Ярославское ш., 65 км от МКАД
Химик СНТ, Сергиево-Посадский гор. округ
Дача 32,7 м², участок 4 сот.
Цена 1,7 млн ₽, снижали с 1,85 млн; первая цена 1,5 млн ₽ от 02.06.2026.
Рейтинг 19/100 · уверенность 57 %
Земля ≈58 тыс. ₽/сот. × 4 сот. = 233 тыс. → дом ≈1,47 млн ₽, 45 тыс. ₽/м² дома (нижний квартиль 10 участков).
Выход: выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 20 км, 42 тыс.–100 тыс. ₽/м², медиана 53 тыс.
Ремонт ≈654 тыс., покупка после торга ≈1,45 млн ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈1,71 млн / целевая ≈1,54 млн / пессимист. ≈1,37 млн → от пессимистичной прибыль −731 тыс. ₽, маржа −53 %, ROI −35 %.
Коммуникации: отопление — есть.
До ст. пл. 83 км ≈6,1 км по прямой; до МКАД 65 км, на машине ≈1 ч 16 мин без пробок.
Площадки: Авито · объявление · страница объекта №10378
Рейтинг 19/100 · уверенность 57 %
Уверенность: поля 6 из 8 (нет: материал, год); аналогов 9 (разброс ₽/м² 46 %); данные есть по 57 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 0 % | 0 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 50 % | 10.7 |
| торг | 5 | 54 % | 3.9 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 68 % | 4.9 |
| участок | 5 | 0 % | 0 |
| ₽/м² дома | 12 | нет данных — не считается | 0 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | 0 % | 0 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 58 334 ₽ (нижний квартиль 10 участков) |
| стоимость земли объекта | 233 000 ₽ (4 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 1 467 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 44 862 ₽/м² |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.1 км | Химик СНТ | 9 сот. | 1 000 000 | 111 111 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.1 км | Химик СНТ | 6 сот. | 750 000 | 125 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.2 км | 5,8 сот. | 700 000 | 120 690 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 0.3 км | 6 сот. | 250 000 | 41 667 | снят (цена объявления) 19.05.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 0.5 км | 5,4 сот. | 300 000 | 55 556 | снят (цена объявления) 22.08.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 0.5 км | Березка-4А СНТ | 13 сот. | 1 600 000 | 123 077 | снят (цена объявления) 26.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.7 км | Химик-2 СНТ | 12 сот. | 2 150 000 | 179 167 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.8 км | 30 сот. | 6 000 000 | 200 000 | в продаже 31.10.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 1 км | 15 сот. | 1 000 000 | 66 667 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 1 км | 3 сот. | 100 000 | 33 333 | снят (цена объявления) 25.05.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 32,7 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 654 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | — |
| цена выхода: источник | выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 20 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 42 125 / 53 125 / 99 997 |
| цена объекта | 1 700 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 1 445 000 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 1 710 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 1 624 000 ₽ |
| продажа: целевая | 1 539 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 1 368 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | -731 000 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | −53 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | −35 % |
Аналоги
выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 20 км. ⚠ выход грубо: приличных в 10 км меньше трёх и референсов нет — все дома в радиусе, дом ±30 %, участок ±50 %; уверенность снижена. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 3.8 км | Весна-2 СНТ | 29,5 м² | 5,8 сот. | 299 000 | 10 136 выброс, не в счёт | снято (цена объявления) 27.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 4.8 км | Сватково-2 СНТ | 30 м² | 5,1 сот. | 2 999 900 | 99 997 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 10.4 км | Топорково СНТ | 32 м² | 6 сот. | 2 499 999 | 78 125 | снято (цена объявления) 01.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 8 км | Вымпел СНТ | 30 м² | 5,5 сот. | 1 450 000 | 48 333 | снято (цена объявления) 01.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 10 км | Елочка СНТ | 34,5 м² | 6 сот. | 1 800 000 | 52 174 | снято (цена объявления) 28.05.2026 | объявление сохраненная копия |
| 13.2 км | Яндова СНТ | 32,4 м² | 6 сот. | 2 800 000 | 86 420 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 8.6 км | Перелески СНТ | 30 м² | 5,8 сот. | 1 650 000 | 55 000 | снято (цена объявления) 20.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 7.8 км | Дон СНТ | 36 м² | 4,5 сот. | 1 800 000 | 50 000 | снято (цена объявления) 29.06.2026 | объявление сохраненная копия |
| 3.6 км | Весна-2 СНТ | 27,3 м² | 6 сот. | 1 150 000 | 42 125 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 14.1 км | 32 м² | 6 сот. | 1 700 000 | 53 125 | снято (цена объявления) 14.10.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 02.06.2026 | 1 500 000 | история площадки |
| 07.06.2026 | 1 800 000 (+300 000) | история площадки |
| 15.08.2026 | 1 850 000 (+50 000) | история площадки |
| 18.08.2026 | 1 800 000 (−50 000) | история площадки |
| 18.09.2026 | 1 850 000 (+50 000) | история площадки |
| 27.09.2026 | 1 800 000 (−50 000) | история площадки |
| 04.11.2026 | 1 700 000 (−100 000) | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Авито | 1 700 000 | в продаже | 08.11.26 – 09.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
Продаю дачу с участком 4 сотки. В Снт химик4 в г Краснозаводск. Крепкий дом два этажа, есть отопление, стоят батареи: две на первом этаже, одна на втором. На участке вода, заведена в дом. Есть большая теплица и малая. Есть садовые деревья молодые. Много цветов. Всё остаётся в доме, холодильник, мебель. Стоит забор со всех сторон. Построен сарай.