11.2026 19:20 | смена цены | 1 600 000 → 1 550 000 |
Описание
Продается летняя дача в садовом товариществе Приозерный. Дом из бруса, 70 кв м, участок 6 соток. Участок ровной формы, имеются кусты смородины, крыжовника, облепихи. Централизованное водоснабжение на участке, в дом не проведено. Дом (1995 года) не утеплён, сделан из бруса, 2 комнаты и терраса на первом этаже и одна комната на втором этаже. Быстрый выход на сделку, документы готовы. Один взрослый собственник. Небольшой торг возможен.