Ярославское ш., 62 км от МКАД
Игнатьево-1 СНТ, Сергиево-Посадский гор. округ
Дача 12 м², участок 5 сот., кирпич.
Цена 1,6 млн ₽; цена не менялась с 25.09.2026.
Рейтинг 19/100 · уверенность 53 %
Земля ≈60 тыс. ₽/сот. × 5 сот. = 299 тыс. → дом ≈1,3 млн ₽, 108 тыс. ₽/м² дома (нижний квартиль 10 участков).
Выход: выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 20 км, 50 тыс.–145 тыс. ₽/м², медиана 68 тыс.
Ремонт ≈240 тыс., покупка после торга ≈1,36 млн ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈795 тыс. / целевая ≈716 тыс. / пессимист. ≈636 тыс. → от пессимистичной прибыль −964 тыс. ₽, маржа −152 %, ROI −60 %.
Коммуникации: не указаны.
До ст. Дубининское ≈5,3 км по прямой; до МКАД 62 км, на машине ≈1 ч 09 мин без пробок.
Площадки: Авито · объявление · страница объекта №10393
Рейтинг 19/100 · уверенность 53 %
Уверенность: поля 6 из 8 (нет: год, коммуникации); аналогов 9 (разброс ₽/м² 68 %); данные есть по 53 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 0 % | 0 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 54 % | 12.5 |
| торг | 5 | 0 % | 0 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 75 % | 5.7 |
| участок | 5 | 9 % | 0.7 |
| ₽/м² дома | 12 | нет данных — не считается | 0 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | нет данных — не считается | 0 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 59 782 ₽ (нижний квартиль 10 участков) |
| стоимость земли объекта | 299 000 ₽ (5 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 1 301 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 108 417 ₽/м² |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0 км | Игнатьево-1 СНТ | 6,9 сот. | 400 000 | 57 971 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.2 км | Игнатьево-5 СНТ | 6 сот. | 500 000 | 83 333 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.3 км | Игнатьево-5 СНТ | 8,8 сот. | 700 000 | 79 545 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.3 км | Игнатьево-5 СНТ | 7 сот. | 1 100 000 | 157 143 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.4 км | Игнатьево-5 СНТ | 5,5 сот. | 600 000 | 109 091 | снят (цена объявления) 27.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.4 км | Игнатьево-4 СНТ | 8,7 сот. | 399 000 | 45 862 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.5 км | Игнатьево-5 СНТ | 2,7 сот. | 150 000 | 55 556 | снят (цена объявления) 24.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.7 км | Игнатьево-4 СНТ | 4,5 сот. | 650 000 | 144 444 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.8 км | Озерное СНТ | 4,3 сот. | 450 000 | 104 651 | снят (цена объявления) 18.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1 км | Игнатьево-2 СНТ | 4,6 сот. | 300 000 | 65 217 | снят (цена объявления) 04.07.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 12 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 240 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | — |
| цена выхода: источник | выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 20 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 50 000 / 67 500 / 145 000 |
| цена объекта | 1 600 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 1 360 000 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 795 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 755 000 ₽ |
| продажа: целевая | 716 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 636 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | -964 000 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | −152 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | −60 % |
Аналоги
выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 20 км. ⚠ выход грубо: приличных в 10 км меньше трёх и референсов нет — все дома в радиусе, дом ±30 %, участок ±50 %; уверенность снижена. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 13.4 км | Редриковы Горы д. | 12 м² | 6 сот. | 700 000 | 58 333 | в продаже 21.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 10.8 км | 10 м² | 7 сот. | 4 200 000 | 420 000 выброс, не в счёт | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 2.2 км | Сватково-2 СНТ | 10 м² | 6 сот. | 1 450 000 | 145 000 | снято (цена объявления) 25.05.2026 | объявление сохраненная копия |
| 13.5 км | Лесная опушка ДНП | 12 м² | 6 сот. | 600 000 | 50 000 | снято (цена объявления) 28.06.2026 | объявление сохраненная копия |
| 15.4 км | Звездочка-2 СНТ | 12 м² | 5,6 сот. | 1 280 000 | 106 667 | снято (цена объявления) 21.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 18.3 км | Катунино д. | 12 м² | 6 сот. | 810 000 | 67 500 | снято (цена объявления) 29.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 19.2 км | Бочаги СНТ | 12 м² | 5 сот. | 1 400 000 | 116 667 | снято (цена объявления) 14.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 5.1 км | Химик-13 СНТ | 15 м² | 4 сот. | 750 000 | 50 000 | снято (цена объявления) 14.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 12.4 км | Мечта СНТ | 10 м² | 6 сот. | 1 200 000 | 120 000 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 8.7 км | Первомайский СНТ | 15 м² | 5,3 сот. | 760 000 | 50 667 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 25.09.2026 | 1 600 000 | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Авито | 1 600 000 | в продаже | 08.11.26 – 09.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
Продается уютный дачный дом площадью 12 кв. М с террасой на участке 5,5 соток. Домик кирпичный, выполнен косметический ремонт. На участке имеется чаша бассейна со дном, выполненная из заливного бетона размером 4,3*4,3, что добавляет дополнительный комфорт для отдыха. До участка ведет дорога, обеспечивая удобный подъезд. Электричество подключено. На участке есть металическая крытая беседка и теплица. Участок огорожен металическим забором с трёх сторон, и на одной стороне сетка-рабица. Межевание сделано.