Ярославское ш., 71 км от МКАД
Урожай СНТ, Сергиево-Посадский гор. округ
Дача 65 м², участок 6 сот., сэндвич-панели.
Цена 1,6 млн ₽; цена не менялась с 10.04.2026.
Рейтинг 17/100 · уверенность 56 %
Земля ≈33 тыс. ₽/сот. × 6 сот. = 200 тыс. → дом ≈1,4 млн ₽, 22 тыс. ₽/м² дома (нижний квартиль 10 участков).
Выход: выход грубо, приличных рядом нет: 7 домов в 20 км, 14 тыс.–64 тыс. ₽/м², медиана 34 тыс.
Ремонт ≈1,3 млн, покупка после торга ≈1,36 млн ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈1,99 млн / целевая ≈1,79 млн / пессимист. ≈1,59 млн → от пессимистичной прибыль −1,07 млн ₽, маржа −67 %, ROI −40 %.
Коммуникации: не указаны.
До ст. Наугольный ≈21,2 км по прямой; до МКАД 71 км, на машине ≈1 ч 22 мин без пробок.
Площадки: Авито · объявление · страница объекта №10391
Рейтинг 17/100 · уверенность 56 %
Уверенность: поля 6 из 8 (нет: год, коммуникации); аналогов 6 (разброс ₽/м² 45 %); данные есть по 63 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 0 % | 0 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 41 % | 8.1 |
| торг | 5 | 0 % | 0 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 0 % | 0 |
| участок | 5 | 18 % | 1.2 |
| ₽/м² дома | 12 | 53 % | 8.2 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | нет данных — не считается | 0 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 33 333 ₽ (нижний квартиль 10 участков) |
| стоимость земли объекта | 200 000 ₽ (6 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 1 400 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 21 538 ₽/м² |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.1 км | Урожай СНТ | 8 сот. | 249 000 | 31 125 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.7 км | Бобошино с. | 23 сот. | 1 400 000 | 60 870 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.8 км | Бобошино с. | 18 сот. | 1 345 000 | 74 722 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.9 км | Гусаренка СНТ | 12 сот. | 380 000 | 31 667 | в продаже 31.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1 км | Бобошино с. | 15 сот. | 990 000 | 66 000 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1 км | Бобошино с. | 15 сот. | 750 000 | 50 000 | снят (цена объявления) 16.06.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.4 км | Аким-Анна д. | 10 сот. | 650 000 | 65 000 | снят (цена объявления) 13.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.4 км | Филисово д. | 15 сот. | 500 000 | 33 333 | в продаже 05.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.5 км | Кисляково д. | 12 сот. | 500 000 | 41 667 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.6 км | Филисово д. | 6 сот. | 200 000 | 33 333 | снят (цена объявления) 06.07.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 65 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 1 300 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | — |
| цена выхода: источник | выход грубо, приличных рядом нет: 7 домов в 20 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 14 167 / 34 024 / 63 830 |
| цена объекта | 1 600 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 1 360 000 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 1 991 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 1 891 000 ₽ |
| продажа: целевая | 1 792 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 1 593 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | -1 067 000 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | −67 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | −40 % |
Аналоги
выход грубо, приличных рядом нет: 7 домов в 20 км. ⚠ выход грубо: приличных в 10 км меньше трёх и референсов нет — все дома в радиусе, дом ±30 %, участок ±50 %; уверенность снижена. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 3.4 км | Связист СНТ | 55 м² | 6 сот. | 1 400 000 | 25 455 | снято (цена объявления) 11.06.2026 | объявление сохраненная копия |
| 18.4 км | Зеленый СНТ | 54 м² | 6 сот. | 2 300 000 | 42 593 | снято (цена объявления) 29.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 12.5 км | Кузьмино-1 СНТ | 70 м² | 5 сот. | 1 590 000 | 22 714 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 8.8 км | Селково д. | 54 м² | 6 сот. | 2 299 999 | 42 593 | снято (цена объявления) 28.06.2026 | объявление сохраненная копия |
| 16.5 км | Меркурий-3 СНТ | 60 м² | 5,8 сот. | 850 000 | 14 167 | снято (цена объявления) 20.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 17.6 км | Повелье СНТ | 48 м² | 8,2 сот. | 5 000 000 | 104 167 выброс, не в счёт | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 19.4 км | Птицевод-3 СНТ | 47 м² | 5 сот. | 3 000 000 | 63 830 | снято (цена объявления) 18.05.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 10.04.2026 | 1 600 000 | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Авито | 1 600 000 | в продаже | 08.11.26 – 10.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
Продается.